Vlaanderen scheurt zijn broek aan Matexi-grond

1. Matexi stapt in sociale huisvesting

Begin 2009 dient de West-Vlaamse projectontwikkelaar Matexi van de familie Vande Vyvere een aanvraag in om erkend te worden als sociale huisvestingsmaatschappij. De ambities liggen hoog. Matexi wil met zijn vehikel Vitare in heel Vlaanderen actief worden in de bouw en ontwikkeling van sociale huur- en koopwoningen. Per provincie wil het jaarlijks 50 koop- en 50 huurwoningen bouwen voor jonge gezinnen, alleenstaanden en senioren.

De erkenning van Vitare gebeurt niet zonder slag of stoot. Marino Keulen (Open VLD), in 2009 Vlaams minister van Wonen, honoreert de erkenningsaanvraag van Vitare niet, omdat die politiek te gevoelig is. ‘Zelf had hij niet zozeer een probleem met de komst van een privéspeler in de sociale huisvesting’, klinkt het in de sector. ‘Maar zijn coalitiepartners sp.a, Spirit en CD&V zagen dat niet zitten.’ De procedure wordt op de lange baan geschoven.

Drie maanden gaan voorbij waarin niets gebeurt, waarop Vitare in een aangetekende brief op 9 april 2009 aan de minister laat weten dat het ‘bij gebrek aan andersluidende beslissing door de Vlaamse regering’ feitelijk is erkend, op basis van het erkenningenbesluit van 17 december 1997.

‘Juridisch viel daar geen speld tussen te krijgen’, zegt Björn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH). ‘De wetgeving liet inderdaad toe dat je, mits aan de voorwaarden werd voldaan en zonder bezwaren van de overheid, de facto erkend kon worden na het verstrijken van de aanvraagperiode.’

In juni 2009 leiden de Vlaamse verkiezingen tot een wissel van de wacht. Open VLD verdwijnt uit de regering en Freya Van den Bossche (sp.a) volgt Keulen op als minister van Wonen. Vitare neemt de draad van het dossier opnieuw op en vraagt een onderhoud aan met de nieuwe minister. Dat gesprek komt er in september 2009, maar al na enkele minuten staan de mensen van Vitare weer buiten. ‘Ze toonden zich erg aanmatigend en zeker van hun zaak’, zegt Vlaams Parlementslid Joris Vandenbroucke (sp.a), die toen kabinetschef was van Van den Bossche. ‘Dat had een averechts effect. We voelden er weinig voor hun aanvraag te erkennen en wezen hen kordaat de deur.’

Vitare begint daarop een juridische procedure bij de rechtbank van eerste aanleg in Brussel. Op 19 oktober 2012 oordeelt de rechter dat Vitare inderdaad moet worden beschouwd als een sociale huisvestingsmaatschappij. De overheid moet het toegang geven tot de markt en het op dezelfde manier behandelen als elke andere speler. Zo niet, riskeert ze een dwangsom van 1.000 euro per dag en per overtreding vanaf de betekening van het vonnis.

2. De grote grondaankoop

Er volgt een dading met het Vlaams Gewest, waarbij Vitare op 29 maart 2013 zijn officiële erkenning krijgt. Onmiddellijk daarna koopt Vitare in een erg korte periode - amper vier maanden - een enorme hoeveelheid onbebouwde terreinen aan, verspreid over heel Vlaanderen: bijna 53 hectare, verdeeld over 16 grote percelen met een gemiddelde oppervlakte van 3,5 hectare.

De transactie wordt gefinancierd met een lening van 35,5 miljoen euro bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), de kredietverstrekker voor de sector. Een marktconforme lening, waarop een jaarlijkse rentelast van 1,3 miljoen euro moet worden betaald. Bij dezelfde overheidsorganisatie krijgt Vitare ook een gesubsidieerde lening van 4,6 miljoen euro om 21 nieuwe sociale huurwoningen in Roeselare te verwerven. Op die lening is geen rente verschuldigd.

Kenners uit de sector fronsen de wenkbrauwen. Door de grondaankoop wordt Vitare niet alleen in één klap een van de vijf grootste spelers. Ze vragen zich ook af hoe Vitare zo’n enorme oppervlakte te gelde zal maken. De 16 percelen liggen niet in één aansluitend werkgebied, zoals bij de andere spelers in de sociale huisvesting, maar verspreid over een 15-tal Vlaamse gemeenten, waarvan er geen twee aan elkaar grenzen. Bovendien heeft het merendeel van die gemeenten al een behoorlijk sociaal aanbod. Ze hebben dus geen nood om extra terreinen aan te snijden.

Al snel wordt duidelijk dat alle gronden zijn aangekocht bij Matexi, de hoofdaandeelhouder van Vitare. De deal komt er dus op neer dat Vitare de grond koopt van zichzelf. Tegen de maximale schattingsprijs: gemiddeld 670.000 euro per hectare. Een miljoenendeal, waarin de VMSW naar eigen zeggen geen enkele inspraak heeft, ondanks de financiering die ze ervoor op tafel legt. ‘De VMSW oordeelt niet over de aankoop van grond door een huisvestingsmaatschappij’, zegt de woordvoerder. ‘Het is de autonome beslissing van de raad van bestuur welke gronden die wanneer, waar en van wie aankoopt.’

Dat de raad van bestuur van Vitare op dat ogenblik bijna uitsluitend is samengesteld uit Matexi-mensen en geen enkele vertegenwoordiger van de overheid telt, wekt nog meer verbazing. ‘Onbegrijpelijk’, vindt Mallants van de koepel voor Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. ‘Zodra Vitare erkend werd, stapte de Vlaamse overheid in het kapitaal en verwierf ze een kwart van de aandelen. De overheid had dus een blokkeringsminderheid en kon haar eigen bestuurders benoemen, maar daarvan is nooit gebruikgemaakt.’

Ook de afdeling Toezicht van het Agentschap Wonen-Vlaanderen wordt niet bij de grondaankoop betrokken. ‘We waren hiervan voorafgaandelijk niet op de hoogte gesteld’, zegt bevoegd directeur Tim Van Wijnsberge. ‘Bij het eerste contact tussen de dienst Toezicht en Vitare op 25 september 2013, waarop beide hun werking toelichtten, werd geen melding gemaakt van deze aankopen.’

3. De grote kater

Nu zijn erkenning binnen is, wil Vitare zo snel mogelijk met de ontwikkeling van de gronden beginnen. Maar dat valt niet mee. Vitare botst in de meeste gemeenten op felle weerstand omdat de terreinen naast woongebied liggen, en de lokale overheden die grond niet willen aansnijden.

‘We waren een vreemde eend in de bijt’, zegt Rudy Maes, die in 2008 werd aangetrokken als directeur van Vitare. ‘Voor veel politici was het ondenkbaar dat we actief zouden worden in hun achtertuin. Maar drie gemeenten - Knokke-Heist, Puurs en Turnhout - waren bereid ons toe te laten tot de markt. Bij de meeste andere was daarvoor weinig animo.’

Het uitblijven van concrete bouwprojecten leidt ertoe dat de financiële situatie bij Vitare zienderogen verslechtert. Het boekjaar 2014 sluit af met een verlies van 1,5 miljoen euro. Het Vlaams Gewest en de VMSW tekenen met Vitare een akkoord, waarbij Matexi 1,4 miljoen euro in de huisvestingsmaatschappij pompt via een achtergestelde lening, gespreid over vier jaar. Doel is Vitare financiële ademruimte te geven, maar dit blijkt veel te weinig. De verliezen stapelen zich verder op.

4. De minister beslist niet te beslissen

In februari 2015 komt de kwestie Vitare ter sprake in de commissie-Wonen van het Vlaams Parlement. Sp.a-politicus Joris Vandenbroucke interpelleert er Liesbeth Homans (N-VA), die na de verkiezingen van juli 2014 de nieuwe minister van Wonen is geworden.

Hij maakt er haar attent op dat Matexi een vehikel heeft opgericht dat is erkend als sociale huisvestingsmaatschappij. ‘Kwatongen beweren dat dat puur is gebeurd om allerlei gronden snel op de markt te kunnen brengen en daar grof geld aan te kunnen verdienen’, zegt Vandenbroucke. Hij wil graag weten hoe de minister daartegen aankijkt.

Homans antwoordt dat het nog te vroeg is om een grondige evaluatie te maken van Vitare, want ‘de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij is pas in 2013 gebeurd’. Ze schuift de hete aardappel liever door. ‘Het is de bedoeling dat Vitare in het voorjaar van 2016 de visitatiecommissie op bezoek krijgt’, zegt ze. ‘Dat is het moment om een grondige evaluatie te maken.’

Die doorlichting komt er. In juni 2016 publiceert een onafhankelijk comité van experts een bijzonder kritisch rapport over de grondaankoop van Vitare. Die wordt als ‘zeer risicovol’ omschreven. Volgens de experts was er bij de overname van de Matexi-terreinen ‘geen zekerheid dat deze percelen konden worden ontwikkeld, noch een signaal van de gemeenten dat hieromtrent een opening bespreekbaar was’. Anders gezegd, de realisatie ervan was toen al erg onzeker.

Bovendien, zo stelt het rapport, leggen die grondaankopen ‘een hypotheek onder de werking van de sociale huisvestingsmaatschappij’. Ondanks het reddingsplan dat in september 2015 werd vastgelegd met het Vlaams Gewest en de VMSW is Vitare ‘op dit moment niet financieel leefbaar’ en bevat de ‘financiële leefbaarheid voor de toekomst grote risico’s’.

Dat blijkt ook uit de cijfers eind 2016. Met een negatief eigen vermogen van 3 miljoen euro en een schuldenlast van 43 miljoen euro is de sociale huisvestingsmaatschappij zo goed als failliet. Drie jaar na de erkenning is van een normale werking geen sprake: er staan maar twee personeelsleden op de loonlijst en het enige project dat inkomsten oplevert, is het sociale huurproject in Roeselare.

Eind 2016 wil ook Bart Somers, Open VLD-burgemeester van Mechelen, meer uitleg over de zaak. In een schriftelijke vraag aan Homans merkt hij op dat Vitare van het moederbedrijf Matexi gronden in zijn stad heeft gekocht die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan niet bestemd zijn voor sociale huisvesting. ‘Een problematische situatie, gezien de onuitvoerbaarheid van de projecten’, zegt de burgemeester. Of de minister hierover duidelijkheid kan verschaffen?

Somers wil ook weten of de minister al zicht heeft gekregen op de resultaten van de visitatiecommissie, die op dat moment nog niet openbaar zijn gemaakt. ‘De visitatieresultaten van Vitare zijn mij bekend’, antwoordt Homans. ‘Ik zal in deze eerstdaags een beslissing nemen.’

Op 19 januari 2017 deelt Homans haar beslissing mee in een brief aan het bestuur van Vitare. Die komt erop neer dat ze niet ingrijpt, ondanks de kritische vaststellingen in het visitatierapport. ‘Mits op korte termijn uw beleidsplan wordt geactualiseerd, (…) acht ik het niet noodzakelijk andere maatregelen te nemen’, schrijft ze. Ze vindt wel dat de financiële situatie ‘permanent en nauwgezet’ moet worden opgevolgd.

5. Stoppen in stilte

In de loop van 2017 wordt de financiële toestand van Vitare nog dramatischer. Voor het eerst maakt het jaarverslag expliciet melding van ‘het belangrijke risico’ dat voor een groot deel van de gronden geen vergunning wordt afgeleverd, met ‘mogelijk een minwaarde’ tot gevolg.

Op 1 februari 2017 neemt Carl Van den Eynde, een oud-kaderlid van Matexi die in 2014 voorzitter werd van Vitare, ontslag. Hij is niet de eerste. Eerder trokken al vier andere bestuurders de deur achter zich dicht. ‘Ze werden door Vitare aangetrokken als extern bestuurder’, zegt directeur Rudy Maes. ‘Maar ze bleven nauwelijks meer dan een jaar. Wellicht voelden ze de bui al hangen.’

Een van die bestuurders is Hans Bonte (sp.a), burgemeester van Vilvoorde, die aan boord kwam op een moment dat Vitare de aankoop van zeven woningen in die stad overwoog. De transactie ging evenwel niet door wegens te duur. Ruim een jaar later nam Bonte weer ontslag.

De verontrustende gang van zaken bij de sociale huisvestingsmaatschappij trekt ook de aandacht van de afdeling Toezicht. Die opent een onderzoek. Midden 2017 bezorgt ze het dossier aan het parket en dient ze een klacht in voor ‘mogelijke onregelmatigheden bij de aankoop van bouwgronden’.

Als laatste strohalm doet Vitare nog verwoede pogingen een deel van zijn grondportefeuille te verkopen of een fusie aan te gaan met een andere sociale huisvestingsmaatschappij. Maar die draaien op niets uit. Bij directeur Maes dringt het besef door dat de doodsstrijd niet langer kan worden gerekt. ‘Wat konden we doen?’ zegt hij. ‘Er waren maar twee opties. Nog dieper in het rood gaan of de stekker er helemaal uit trekken.’

Het wordt het laatste. Een nieuw Vlaams decreet dat bepaalt dat elke sociale huisvestingsmaatschappij tegen 2019 over minstens 1.000 sociale huurwoningen moet beschikken, geeft de genadeslag. In april dit jaar doekt Vitare zichzelf op. Er wordt een minwaarde geboekt van ruim 20 miljoen euro op de volledige grondportefeuille en de vennootschap wordt ontbonden.

6. 42 miljoen euro kwijt

‘Een bijzonder zure beslissing’, zegt Mallants van de koepelvereniging van Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. ‘Het opdoeken van Vitare verliep in alle stilte, in onze sector werd daarover niets gecommuniceerd. De schade is nochtans niet min. Er is voor 42 miljoen euro aan kapitaal in de sociale huisvesting vernietigd en de Vlaamse overheid zit, als grootste schuldeiser van Vitare, met een voorraad minderwaardige grond. Ik heb niets tegen privébedrijven die winst willen maken, maar het is wraakroepend als dat gebeurt op kap van de sociale sector.’

Nochtans is Matexi een van de grootste vastgoedontwikkelaars in ons land. De groep staat financieel zeer sterk. Ze heeft zo’n 350 mensen in dienst en boekte vorig jaar een recordomzet van 349,6 miljoen euro, goed voor 11,5 miljoen euro nettowinst. Het eigen vermogen bedraagt ruim 300 miljoen.

Diverse bronnen in de branche wijzen erop dat de constructie van Matexi niet illegaal was - er zou geen wet zijn overtreden - maar wel ethisch bedenkelijk. De overheidslening van 35,5 miljoen euro waarmee de gronden van Matexi zijn gekocht, werd niet terugbetaald. De jaarlijkse intrestlast van 1,3 miljoen euro (over een periode van bijna vijf jaar) evenmin: die werd door de VMSW voorgefinancierd. Dat brengt de totale verliespost voor de Vlaamse overheid op 42 miljoen euro.

Homans zegt in een reactie dat het altijd haar beleidslijn was de positie van de VMSW als schuldeiser maximaal veilig te stellen. ‘Bij mijn aantreden was het dossier het spreekwoordelijke lijk dat uit de kast viel. Ik denk dat vragen kunnen worden gesteld bij het feit dat zoveel grondaankopen zijn gefinancierd in een korte periode en voor één sociale huisvestingsmaatschappij, zijnde Vitare. Ik wacht de resultaten van het gerechtelijk onderzoek af vooraleer te beslissen of en, zo ja, welke stappen we als Vlaamse overheid moeten nemen.’

Matexi zelf toont zich ‘zeer ontgoocheld’ dat zijn manier van handelen wordt afgeschilderd als ethisch bedenkelijk en vindt het ‘pertinent onjuist’ dat voor 42 miljoen euro is vernietigd. ‘We zijn in Vitare gestapt vanuit ondernemerszin, omdat we geloofden dat we een positieve, kwalitatieve rol konden spelen in de sociale huisvesting. De gronden werden in volle transparantie aangekocht, als geschikt voor sociale huisvesting, en dat zijn ze volgens onze informatie nog altijd.’