We kennen het allemaal: na x aantal jaren zijn er herstellings- en renovatiewerken nodig aan een woning. Dat is niet anders voor een pand dat u verhuurt. Maar renoveren betekent: kosten maken.
- Van bank tot baas: 7 manieren om uw verbouwing te financieren
- Trop is te veel: wanneer is slopen interessanter dan renoveren?
- Goedgekeurd: voor welke renovaties hebt u een vergunning nodig?
De Vastgoedgids, zaterdag 20 februari gratis bij De Tijd.
Als vastgoedinvesteerder houdt u die natuurlijk het liefst zo laag mogelijk. Daarom dat een investeerder zijn verhuurde woning doorgaans verkoopt vóór er grote renovatiewerken moeten gebeuren, om zijn huurrendement niet al te fors te drukken. Toch kan renoveren nuttig zijn als vastgoedinvesteerder.
‘Nuttige investeringen zijn uitgaven die de levensduur van je pand verhogen, waardoor de verhuurbare periode van het pand verlengd wordt’, zegt Tim Leysen van het onafhankelijk vastgoedschattingsbedrijf Stadim. ‘Door dergelijke investeringen kun je de brutohuur (de huurprijs zonder rekening te houden met kosten en eventuele leegstand) op peil houden, en moet je op termijn jouw verouderde pand niet tegen een lagere prijs verhuren om toch kandidaat-huurders te lokken.’
Volgens Donald De Deygere, die samen met Remi Vereenooghe het renovatiebedrijf Oost West Construct uit Gentbrugge runt, zijn bij het verhuren van bestaand vastgoed het onderhoud en de renovatie essentieel om een goed en duurzaam rendement te bekomen én te behouden. ‘We zijn immers niet veraf meer van een algemeen verplicht conformiteitsattest bij verhuur’, klinkt het.
Kwaliteitsnormen
Zo’n conformiteitsattest is een officieel document dat aantoont dat uw woning aan de woningkwaliteitsvereisten (zie verder) voldoet. Het attest is niet verplicht om een woning te mogen verhuren, maar de gemeente kan het wel opleggen via een gemeentelijk reglement. En steeds meer gemeenten doen dat ook.
Wie in Vlaanderen een woning verhuurt, moet maken dat dat huis of appartement in orde is en voldoet aan bepaalde kwaliteitsnormen. Dat gaat dan onder meer over een degelijke structuur van het gebouw en een minimum aan comfort (toilet, stromend water…) en isolatie (dubbele beglazing, dakisolatie). Ook moet een woning voldoende groot zijn voor het aantal personen dat er wenst te wonen.
‘Daarom dat het soms te overwegen kan zijn om die zolder toch in te richten, om zo de maximale wettelijke bezettingsgraad te verhogen, en dus ook de huur’, aldus De Deygere. De bezettingsnorm geeft aan voor hoeveel personen een woning geschikt is, en wordt mee bepaald door het aantal ‘woonlokalen’ (keuken, badkamer, slaapkamers…) in een woning. ‘Ook post- corona wordt dat ingerichte zolderkantoor of die extra kamer een blijver.’
Steeds meer gemeenten leggen een conformiteitsattest op voor huurwoningen. Zo bewijst u dat uw woning aan de woningkwaliteitsvereisten voldoet.
Must-haves
Los van de wettelijke normen waaraan een huurwoning moet voldoen, kunt u als investeerder op tal van manieren renoveren. Gaat u voor een opfrissing, een beperkte renovatie of een totale make-over? Oost West Construct renoveerde recent in Gent een gebouw met 7 appartementen en 6 garages. ‘Het ging om een oud gebouw dat werd doormidden gehaald om terrassen te creëren. Er kwam ook een nieuw gebouwd penthouse, en twee garages werden omgebouwd tot fietsenberging.
Volgens Vereenooghe zijn er bij een renovatie twee must-haves: een degelijke basisstructuur – denk aan het dak, de muren en het schrijnwerk – én goede technieken – elektriciteit, verwarming en afvoeren.
Uiteraard speelt ook het type vastgoed hier mee. Verhuurt u een huis, dan beslist u alleen over de werken die u wilt (laten) uitvoeren. U hoeft dan geen rekening te houden met de mede-eigenaars, zoals de verhuurder van een appartement wel moet doen. Die zal voor sommige investeringen afhankelijk zijn van de bereidheid en de goedkeuring van anderen. In een appartementsgebouw zijn er immers gemeenschappelijke delen.
‘In principe mag een eigenaar van een appartement binnen zijn privatieve kavel renovatiewerken uitvoeren. Maar er zijn toch wat beperkingen’, waarschuwt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars, de belangenvereniging voor mede-eigenaars.
Gemeenschappelijke delen
Zo zult u de documenten van het gebouw moeten nalezen, om te zien wat privatief is en wat gemeenschappelijk, zoals bijvoorbeeld de leidingen. ‘Wordt er geraakt aan de gemeenschappelijke delen, dan moet u minstens de syndicus verwittigen. Soms is immers het afsluiten van de gemeenschappelijke waterleiding vereist’, aldus D’Hauwers.
Als de algemene staat van het gebouw slecht is, heeft het weinig zin om het appartement dat u in dat gebouw verhuurt, mooi te renoveren.
‘In heel wat gebouwen is er ook een reglement, waarin bijvoorbeeld kan staan dat het verboden is om werken uit te voeren tijdens de schoolvakanties. En ten slotte zijn er de gemeentelijke verordeningen. Zo mogen er in veel kuststeden tijdens de zomermaanden geen vergunningsplichtige werken worden uitgevoerd aan gebouwen, of werken die hinder veroorzaken.’
Bij het plaatsen van een nieuwe badkamer zult u met andere woorden rekening moeten houden met de leidingen en met de lawaaihinder voor de buren.
Idem voor uw terras of balkon. ‘Als dat tot de privatieve delen behoort, zult u in principe wel werken mogen uitvoeren’, weet D’Hauwers. ‘Zo zult u meestal zonder problemen de vloer van uw terras mogen vervangen.’ Dat is anders voor balustrades. ‘Daar mag je zelden iets aan doen, omdat dat aan het uniforme uitzicht van het gebouw raakt.’
In de toekomst verhuist alleen uw garderobe nog mee
Als vastgoedinvesteerder is het ook zaak oog te hebben voor de toekomst. Volgens Donald De Deygere, mede- eigenaar van het renovatiebedrijf Oost West Construct uit Gentbrugge, wijzigen trends sneller dan vroeger.
‘We verwachten dat de huurdersmarkt zal evolueren naar een service, die meer inhoudt dan alleen maar het ter beschikking stellen van het pand. Het ontzorgen van een huurder bij zijn verhuizing kan tot een hoger rendement leiden voor de investeerder’, klinkt het.
Denk aan schilderwerken, het voorzien van rails om gordijnen op te hangen, van verlichtingsarmaturen of van een internetconnectie. ‘Dit vermijdt schade, zoals gaten in plafonds en muren, of schildersschade aan vloeren en stopcontacten.’
Volgens De Deygere kan het ook interessant zijn om het pand in te richten en te bemeubelen. ‘Op die manier voorkom je verhuisschade, een onderkende kostenpost momenteel. Er bestaan al leaseformules voor meubilair en huisraad.’
De Deygere verwacht dat dergelijke services belangrijker worden in de toekomst. ‘Het zou me niet verwonderen als een (groot) deel van de huurders over pakweg 5 tot 10 jaar alleen nog zijn garderobe mee verhuist en de rest als een service ziet en betaalt. Hiermee al rekening houden in uw renovatieproject kan renderen en latere of dubbele kosten vermijden.’
‘Als de algemene staat van het gebouw slecht is, heeft het ook weinig zin om uw appartement mooi te renoveren’, meent Leysen. ‘Bovendien kan dit tot nog meer problemen leiden. Het gebeurt meermaals dat gerenoveerde vloeren weer opengebroken moeten worden wegens defecte leidingen, afvoeren en verwarmingsbuizen’, aldus De Deygere. ‘Gerenoveerde appartementen in een mede-eigendom kunnen daardoor een passief meenemen dat kan blijven wegen op het rendement.’
Dat betekent echter niet dat wie een huis verhuurt, met niemand rekening moet houden. ‘Als er belendende percelen zijn, zult u uw buren moeten aanspreken over bijvoorbeeld problemen bij gemeenschappelijke schouwen, buitenmuren op de perceelsgrens of vocht in een gemeenschappelijke muur’, zegt Vereenooghe.
Juiste volgorde
Let bij renovatiewerken op de juiste volgorde. ‘Doe je dat niet, dan riskeer je bijkomende kosten, ergernis en finaal minder meerwaarde’, aldus De Deygere. ‘Het heeft geen zin om een nieuwe keuken te installeren als de oude waterleidingen verkalkt zijn, en/of als de afvoeren niet meer optimaal functioneren.’
Idem voor investeringen die uw pand energiezuiniger maken. ‘Het geeft geen zin om zonnepanelen te installeren op een dak dat het geen tien jaar meer uithoudt. Isoleer ook geen gevel als de dakgoot nog net niet lekt. En een dak isoleren als de muurbalk eigenlijk eerst moet worden vervangen, is ook zinloos’, vult Vereenooghe aan.
‘Dat klinkt logisch, maar gebeurt nog al te vaak’, weet De Deygere. ‘Halve oplossingen leiden steeds tot problemen. Vandaar dat we een grote kost die rendeert liever een goede investering noemen. Een kleine kost die dat niet doet – hoe klein ook - blijft een kost.
Essentieel is volgens Leysen ook het huursegment waarin u actief bent. ‘In het lagere huursegment kijken kandidaat-huurders vooral naar de betaalbaarheid van een pand, en is het visuele aspect van de prijs belangrijk. In dat segment zal het dus iets moeilijker zijn om renovatiewerken door te rekenen in de huurprijs. In het hogere huursegment hebben kandidaat-huurders meer aandacht voor comfort en duurzaamheid, en zult u uw investering nominaal sneller terugverdiend hebben dan in het lagere segment.’
Het is dus zaak om die investering(en) te doen die uw pand aantrekkelijk maken voor het segment waarin u verhuurt. ‘Als u vastgoed in portefeuille hebt dat veelal als tussenstap wordt verhuurd, met veel rotatie, is de slijtvastheid en het makkelijke onderhoud van het materiaal misschien belangrijker dan het esthetische aspect. Als u daarentegen een penthouse wilt inrichten en bemeubelen voor expats spelen andere criteria mee’, weet De Deygere.
In het lagere huursegment kijken kandidaat-huurders vooral naar de betaalbaarheid van een pand, en is het visuele aspect van de prijs belangrijk.
Wat ook vaak wordt gezegd: kies bij de afwerking voor neutrale materialen en kleuren, die een zo breed mogelijk publiek aanspreken en laat persoonlijke voorkeuren achterwege. Bent u fan van knalgroene tegeltjes in de keuken, plaats die dan in uw eigen woning, maar niet in het pand dat u verhuurt.
Het terugverdienen van uw investering zit volgens Leysen vooral in de meerwaarde bij een latere verkoop. Hoe groot die meerwaarde zal zijn, valt natuurlijk niet te voorspellen. Maar het is niet zo dat wanneer u voor 75.000 euro aan renovatiewerken doet, uw pand ook 75.000 euro meer waard wordt. Bovendien hangt de meerwaarde ook af van de prijs waarvoor u het pand destijds kocht. ‘Als u toen misschien al wat te veel betaalde, zal de eventuele meerwaarde kleiner zijn.’ Maar ook: ‘Hoe dichter u bij de renovatie verkoopt, hoe meer meerwaarde u in principe haalt.’
Een nieuwe keuken in de woning die u verhuurt. Nieuwe ramen. Of een nieuwe badkamer. Maar dat betekent niet dat u zomaar de huurprijs kunt verhogen.
Als er een nieuwe huurder in het pand komt, mag de verhuurder de huurprijs in het nieuwe contract volledig vrij bepalen. Wilt u echter de huurprijs aanpassen in de loop van de huurovereenkomst, dan kan dat onder het Vlaams Woninghuurdecreet (dat van toepassing is op huurovereenkomsten afgesloten sinds 1 januari 2019) alleen bij contracten van lange duur, én onder bepaalde voorwaarden. Bij contracten van korte duur ligt de huurprijs vast voor de volledige duur van de overeenkomst, en kan een herziening niet.
Wat zijn de voorwaarden?
‘Tussen de negende en zesde maand die voorafgaat aan het verstrijken van elke driejarige periode kunnen verhuurder en huurder overeenkomen om de huurprijs te herzien’, weet Katelijne D’Hauwers van de belangenvereniging Verenigde Eigenaars. U legt de overeenkomst het best schriftelijk vast.
Bereikt u geen akkoord met uw huurder, dan kunt u zich tot de vrederechter wenden. De vordering moet ingesteld worden tussen de zesde en de derde maand voor het einde van de driejarige periode. De vrederechter zal overgaan tot een aanpassing van de huurprijs bij:
een stijging of daling van minstens 20 procent van de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden (zoals de aanleg van een winkelcentrum in de buurt).
een stijging van minimaal 10 procent van de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van werken op kosten van de verhuurder in het gehuurde goed, met uitzondering van werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen.
Na de uitvoering van energiebesparende investeringen aan uw huurpand, kan de huurprijs altijd worden herzien. Gaat uw huurder niet akkoord, dan kan een rechter een herziening alleen toestaan als blijkt dat de normale huurwaarde door de energiebesparende investeringen minstens 10 procent hoger ligt dan de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek.
Ook hier geldt: als de energiebesparende investeringen noodzakelijk waren om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit, is er geen huurprijsherziening mogelijk.
