Zo koopt u als investeerder het juiste onroerend goed

‘Geen luxe, maar doorsnee’

 Volgens Thomas Valkeniers, de CEO van het vastgoedkantoor Pajota, nemen vastgoedinvesteerders te vaak verkeerde beslissingen die vreten aan het rendement. In zijn boek ‘Investeren in vastgoed’ geeft hij dan de do’s-and-don’ts mee voor de beginnende vastgoedinvesteerder.

Die krijgt onder meer de raad een appartement boven een huis te verkiezen. Voor een huis kunt u dan wel meer huur vragen, maar die staat niet in verhouding tot de hogere aankoopprijs. Bovendien vergt een huis meer onderhoud dan een flat. Ga evenwel niet voor om het even welk appartement. Als u iets koopt om te verhuren, kiest u het best voor een appartement met twee slaapkamers. Zo’n doorsnee appartement voldoet aan de wensen van de meeste huurders.

Het kan verleidelijk zijn om als eigenaar uw huurappartement te verbouwen volgens uw smaak. Toch doet u dat beter niet. Het risico  bestaat dat een kandidaat-huurder daarop afknapt. U werkt beter met zo neutraal mogelijke materialen. Ook luxematerialen laat u beter achterwege. Het is niet omdat u een dure  keuken of badkamer installeert dat uw pand zoveel meer waard wordt.

‘Wees realistisch over het rendement’

Er bestaat geen enkele investering - ook niet die in vastgoed - waar geen enkel risico aan verbonden is. Leegstand of onverwachte grote kosten kunnen uw rendement negatief beïnvloeden. Hoed u dus voor makelaars die u hoge rendementen voorspiegelen: 8 procent is niet realistisch, 2 à 3 procent wel.

Wees er u ook van bewust dat de bomen niet tot in de hemel groeien. Ja, vastgoed is vrij waardevast, maar dat betekent niet dat de meerwaarden ook voor de toekomst verzekerd zijn. Rekening houden met de potentiële meerwaarde bij de berekening van het totale rendement is minder eenvoudig dan vaak wordt voorgesteld, weet Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedbeleggers. Als een ontwikkelaar u probeert wijs te maken dat uw totaalrendement gelijk is aan de optelsom van uw brutohuurrendement en de meerwaarde, weet dan dat dat totaal verkeerd is.

Waar u ook op moet letten als het over rendement gaat: bereken het nettorendement van uw investering. Ontwikkelaars pakken graag uit met een brutorendement, maar als investeerder wilt u natuurlijk weten wat u daar netto aan overhoudt. Als eigenaar betaalt u immers een aantal kosten zelf, zoals de onroerende voorheffing of de kosten eigen aan het gebouw. Om u een idee te geven: ze mogen op 12 procent van de huurprijs worden geschat.

‘Overheid bepaalt waarde van uw grond’

 Welke elementen bepalen de waarde van een lapje grond als u dat wilt verkopen aan een  projectontwikkelaar? In zijn boek ‘Mijn grond is goud waard’ legt Joris Ockier, vennoot van de projectgrondanalist Between Brix, uit hoe de waarde van grond berekend wordt.

‘Bij een projectgrond liggen vier elementen van het kosten- en batenplaatje vast: de bouwkosten, de ontwikkelingskosten, de verkoopprijzen die haalbaar zijn voor dit type van woning, ligging en afwerking, en de winst van de ontwikkelaar. Wat overblijft, is de grondprijs.’

De overheid bepaalt het meest de waarde van uw grond. Zij bepaalt de densiteit (bijvoorbeeld 15 of 20 woningen per hectare), het  aantal bouwlagen en het type van woning  (appartementen of halfopen bebouwing). Ze legt ook specifieke normen vast (hoeveel parkeerplaatsen per woning) en beslist welke infrastructuur nodig is (een weg van 4 of 6 meter breed?).

‘De grond heeft de waarde van zijn vergunning. Alleen een vergund project waarbij alle beroepsprocedures zijn uitgeput, biedt zekerheid’, stelt Ockier.