Kleine aandeelhouders hekelen 'goednieuwsshow' bij Cofinimmo

Cofinimmo hield woensdag voor het laatst zijn algemene vergadering op de gedateerde hoofdzetel in Sint-Lambrechts-Woluwe. De gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) verhuist binnenkort naar gloednieuwe kantoren op de Tervurenlaan.

CEO Jean-Pierre Hanin begon met een droge voorlezing van de jaarcijfers. Hij onderstreepte dat de transformatie van de portefeuille, goed voor een waarde van 6,2 miljard euro, verdergaat. Het bedrijf maakte vorig jaar in moeilijke marktomstandigheden zijn belofte waar om voor 300 miljoen euro vastgoed te verkopen én te kopen. Daardoor maakt zorgvastgoed intussen 75 procent van de portefeuille uit, terwijl het belang van kantoren naar 18 procent is gedaald. Financieel staat Cofinimmo er sterk voor. De gemiddelde rentevoet van 1,4 procent is de laagste van alle gvv's op de Brusselse beurs, aldus Hanin.

Kritische vragen

Enkele van de 30 aanwezige aandeelhouders toonden zich kritisch voor de bedrijfstop. 'Ik hoor hier een goednieuwsshow', klaagde de eerste vraagsteller. 'Eén statistiek ontbreekt in uw presentatie: de koers van het aandeel. (statistiek werd wel degelijk getoond, red)' Cofinimmo noteert tegen 66 euro, de helft minder dan eind 2021 en lager dan bij de beursintroductie in de jaren 90. 'Wie toen zo dom is geweest om in te tekenen, is goed geschoren', sneerde de vraagsteller.

Hanin wees erop dat veel Europese vastgoedbedrijven hun koers zagen dalen. 'Het belangrijkste element dat impact heeft op de beurskoers, is de onzekerheid over de intrestvoet. Dat weegt ook zonder desinvesteringen of overnames zeer zwaar op onze koers. Daarover hebben wij natuurlijk geen controle.' Hanin hoopt dat de Europese Centrale Bank binnenkort de rente verlaagt: 'We kruisen de vingers dat het zal gebeuren. Als de rente stabiliseert, zal de koers meer in lijn komen met het verleden. Bovendien keerde Cofinimmo de voorbije jaren genereus dividenden uit, wat in de koersevolutie verrekend moet worden.'

Toch hekelde de aandeelhouder dat Cofinimmo vorig jaar voor 300 miljoen euro (kantoor)gebouwen verkocht en de opbrengst herinvesteerde. 'Desinvesteringen zijn een goede zaak. Maar geld uitgeven om vastgoed te kopen, is gewoon krankzinnig. Er moet maar sprake zijn van een aankoop, en de koers zakt. En toch kunnen jullie het niet laten. Mochten jullie dat geld gebruiken om schulden terug te betalen, dan zou de koers meteen omhoog gaan.' Hanin wees erop dat Cofinimmo de bewuste aankopen al twee of drie jaar geleden tekende. 'We kopen alleen projecten die we in het verleden hebben toegezegd. We kopen geen nieuwe dingen.'

Defensieve kapitaalverhoging

Een andere aandeelhouder plaatste vraagtekens bij de pijnlijke kapitaalverhoging die Cofinimmo in oktober doorvoerde. Het bedrijf tankte toen 167 miljoen euro bij grote investeerders tegen 60 euro per aandeel, wat een fikse korting van 40 procent op de intrinsieke waarde impliceerde. 'Dat was een defensieve actie, die niet te vermijden viel', zei Hanin. 'Vorig jaar liep de verkoop zeer moeilijk. Andere gvv’s hebben veel grotere kapitaalverhogingen gedaan. We hebben ons tot het minimum beperkt om onze schuldgraad verdedigbaar te houden. Dat was belangrijk om de storm door te komen.'

Nochtans had Hanin kort ervoor uitgepakt met Cofinimmo's lage schuldgraad van 44 procent. 'Voor meerdere institutionele investeerders mag je de 40 procent niet overschrijden', legde de CEO uit. 'Als je Cofinimmo vergelijkt met Europese gvv's, staan wij aan de top qua schuldgraad. Er was een enorme druk van de markt om de schuldgraad tussen 40 en 45 procent te houden.'

Opmerkelijk was dat meerdere agendapunten met een zwakke score werden goedgekeurd. Het remuneratierapport kreeg maar 78 procent ja-stemmen. Ook de herbenoeming van Cobepa-CFO Xavier de Walque, sinds 2009 bestuurder bij Cofinimmo, overtuigde maar 78 procent van de aandeelhouders. Omdat Cofinimmo met de Amerikaanse vermogensbeheerder BlackRock (6,7%) maar één grote aandeelhouder heeft, wijst dat op een zekere ontevredenheid bij beleggers.