Wat verandert voor uw vastgoed in 2020?

Wie een huis of appartement verhuurt, moet het dak van die woning voortaan voldoende isoleren. Want vanaf 2020 dreigt uw huurwoning ongeschikt te worden verklaard als er geen minimum aan dakisolatie aanwezig is.

Sinds 1 januari 2015 is de Vlaamse dakisolatienorm van kracht. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over een minimum aan dakisolatie moeten beschikken. Dat betekent dat uw isolatie een R-waarde van minstens 0,75 m²K/W (vierkante meter kelvin per watt) moet hebben. Dat komt overeen met een isolatiedikte van 3 à 4 centimeter. R geeft de warmteweerstand weer. Hoe groter de R, hoe beter het materiaal isoleert.

1 Wat riskeert u als uw dak onvoldoende geïsoleerd is?

De minimumnorm voor dakisolatie is van toepassing op álle woningen in Vlaanderen, maar de administratieve en strafrechtelijke handhaving is toegespitst op de huurmarkt.

Is het dak van uw eigen woning niet goed geïsoleerd, dan riskeert u weinig - behalve dat u zich wellicht blauw betaalt aan energiekosten. Verhuurt u een woning, dan liggen de zaken wel wat anders: verhuurders riskeren zonder een minimum aan dakisolatie strafpunten bij een controle.

Tot nog toe resulteerde onvoldoende dakisolatie niet in genoeg strafpunten om uw huurwoning meteen ongeschikt te laten verklaren. Maar dat verandert op 1 januari 2020. Voldoet uw dak tegen dan niet aan de minimumnorm, dan worden meteen 15 strafpunten toegekend. Dat is het hoogste aantal én voldoende om uw woning ongeschikt te laten verklaren.

2 Wanneer kan u gecontroleerd worden?

Als uw huurder twijfelt aan de kwaliteit van de woning kan hij naar de gemeente stappen om een controle te vragen en een procedure tot ongeschiktverklaring op te starten.

3 Welke sancties hangen hieraan vast?

De huurwoning komt dan op een lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen terecht. Die inventaris dient als basis voor een gemeentelijke of Vlaamse heffing. U moet dan zo snel mogelijk de woning in orde maken, anders kan de Vlaamse Wooninspectie strafrechtelijk optreden. Voert u geen werken uit om de woning opnieuw conform te maken, riskeert u een boete en/of gevangenisstraf.

4 Hoe kan ik weten of mijn dak voldoende geïsoleerd is?

Als leek is het niet gemakkelijk vast te stellen hoe dik uw dakisolatie is. Facturen of bouwplannen kunnen een indicatie geven, of u kunt een energieprestatiecertificaat (epc) laten opmaken. Zo’n document geeft aan hoe energiezuinig uw woning is. Dat gaat van label A+ (uitstekend) tot F (zeer slecht).

Dakisolatie is een van de elementen die in rekening worden gebracht om de energiescore van uw woning te bepalen. Ter info: een geïsoleerde zoldervloer bij een onverwarmde en onbewoonde zolder geldt als een geïsoleerd dak.

5 Wat als ik in een huurappartement woon?

In een flatgebouw gelden de strafpunten voor het ontbreken van dakisolatie voor alle appartementen, dus ook voor de woongedeelten die niet net onder het dak liggen. Dat betekent in principe dat als een appartement onder het dak ongeschikt wordt verklaard ook de andere appartementen in het gebouw onbewoonbaar kunnen worden verklaard.

6 Zijn er uitzonderingen?

Ja. Als uw woning voldoende energiezuinig is, worden bij onvoldoende dakisolatie geen strafpunten toegekend. Daarbij wordt gekeken naar de energiescore, vermeld in het epc. Voor een appartement moet die score lager liggen dan 400 kWh/m². Voor een gesloten bebouwing is dat 500 kWh/m², voor een halfopen bebouwing 550 kWh/m² en voor een open bebouwing 600 kWh/m².

De maatregel kwam er mee om spanningen tussen eigenaars van appartementen te counteren. Verhuurt u een huis, dan neemt u de beslissing om het dak beter te isoleren alleen. Dat is anders in een appartementsgebouw, waar u moet overeenkomen met de andere eigenaars om zulke werken uit te voeren. Het dak van een flatgebouw behoort tot de gemeenschappelijke delen, waarvoor alle eigenaars mee betalen, ook zij die niet vlak onder het dak een flat bezitten. Dat kan wrijvingen veroorzaken, want een eigenaar van een flat op de gelijkvloerse verdieping is niet altijd bereid mee te betalen voor dakisolatie. Of: de eigenaar-bewoner wil de investering liever (nog) niet doen, terwijl de eigenaar-verhuurder een sanctie riskeert als niet aan de norm voldaan is.

2. Dubbele beglazing

Vanaf 1 januari 2020 treedt in Vlaanderen de dubbelglasnorm in werking. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen - ook huurwoningen - over dubbele beglazing moeten beschikken. De verplichting geldt alleen voor de leefruimte, de keuken, de badkamer en de slaapkamers. In de hal en het toilet is dubbele beglazing niet verplicht.

Ook hier loopt u vooral als verhuurder een risico als de norm niet wordt nageleefd. U riskeert dan strafpunten, maar onvoldoende om de woning meteen ongeschikt te verklaren. Pas vanaf 1 januari 2023 verandert dat en krijgt u meteen het maximum van 15 strafpunten als meerdere ramen geen dubbele beglazing hebben.

3. Rookmelder voortaan verplicht in elke Vlaamse woning

Vanaf 2020 moet elke woning in Vlaanderen uitgerust zijn met voldoende rookmelders. Tot nog toe was die verplichting er alleen voor woningen die verhuurd werden. Maar vanaf 1 januari geldt ze voor alle Vlaamse woningen. Dat houdt in dat er op elke verdieping minstens één rookmelder moet hangen.

Wat als u geen rookmelder installeert? ‘Eigenaars-bewoners worden niet gestraft als ze geen rookmelder in huis hebben’, zegt Dorien Van Cauwenberge van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. De verplichting heeft hier vooral een sensibiliserende waarde.

‘De handhaving van de woningkwaliteitsbewaking is gericht op de huurmarkt. Wie een woning verhuurt zonder rookmelders krijgt geen conformiteitsattest. Het verhuren van een woning zonder de nodige rookmelders is ook strafbaar.

4. Banken worden strenger voor woonkredieten

De Nationale Bank vindt dat banken voorzichtiger moeten zijn bij het toekennen van hypothecaire leningen. Gaat u een woonkrediet aan voor uw gezinswoning, dan zal u vanaf januari maximaal 90 procent van de aankoopwaarde kunnen lenen. Dat betekent dat u een deel van de aankoopprijs (10%) én de kosten (bijvoorbeeld de registratierechten en notariskosten) zelf zal moeten financieren.

In het verleden kon u tot 125 procent van de aankoopprijs lenen, en dus ook het bedrag van de kosten bijlenen. Dat is inmiddels verleden tijd, maar de Nationale Bank vindt dat banken soms nog te gemakkelijk krediet verschaffen en legt daarom een aantal richtlijnen vast. Die maken dat u toch al wat spaargeld opzij moet hebben staan om een woning te kunnen kopen en hiervoor een lening af te sluiten.

Jonge gezinnen

Het is evenwel niet de bedoeling van de Nationale Bank om het voor jonge gezinnen onmogelijk te maken een woning te kopen. De finan­ciële toezichthouder voorziet dan ook in soepelere richtlijnen voor beginnende kopers. Maximaal 35 procent van het leenvolume aan startende kopers mag een hogere quotiteit dan 90 hebben. Hoe hoog dan wel, dat zegt de Nationale Bank niet. Maar bij maximaal 5 procent daarvan mag de lening meer dan 100 procent van de aankoopwaarde bedragen.

Voor de andere ontleners (zij die geen beginnende kopers zijn) mag maximaal 20 procent een hogere quotiteit hebben, maar daar mag de lening niet meer dan 100 procent van de aankoopwaarde bedragen.Bent u een vastgoedinvesteerder en leent u voor een pand om te verhuren, dan zijn de toezichtsverwachtingen strenger en bedraagt de drempel 80 procent. U zal dan 20 procent van de aankoopprijs zelf moeten financieren, net als de kosten.

Ook hier hanteert de Nationale Bank een tolerantiemarge en mag 10 procent van het leenvolume een hogere quotiteit hebben, maar die mag niet meer dan 90 bedragen.Bovendien legt de Nationale Bank ook beperkingen op voor ‘risicovolle segmenten’. Het gaat dan om kredietdossiers waarbij mensen meer dan de helft van hun inkomen besteden aan het terugbetalen van leningen.

‘Maximaal 5 procent van het totale leenvolume mag bestaan uit leningen die een hoge aflossingslast (meer dan 50% van het inkomen) combineren met een hoge quotiteit (meer dan 90%).’Banken die de verwachtingen niet naleven, zullen moeten uitleggen waarom ze van de regels afwijken.