De ultralage rente maakt geld goedkoop en vastrentende beleggingen erg oninteressant. Schulden aangaan en in vastgoed investeren kan dan een goed idee lijken. Maar kunt u met vastgoed echt rekenen op een rendement van 3 procent? En over welk rendement spreken we dan? Het brutorendement is niet hetzelfde als het nettorendement. Dat laatste houdt rekening met onderhoudskosten, fiscaliteit, verzekeringen en huurleegstand. En dan is er nog het financieel rendement. Door schulden aan te gaan ligt dat een stuk hoger dan een klassiek rendement.
Vastgoedmythes gewikt en gewogen
Huren is weggegooid geld. Vastgoedprijzen kunnen alleen maar stijgen. En huurders krijg je nooit buiten. Er bestaan wel wat misverstanden over de vastgoedsector.
Deze zomer: acht mythes gewikt en gewogen.
Volgens Nicolas Jacquet, de medestichter van OWN, dat gespecialiseerd is in beleggingsadvies voor vastgoed, is een rendement van 3 procent realistisch. ‘Een onroerend goed met een brutorendement van minder dan 3 procent beschouwen wij niet als een belegging in de stikte zin van het woord.’ Het brutorendement van vastgoed bekom je door de jaarlijkse huur te delen door de aankoopprijs van uw investering (kosten en eventuele werken inbegrepen). ‘In het Brussels Gewest ligt dat rendement rond 4 procent voor oud residentieel vastgoed en rond 3 procent voor nieuw. Dat cijfer kan veel hoger oplopen in opkomende wijken of in de provincie’, zegt Jacquet.
Adrian Devos, de medestichter van de adviesorganisatie BuyerSide, bevestigt de cijfers op basis van de beleggingen die hij de voorbije jaren op het Brussels grondgebied heeft aanbevolen. ‘Hoe u uw pand beheert, zal de doorslag geven. Verhuurt u een ongemeubelde opbrengsteigendom en bent u bijna vergeten dat u huurders heeft, dan heeft u een typische goedehuisvaderbelegging. Die levert u tussen 3 en 4,75 procent op, naargelang het om een nieuw of oud pand gaat. Dat rendement kan hoger liggen naargelang de formule.
‘Algemeen geldt dat hoe meer werk u in de verhuur stopt, hoe hoger het rendement. Denk bijvoorbeeld aan het gemeubeld maken van de woning, het opdelen in koten of zelfs verhuren via Airbnb.’
Met welke kosten moet u rekening houden om van een bruto naar een nettorendement te gaan?
Beheer. Bij het beheer van een huurwoning komt wel wat kijken. Denk aan de opvolging van het huurcontract, het beheer van kleine werken, de verzending van indexeringsbrieven, de afrekening van lasten en de opvolging van de betalingen. Wilt u zich daar niet mee bezighouden, dan kunt u een beroep doen op een vastgoedbeheerder. Die laat zich meestal vergoeden op basis van een percentage van de jaarlijkse huur (gemiddeld 8 procent + btw). Daarbij komen nog de kosten van het agentschap om de units die leeg komen te staan opnieuw te verhuren. Meestal bedragen die kosten een maand huur plus btw.
Fiscaliteit. De onroerende voorheffing die de eigenaar op zijn pand moet betalen ligt meestal hoger voor een nieuwe woning dan voor een oude. Een oud huis ‘geniet’ een kadastraal inkomen dat sinds 1970 ongewijzigd bleef. Heeft u een lening afgesloten voor de aankoop van een onroerend goed, dan kunt u het effect van uw kadastraal inkomen op de personenbelasting tenietdoen door de intresten die u heeft betaald af te trekken.
Verzekeringen. Zelfs als uw huurder een woonverzekering afsluit, moet u er zelf nog een afsluiten om de kosten van een schadegeval te dekken. Die verzekering dekt ook uw burgerlijke aansprakelijkheid mocht uw gebouw schade berokkenen aan derden door bijvoorbeeld een vallende dakpan. Verder zal een huurgarantieverzekering uw huurrendement ook een stuk onder druk zetten.
Onderhoud. De onderhoudskosten verschillen naargelang u al dan niet handig genoeg bent om kleine (en zelfs grote) klusjes zelf uit te voeren. Ze zijn ook afhankelijk van de staat en de ouderdom van de woning.
Huurleegstand. Bezit u een sterk verhuurbaar pand, dan krijgt u minder met huurleegstand af te rekenen. Maar bent u eigenaar van een atypisch pand, dan kan uw rendement worden aangetast door leegstand tussen twee huurders in.
Financieel rendement
Maar volgens de twee bevraagde specialisten moeten beleggers ook rekening houden met het ‘echte rendement’ van hun investering: het rendement op hun eigen vermogen. Ze moeten dat loskoppelen van het rendement van het vastgoed waarover we het hierboven hadden. ‘Het gaat om de basisdefinitie van rendement, die men ook op roerende beleggingen toepast: wat is het rendement op de geïnvesteerde cashmiddelen? Een rendement van 4 procent op een pand van 1 miljoen euro kan gemakkelijk een rendement op eigen vermogen van 10 procent genereren op voorwaarde dat je het schuldniveau goed onder controle houdt’, besluit Nicolas Jaquet.
