9 vragen over uw woonkrediet

Een hypothecaire lening is een krediet op lange termijn waarmee u vastgoedprojecten kunt financieren. Het kan gaan over een aankoop (van een huis, appartement, grond), een renovatie of zelfs over de betaling van erfbelasting in het kader van de overdracht van een onroerend goed.

Kenmerkend voor een hypothecaire lening is dat de instantie die de lening toekent een hypotheek neemt op een of verschillende onroerende goederen die deel uitmaken van het vermogen van de ontlener. Die hypotheek dient als waarborg voor de bank. Want bij een niet-terugbetaling van de lening – en na afloop van een duidelijk omkaderde procedure – kan de bank beslag leggen op het onroerend goed waarop de hypotheek rust en het verkopen om het geleende geld te recupereren.

2 Wat is de duurtijd?

De duurtijd van een hypothecaire lening hangt af van de omvang van het te financieren project. Meestal bieden banken hypothecaire leningen aan met een minimale looptijd van 5 jaar. Hypothecaire leningen met een kortere looptijd zijn niet interessant omdat ze veel kosten met zich meebrengen (zie punt 5). In dat geval kan de kredietnemer voor de financiering van zijn project het best kiezen voor een eenvoudig consumentenkrediet.

Meestal wordt een hypothecaire lening afgesloten voor een looptijd tussen 10 en 30 jaar.

Hoe langer de looptijd, hoe hoger de rentevoet, omdat de bank een hoger risico op wanbetaling loopt. Maar door voor een langere looptijd te kiezen kunt u het maandelijks terug te betalen bedrag wel beperken, ook al betaalt u op het einde van de rit meer intresten. De looptijd die de bank bereid is toe te kennen, hangt af van uw leeftijd op het ogenblik dat u de aanvraag indient.

3 Welke formules zijn er?

Vaste rentevoet

Bij een vaste rentevoet zijn de mensualiteiten vast. Tijdens de volledige duurtijd van uw lening blijven ze ongewijzigd. Tenzij u op een bepaald ogenblik beslist om uw lening te herfinancieren (zie punt 9). Als de huidige zeer lage rente zou gaan stijgen, komt u dus niet voor onaangename verrassingen te staan. Maar als de rentevoeten nog blijven dalen, kunt u er ook niet van profiteren.

Zekerheid heeft een prijs: voor een lening met een vaste rentevoet betaalt u meer dan voor een lening met een variabele rentevoet.

Variabele rentevoet

De mensualiteit bij een variabele rentevoet varieert gedurende de looptijd van de lening in functie van de vervaldagen in uw formule. Bij de onderschrijving wordt een basisrentevoet vastgelegd. Die stijgt of daalt op de vervaldagen, afhankelijk van de voorwaarden die op dat ogenblik op de obligatiemarkt gelden. Er zijn tal van formules voor variabele rentevoeten: de rente kan jaarlijks worden herzien (1/1/1), om de drie jaar (3/3/3) of om de vijf jaar (5/5/5). Bij al die formules wordt op het moment dat de lening wordt aangeboden een minimale en een maximale schommeling bepaald, de zogenaamde ‘cap’.

Bij een variabele rentevoet kunt u profiteren van een eventuele rentedaling. Maar als de rente stijgt, zal ook uw rente op de vooraf bepaalde vervaldag stijgen. Deze formule is dus risicovoller dan die met een vaste rente, omdat ze schommelt in functie van de marktomstandigheden. Het risico is wel ‘beperkt’, omdat de variabiliteit van de rente geplafonneerd is: de rente kan maximaal verdubbelen.

Semivariabele rente

Dat is een ‘gemengde’ formule. Daardoor blijft het maandelijks terug te betalen bedrag gedurende een aantal jaren vast. Vervolgens wordt de rente naar boven of naar beneden herzien, afhankelijk van de referentie-index van de markt.  Maar ook bij de semivariabele rentevoet is de schommeling beperkt tot een bepaalde cap.

Bulletlening

Kenmerkend voor een bulletlening is de wijze van terugbetaling, niet de rentevoet. Bij een bulletlening betaalt u gedurende de volledige looptijd van de lening intresten. Het kapitaal betaalt u terug op de eindvervaldag. Zo'n financiering is weggelegd voor beleggers, niet voor eerste eigenaars. U moet namelijk tegen die eindvervaldag voorzien in een terugbetalingsplan van het kapitaal. Als dat plan (gebruik van een groepsverzekering, beleggingen op de financiële markten enzovoort) mislukt, kan de belegger nog altijd zijn onroerend goed verkopen. Als het over uw gezinswoning gaat, wordt dat al een stuk moeilijker…

4 Zijn rentevoeten onderhandelbaar?

Dat hangt af van de bank. Als u kiest voor een onlinebank zoals Keytrade Bank of Hello bank! zijn de geafficheerde rentevoeten ook de effectief aangeboden rentes. Dat wil niet zeggen dat u in bepaalde gevallen (loondomiciliëring, groepsverzekering, woningverzekering, leningquotiteit lager dan een bepaald percentage) geen kortingen kunt krijgen.

Gaat u naar een traditionele bank, dan is de rentevoet absoluut onderhandelbaar. De geafficheerde rentevoet stemt normaal niet overeen met de realiteit. U moet wel over goede argumenten beschikken om een betere rentevoet te kunnen onderhandelen: een aanzienlijk eigen vermogen, comfortabele inkomsten, een lage leningquotiteit (misschien zelfs ander vastgoed dat u in borg kunt geven), een smetteloze (en familiale) historiek met de bank enzovoort.

5 Welke kosten gaan gepaard met een hypothecair krediet?

Dossierkosten

De bank rekent zeer vaak dossierkosten aan. Die mogen wettelijk gezien niet meer bedragen dan 500 euro.

Kosten voor hypothecaire inschrijving

Behalve de dossierkosten van de bank genereert de hypotheek ook kosten voor de hypothecaire inschrijving. Die bestaan uit notariskosten en de registratiebelasting. Voor een lening van 200.000 euro bijvoorbeeld bedragen die kosten volgens de website www.notaris.be tussen 5.207 en 5.570 euro.

Kosten voor hypothecaire overschrijving

Notariële aktes waarbij een eigendom wordt overgedragen, worden na ondertekening door de notaris neergelegd in het hypotheekkantoor. Daar worden ze volledig overgeschreven. De hypothecaire overschrijving is dus een kopie van de notariële akte. De prijs van zo'n overschrijving bedraagt 230 euro.

6 Levert een woonkrediet een fiscaal voordeel op?

Alleen nog in Wallonië leveren nieuwe hypothecaire kredieten die tot doel hebben een eigen en enige woning aan te schaffen onder bepaalde voorwaarden een fiscaal voordeel op: de zogenaamde chèque habitat.

De intresten die betaald worden voor een hypothecaire lening zijn wel altijd fiscaal aftrekbaar tot beloop van de onroerende inkomsten die een belastingplichtige aangeeft (het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent) voor alle onroerende goederen in zijn bezit, andere dan zijn eigen woning. Het gaat over de gewone intrestaftrek.

7 Tegen welke voorwaarden kunt u een woningkrediet afsluiten?

Uw eigen inbreng

De algemene regel stelt dat een lening maximaal 80 procent van de waarde van een onroerend goed mag bedragen. U moet dus 20 procent van de waarde van het goed met eigen middelen inbrengen. Bovendien moet u de kosten verbonden aan de aankoop zelf inbrengen (registratiebelasting, notariskosten enzovoort).

Sinds 1 januari 2020 vraagt de Nationale Bank van België (BNB) aan de banken om de quotiteit voor eigenaars-bewoners te beperken tot 90 procent. Ze geeft de banken wel een grotere bewegingsruimte voor eerste eigenaars: 35 procent van de leningen toegekend aan deze categorie ontleners mag een quotiteit van 90 procent overschrijden. 5 procent van die leningen mag zelfs een quotiteit van 100 procent overschrijden.

Uw terugbetalingscapaciteit

Meestal besteedt de koper maximaal 1/3 van zijn inkomsten aan de terugbetaling van zijn lening. Maar dat percentage hangt vaak af van de netto-inkomsten van een kredietnemer. Meestal stelt men dat een klant die over een inkomen van 2.500 euro beschikt 33 procent van dat bedrag aan de terugbetaling van zijn lening mag besteden. Bedragen de inkomsten 3.000 euro, dan stijgt dat percentage tot 35 procent en tot 40 procent bij een inkomen van 3.500 euro. Indien nog hoger, mag dat percentage 40 tot 45 procent of zelfs meer bedragen. Alles hangt af van uw terugbetalingscapaciteit. Die biedt uw bankier een zekere mate van flexibiliteit.

8 Kunt u een woningkrediet vervroegd terugbetalen?

U kunt op om het even welk ogenblik voor de vervaldag uw hypothecaire lening gedeeltelijk of volledig terugbetalen. Maar de bank verliest daaraan. Daarom zal ze in zeer veel gevallen een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen. Die is bij wet beperkt tot drie maanden intrest op het terugbetaalde bedrag.

Houd er ook rekening mee dat wanneer u uw lening vervroegd terugbetaalt, u wellicht een fiscaal voordeel verliest (woonbonus of wooncheque), mocht u daar nog recht op hebben.

9 Kunt u uw lening herfinancieren?

De herfinanciering van een hypothecaire lening is het heronderhandelen van de rentevoet van die lening. Hebt u een vaste rentevoet van 3 procent op 20 jaar en verneemt u overal dat de banken vandaag rentevoeten aanbieden lager dan 1 procent, dan staat het u vrij om met uw (of een andere) bankier te gaan praten om een betere rentevoet te krijgen. Maar let op, dat brengt kosten met zich mee. U moet dus zeker zijn dat het de moeite loont.