De afgelopen 50 jaar is het aantal jaren met dalende woningprijzen in België op de vingers van een hand te tellen. Zo vanzelfsprekend is dat nochtans niet. In de nasleep van de financiële crisis in 2009 was België een van de weinige landen in Europa waar de woningprijzen slechts kortstondig en in geringe mate terugvielen. Van een ineenstorting van de markt zoals in Spanje, Ierland of Nederland, gevolgd door een al bijna even spectaculair herstel, was hier geen sprake.
Sinds medio jaren 90 zijn de woningprijzen in België gemiddeld verdrievoudigd. Na correctie voor inflatie blijft een verdubbeling van de reële waarde over. Let wel: u moet ook rekening houden met de verbetering van het comfort van een woning. De gemiddelde prijs van een woning van 20 jaar geleden zonder badkamer, centrale verwarming of isolatie zal niet verdrievoudigd zijn.
Wie rond 1980 een woning kocht, moest zowat 15 jaar wachten alvorens hij de reële waarde ervan terugzag.
De meeste Belgen die vandaag een woning kopen, hebben nooit een periode gekend waarin de reële waarde van een woning jarenlang lager lag dan de aankoopwaarde. Zo’n periode is er vroeger wel geweest. Wie rond 1980 een huis kocht, moest zowat 15 jaar wachten alvorens hij de reële waarde ervan terugzag.
Dat waren andere tijden, wordt dan gezegd. Inderdaad: in het begin van de jaren 80 (rond de devaluatie van de Belgische frank) liep de inflatie op tot 9 procent. Lenen kostte rond 15 procent. Vandaag zit de inflatie onder 2 procent en wordt geleend rond 1 procent.
Vrijwel niemand verwacht de komende jaren een forse stijging van de langetermijnrente, dus ook niet van de hypothecaire rente. Met spaarboekjes of obligaties die vrijwel niets opbrengen, lijkt investeren in vastgoed (om te verhuren) logischer dan ooit. Steeds meer Belgen stappen mee in dat verhaal. Als je het aantal bouwvergunningen en de verkoop van bestaande woningen optelt, zie je een sterke toename van het aantal transacties: van 168.000 wooneenheden in 2000 naar 225.000 in 2018.
De historisch lage rente, de gunstige arbeidsmarkt, het toenemende aantal gezinnen, de stijgende inkomens en het gebrek aan een alternatief voor de belegger tekenen voor een stevige rugwind op de vastgoedmarkt. Zijn de prijzen verantwoord? Is er sprake van een woningmarkt in overdrive? In economische termen: is de markt overgewaardeerd?
Relativeren
Internationale vergelijkingen kijken vaak naar de verhouding van de woningprijzen tot het gemiddeld inkomen of tot de gemiddelde huurprijs. Volgens de economische denktank OESO is het Belgische woningvastgoed op basis van die criteria ruim 50 procent overgewaardeerd. Vrijwel nergens is sprake van zo’n grote overwaardering als in België.
Die alarmerende cijfers moeten worden gerelativeerd. De sterke daling van de rente heeft ertoe geleid dat de Belg veel meer kon lenen en dus hogere prijzen kon betalen, zelfs als zijn inkomen niet steeg. ‘Daardoor bleef de overwaardering in het vierde kwartaal van 2018 beperkt tot 5,3 procent’, zegt KBC-econoom Johan Van Gompel.
Vastgoedmythes doorprikt
Huren is weggegooid geld. Vastgoedprijzen kunnen alleen maar stijgen. En huurders krijg je nooit buiten. Er bestaan wel wat misverstanden over de vastgoedsector.
Als ook rekening wordt gehouden met fundamentele factoren als het gezinsinkomen, het aantal gezinnen en de belastingdruk krijgt men andere cijfers. Volgens de Nationale Bank was er in het vierde kwartaal van 2018 dan een overwaardering van 6,5 procent. De Europese Centrale Bank (ECB) ziet dan weer een onderwaardering met 4 procent. Van Gompel: ‘De meeste experts stellen dat de overwaardering van het Belgisch vastgoed minder dan 10 procent bedraagt.’
Voor euforie is wel geen ruimte. België is een van de landen waar de hypotheekschulden de jongste jaren het sterkst zijn toegenomen. Sinds 2015 liggen ze in verhouding tot ons inkomen hoger dan het gemiddelde in de eurozone. Dat maskeert een vervelende dualiteit op de Belgische markt. Enerzijds moeten veel gezinnen zich zwaar in de schulden steken om nog een woning te kunnen kopen. Anderzijds zijn er veel Belgen die nog kunnen kopen (al dan niet gesteund door familie) en de prijzen opdrijven. Zij concurreren bovendien met een steeds grotere groep die vastgoed koopt als belegging.
‘Het evenwicht kan snel verstoord raken naarmate de vastgoedinteresse van beleggers begint te tanen, bijvoorbeeld als de rente meer dan verwacht zou stijgen’.
Tijdens de eerste zes maanden van dit jaar zijn de prijzen van huizen en appartementen met respectievelijk 2,1 en 2,6 procent gestegen, blijkt uit cijfers van de notarissen. Een verdere prijsstijging met 3 à 4 procent per jaar tegen de achtergrond van een (verwachte) dalende economische groei en een geleidelijk stijgende rente is voor Van Gompel geen goede zaak. Ook een financiële of economische schok kan de markt snel doen keren.
Van Gompel gaat uit van een verwachte prijsstijging voor Belgisch vastgoed met 2,3 procent in 2019 en 2,1 procent in 2020. De Nationale Bank probeert de markt af te koelen door de banken te verplichten een extra buffer voor slechte woonkredieten aan te leggen. Gecorrigeerd voor inflatie komen Van Gompels prognoses neer op een reële prijsstijging van 0,6 (2019) en 0,5 procent (2020). Woningvastgoed blijft in dat scenario nog altijd waardevast. Voor de econoom is dat het meest wenselijke scenario. Maar een wenselijk scenario is lang geen zekerheid.
