Dan toch geen btw-revolutie in vastgoedsector

Minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) kondigde de maatregel deze zomer aan. Voortaan zouden projectontwikkelaars nieuwe of gerenoveerde gebouwen met btw kunnen verhuren aan professionele huurders. Zo zouden de vastgoedpromotoren de btw die ze betalen bij het optrekken van een gebouw aan de aannemer, in aftrek kunnen brengen. 

De vastgoedsector zat al lang op de maatregel te wachten. 'Nu moeten vastgoedpromotoren zich in allerlei bochten wringen om onder het btw-stelsel te kunnen verhuren', zegt Bart Buelens, tax consultant bij EY. 'De maatregel zou dan ook geleid hebben tot een aanzienlijke vereenvoudiging én een besparing voor hen.' 

Volgens Van Overtveldt werkte de hervorming ook een concurrentiehandicap tegenover landen als Nederland en het Verenigd Koninkrijk weg. Daar kunnen projectontwikkelaars de btw al langer in aftrek brengen en zo de bouwkosten drukken. 

Logistiek

Maar de aangekondigde hervorming gaat toch niet door, op één detail na. Alleen kantoorruimtes bij een opslagruimte kunnen verhuurd worden met btw, op voorwaarde dat de oppervlakte of het volume van de kantoorruimte minder bedraagt dan 50 procent van de totale oppervlakte of het volume van de opslagruimte.

Een en ander wordt geregeld in een administratieve rondzend­brief. De maatregel wordt dus beperkt tot de distributie en de logistiek. 

Ontstemd

'Het gevolg is dat een aantal vastgoedpromotoren die hadden gerekend op een besparing geconfronteerd worden met extra kosten', zegt Buelens. 'We kennen ontwikkelaars die projecten bewust hebben uitgesteld tot 2018 om op de aangekondigde maatregelen te wachten. In dat opzicht is het intrekken van de belofte van de minister een spijtige zaak.'

Olivier Carrette, afgevaardigd-bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) reageert ontstemd. 'Dit is een heel spijtige zaak. Veel van onze leden hebben hun projecten en de afsluiting van nieuwe huurovereenkomsten uitgesteld tot 2018', zegt Carrette. 'De btw-hervorming zou de werkgelegenheid ten goede komen en investeerders in binnen-en buitenland hebben aangetrokken. De federale regering blaast warm en koud. De rechtsonzekerheid is nefast voor het investeringsklimaat.'

'Ontwikkelaars kunnen nog altijd een beroep doen op andere constructies, zoals onroerende leasing, om de btw betaald aan de aannemer te recupereren. Maar dat is niet altijd eenvoudig.  Bij onroerende leasing moet je de huurder een aankoopoptie bieden en ben je gebonden aan contracten met een looptijd van 15 jaar', vervolgt Buelens.

'Dit is zonder meer een gemiste kans voor de vastgoedmarkt in ons land', zegt ook Jeroen Gobbin, hoofd indirecte belastingen bij de consultant KPMG in België.

Budgettaire impact

De btw-hervorming is gestrand om budgettaire redenen. Volgens welingelichte bronnen had de federale overheidsdienst Financiën de impact begroot op 19 miljoen euro, terwijl   begrotingsexperts de impact raamden op zo'n 300 tot 400 miljoen euro per jaar.  

Volgens de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector ( BVS) zou de budgettaire impact 30 tot 40 miljoen euro per jaar bedragen, als men de terugverdieneffecten niet in rekening brengt. 

Als een vastgoedpromotor een gebouw kan verhuren met btw, kan hij de btw die hij zelf betaalde aan de aannemer onmiddellijk in aftrek brengen. Betaalt hij voor een gebouw van 1 miljoen euro 210.000 euro aan de aannemer, dan kan hij die kosten dus meteen in aftrek brengen. Nu dat niet mogelijk is, zal de kostprijs verder doorgerekend worden in de huurprijzen. 

De BVS zal er alles aan doen om ervoor te zorgen dat de btw-hervorming in 2019 terug in het regeerakkoord wordt opgenomen.