1. Is er een korting op de registratiebelasting voor sloop-en-heropbouw?
- Van bank tot baas: 7 manieren om uw verbouwing te financieren
- Trop is te veel: wanneer is slopen interessanter dan renoveren?
- Goedgekeurd: voor welke renovaties hebt u een vergunning nodig?
De Vastgoedgids, zaterdag 20 februari gratis bij De Tijd.
Die is er voor koopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2021. Het Vlaams Gewest heeft het tarief van de registratiebelasting verlaagd van 6 naar 5 procent voor wie zich onmiddellijk bij de aankoop engageert om de woning te slopen en vervolgens herop te bouwen. Het gunstregime is er alleen voor wie een huis of appartement koopt om er zelf te gaan wonen en geen ander vastgoed bezit.
Let op! Het aangekochte pand moet ondanks het voornemen om het te slopen en vervolgens herop te bouwen op het ogenblik van de aankoop voldoen aan de definitie van een ‘woning’. Een compleet verkrot pand aanschaffen om het vervolgens te slopen en opnieuw op te bouwen voldoet dus niet aan de voorwaarden voor de gunstregeling.
De sloop-en-herbouwwerkzaamheden moeten ingrijpend zijn. De nieuwbouw moet minstens 800 m³ of ten minste een wooneenheid omvatten. Bij een renovatie moet minstens 75 procent van de buitengrenzen – buitenmuren, daken, vensters en deuren – opnieuw worden opgetrokken. Bovendien bent u verplicht zich binnen vijf jaar op het adres te domiciliëren. Voor wie een woning koopt van minder dan 200.000 euro (220.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel) is er een extra korting van 4.800 euro.
2. Hoeveel btw moet u betalen op een sloop-en-heropbouw?
Op nieuwbouw moet u in principe 21 procent btw betalen, maar voor sloop-en-heropbouw kan er een verlaagd tarief van 6 procent gelden. In 32 steden is er een permanente btw-verlaging. In de rest van het land is er sinds Nieuwjaar twee jaar lang een btw-verlaging, al gelden daarvoor wel strikte voorwaarden en is er een voorafgaande verklaring nodig bij de btw-administratie.
Let op! Voor sommige werken geldt altijd 21 procent btw, of er nu een btw-gunstregime is of niet. Het gaat onder meer om tuinaanleg (met uitzondering van de levering van de planten), het plaatsen van afsluitingen, tuinhuizen, zwembaden en sauna’s.
3. Wat zijn de voorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging?
Wie een compleet verkrot pand aankoopt om het vervolgens te slopen en herop te bouwen, voldoet niet aan de voorwaarden voor de lagere registratiebelasting.
Het moet gaan om de afbraak van een gebouw, waarna op hetzelfde perceel – niet noodzakelijk op exact dezelfde plaats – de ‘enige’ en ‘eigen’ woning van een particuliere bouwheer met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter wordt opgetrokken. Als u diezelfde voorwaarden naleeft, kan zo’n woning ook tegen 6 procent btw worden verkocht, maar dan staat de verkoper in voor zowel de sloop als de heropbouw.
Ook is het verlaagde btw-tarief er voor particuliere investeerders en vennootschappen die de woning na de sloop-en-heropbouw minstens 15 jaar lang verhuren aan of via een sociaal verhuurkantoor (SVK).
Wat houden de voorwaarden concreet in?
‘Eigen’ woning
Na de werken moet u zelf de woning betrekken. Dat kan als u eigenaar bent of als u een zakelijk recht (bezitter, opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker) hebt. U mag een deel van de woning beroepsmatig gebruiken, maar dat beroepsmatige deel moet minder dan de helft van de totale oppervlakte beslaan. Op het hele gebouw – dus ook op de beroepsmatige ruimtes – geldt dan het btw-tarief van 6 procent. Het gesloopte gebouw moet niet noodzakelijk een woning zijn: het kan bijvoorbeeld ook om een boerderij, magazijn of kantoorgebouw gaan.
‘Enige’ woning
Het verlaagde btw-tarief is er alleen voor wie geen eigenaar is van een andere woning. Dat zijn alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk als woning worden gebruikt in België of het buitenland, zoals een gezinswoning, een tweede verblijf of een verhuurd appartement. Ook een woning waarvan u alleen het vruchtgebruik hebt – waardoor u er kunt wonen of waardoor u er de huurinkomsten van kunt opstrijken – komt in aanmerking.
‘Woningen waarvan u door een erfenis vruchtgebruiker, blote eigenaar of mede-eigenaar bent geworden, tellen niet mee. Erfde u de volle eigendom of kreeg u een woning geschonken, dan wordt met die woning wel rekening gehouden’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants.
Bent u al eigenaar van een woning en wilt u elders een gebouw slopen en een nieuwe gezinswoning optrekken? Dan kunt u het verlaagde btw-tarief genieten, op voorwaarde dat de eerste woning uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de nieuwe woning is verkocht.
‘Als een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel samen eigenaar is van een project, wordt de eigendomsvoorwaarde voor hen samen beoordeeld. Als een van beide partners een woning bezit, grijpen beiden voor het hele project naast het verlaagde btw-tarief’, zegt Van Sant. ‘Dat geldt niet voor feitelijke samenwoners. Als één partner nog een woning heeft, kan de andere wel aanspraak maken op het verlaagde tarief.’
Het vormt geen beletsel dat u al eigenaar bent van gebouwen die niet worden gebruikt als woning, zoals garages en opslagplaatsen.
Maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte
Garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en niet-bewoonbare zolders en kelders zijn voor de fiscus geen woonvertrekken en tellen dus niet mee voor de berekening van de bewoonbare oppervlakte.
De totale bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter bedragen. Die oppervlaktenorm geldt ongeacht het type woning: villa’s, halfopen bebouwingen, rijhuizen en appartementen. De oppervlakte van alle woonruimtes wordt opgeteld, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.
‘Er wordt rekening gehouden met alle woonvertrekken met een minimale oppervlakte van 4 vierkante meter en een minimale hoogte boven de vloer van 2 meter. Denk aan keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolders en kelders, hobbykamers en speelkamers voor de kinderen’, zegt Van Sant. ‘Garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en niet-bewoonbare zolders en kelders zijn voor de fiscus geen woonvertrek en tellen dus niet mee voor de berekening van de bewoonbare oppervlakte.’
Bij appartementen wordt geen rekening gehouden met de oppervlakte van gemeenschappelijke ruimten, zoals de hall en de trappen. ‘Als u een deel van uw woning beroepsmatig gebruikt, tellen ook die ruimtes mee voor de berekening van de totale oppervlakte’, zegt Van Sant.
Minstens vijf jaar
Deze drie voorwaarden moeten minstens vijf jaar lang vervuld blijven. Als dat niet het geval is, zult u het genoten belastingvoordeel voor het jaar van de wijziging en de resterende jaren van de vijfjarige periode moeten terugbetalen, tot beloop van een vijfde per jaar. Dat is het verschil tussen de betaalde 6 procent en het gebruikelijke btw-tarief van 21 procent btw op de gefactureerde werken. Wel wordt er een uitzondering gemaakt als de bouwheer overlijdt of als er overmacht is (denk aan een brand die de woning heeft verwoest).
4. Is er een Vlaamse premie voor sloop-en-heropbouw?
Sinds 2018 betaalt de Vlaamse regering een sloop-en-heropbouwpremie aan particulieren die een gebouw in het Vlaams Gewest afbreken en op dezelfde plaats vervolgens een of meer woningen of een appartementsgebouw optrekken. Voor aanvragen van een omgevingsvergunning in 2020 bedroeg de premie 7.500 euro. Voor aanvragen in 2021 en 2022 is het premiebedrag opgetrokken tot 10.000 euro, maar de premie is er voortaan alleen voor wie niet in aanmerking komt voor het verlaagde btw-tarief (zie hierboven).
