Beleggen in een hotelkamer

De hotelmarkt biedt kansen aan Belgische vastgoedinvesteerders. Ook voor REALIS, een projectmakelaar die al ruim vijftien jaar actief is in residentieel vastgoed, vormt deze markt een nieuwe niche. ‘Ons eerste project hierin is het Japanse design hotel Yadoya by Everland in het centrum van Brussel’, illustreert Jason Jacobs, director-partner bij REALIS. ‘Het gebouw werd volledig vernieuwd en telt 73 kamers. In de nabije toekomst zal deze buurt ook een echte trekpleister worden: zodra het iconische Citroëngebouw het museum voor hedendaagse kunst (in samenwerking met het Centre Pompidou) zal huisvesten, worden er jaarlijks meer dan een miljoen toeristen verwacht.’

De beleggingsformule van REALIS is uniek in de markt. ’Terwijl andere spelers opteren voor erfpacht en een variabel rendement, bieden wij een aankoop in volle eigendom plus een return die onafhankelijk is van de bezettingsgraad van het hotel’, zegt Jacobs. Het verwachte nettorendement bedraagt 4,36 procent of 7,30 procent bij financiering (gemiddeld op tien jaar, exclusief meerwaarde). Investeerders genieten 25 jaar gegarandeerde huurinkomsten die gewaarborgd zijn door de ontwikkelaar. De huurinkomsten zijn bovendien inflatiebestendig dankzij een indexkoppeling.

De deuren van Yadoya openen in het voorjaar van 2017, wat betekent dat er onmiddellijke huurinkomsten zijn voor de investeerder. Instappen kan vanaf 130.000 euro (exclusief kosten en btw). ‘Bovendien biedt deze investering fiscale voordelen’, zegt Jason Jacobs. ‘Ook niet onbelangrijk is dat de onderhoudskosten volledig gedragen worden door Everland, een ervaren exploitant die ook in andere landen actief is.’

Pionier en betrouwbare partner

REALIS blijft twee doelgroepen bedienen: investeerders en eindgebruikers. ‘Wel waren we van bij aanvang sowieso een pionier op het vlak van investeringsvastgoed’, zegt CEO - partner Peter Vanmaldeghem. ‘We zijn niet ontevreden dat dit segment na een voortrekkersrol van meer dan 15 jaar zijn plaats onder de zon heeft verworven in de beleggingswereld, maar blijven realistisch met beide voeten goed op de grond. Door de beide doelgroepen tegelijkertijd aan te spreken kunnen we de projecten niet alleen zo veilig mogelijk vermarkten, een verstandige verhouding draagt per project ook bij tot een gezonde bewonersverhouding.’

‘We voeren ook veel onderzoek uit naar de profielen van kandidaat-investeerders. Sommigen kopen vastgoed in het kader van successie op lange termijn, anderen focussen op een kortetermijnmeerwaarde. De verschillende profielen trachten we te beantwoorden met een gediversifieerd aanbod. Die diversificatie vertaalt zich in de ontwikkeling van verschillende niches. Zo was REALIS een voorloper in de markt om compacte units zoals studentenvastgoed aan te bieden als all-in beleggingsproduct. Daarna zijn we op zoek gegaan naar extra niches, waaronder zorgvastgoed en zelfs herstelverblijven. Deze keer sluiten we aan op hotels, maar dan op onze manier: veilig en met vast rendement’

Naast het Yadoya-hotel in Brussel plant REALIS ook gelijkaardige projecten in andere grootsteden. ‘En wanneer de vooruitzichten voor bepaalde segmenten op termijn opnieuw minder gunstig worden, dan passen we onze strategie weer aan’, klinkt het. ‘Die kan ook verschillen naargelang de regio.’

‘Als vastgoedinvesteerder is het belangrijk om met betrouwbare partners in zee te gaan, daarom werken we enkel nauw samen met spelers bereid om met ons projecten te kneden tot zorgeloze en veilige all-in formules met aantrekkelijk rendement, besluit Vanmaldeghem. ‘Het onafhankelijke karakter van REALIS is daarbij een belangrijke troef. Wij hoeven immers niet persé ons eigen project verkocht te krijgen, maar screenen de markt aan de hand van talloze factoren om zo te resulteren in het aanbod door ons loyaal cliënteel gekend als ‘Realis Investment Selection’. De rendementen die wij aantonen, zijn bovendien altijd erg defensief. Meestal slagen we erin om uiteindelijk betere returns te halen.’