Vastgoedmarkt mist prijstransparantie

De aankoop van een woning is voor veel mensen de ingrijpendste financiële operatie van hun leven. Gestructureerde informatie over de transactieprijzen van andere, vergelijkbare, woningen kan de vastgoedmarkt transparanter en eerlijker maken. Die gegevens bestaan, maar zijn niet publiek beschikbaar in België. Door die data niet te publiceren houdt de overheid de informatiekloof tussen specialisten en leken in stand. Dat gaat ten koste van de doorsnee (ver)koper. Als de overheid begaan is met haar burgers, dan maakt ze die data publiek toegankelijk zodat iedereen op een eenvoudige manier de historiek van vastgoedtransacties in de voor hem relevante regio kan raadplegen.

Het jongste voorbeeld is Frankrijk, waar deze maand een nieuw opendataportaal gelanceerd werd met alle vastgoedtransacties van de voorbije vijf jaar. Net als enkele andere Europese landen kiest Frankrijk voor een model van volledige transparantie: het adres, de prijs en enkele algemene eigenschappen van elke vastgoedtransactie zijn beschikbaar. Bij de verkoop van een woning krijgen alle betrokken partijen een vollediger zicht op de marktprijs van andere relevante woningen die als ijkpunten kunnen dienen. Dat geeft de gemiddelde (ver)koper niet alleen een uiterst waardevol en betrouwbaar referentiekader, het biedt ook nieuwe perspectieven voor de specialisten in de vastgoedsector. Die kunnen zo verder innoveren en waar mogelijk hun productaanbod verbeteren.

Instellingen als Statbel, Fednot en Febelfin publiceren regelmatig cijfers over de Belgische vastgoedprijzen. Verschillende media verwerken die data in hun berichtgeving om tegemoet te komen aan de sterke vraag van de gemiddelde Belg naar prijsinformatie over de vastgoedmarkt. Die publicaties werken met gemiddelden gaat, berekend per gemeente. Ze missen de fijnkorreligheid waar de (ver)koper op zoek naar is. Natuurlijk is het nuttig om te weten wat de gemiddelde verkoopprijs van een huis in Antwerpen is. Maar als u op het punt staat er een huis te kopen, wil u vooral weten tegen welke prijs gelijkaardige huizen in de nabije omgeving werden verkocht.

Voor een correcte waardering hebt u als (ver)koper alle belang bij een transparant overzicht van de marktprijzen van woningen die recentelijk werden verkocht. Sinds mensenheugenis wordt elke vastgoedtransactie in België bij de overheid geregistreerd. De data bestaan. Het is een gemiste kans dat ze niet publiek beschikbaar zijn, want objectieve marktprijzen kunnen de informatiekloof tussen specialisten en leken verkleinen. De specialisten zijn de partijen met kennis van zaken, zoals vastgoedmakelaars, -schatters en -beleggers en notarissen. Ze hebben een goed zicht op de marktprijzen en verwerven zo een competitief voordeel ten opzichte, en soms ook ten koste, van de doorsnee (ver)koper, de leek.

Financiële markten

Na de financiële crisis van 2008 kwam op Europees niveau een nieuw wetgevend kader om de transparantie op de financiële markten te verhogen, MiFID genaamd. Een van de voornaamste doelen was de leken te beschermen tegen de grote financiële instellingen door een gelijk speelveld te creëren. Sinds de introductie van het concept ‘post-trade transparency’ is het voor elke aan- en verkoop van een financieel instrument voortaan verplicht om na de transactie aan te geven wat verhandeld werd, hoeveel en tegen welke prijs. Dat resulteert in een markt waarin het veel eenvoudiger wordt om de correcte prijs van een aandeel of obligatie te bepalen.

Natuurlijk functioneert de vastgoedmarkt niet op dezelfde wijze als de aandelen- of obligatiemarkt, maar het concept van transparante marktprijzen kan perfect gerepliceerd worden. De best geplaatste partij om dat te realiseren is de overheid. Die heeft zicht op het volledige plaatje en kan belangeloos handelen. De overheid, zowel federaal als regionaal, heeft de voorbije jaren door het openstellen van verschillende databronnen al getoond dat het mogelijk is dergelijke initiatieven succesvol te realiseren.

Sinds 1 april biedt de Vlaamse Belastingdienst een schattingstool aan die kan gebruikt worden in het kader van een erfenis. Die tool, gebaseerd op historische transactieprijzen, kan mensen helpen bij de waardering van een geërfde woning. Het is een eerste experiment van de overheid om iets te doen met alle transactiedata. Het zou veel krachtiger zijn de onderliggende data publiek beschikbaar te maken en zo in te zetten op de creatie van de transparantie die elke efficiënt functionerende markt nodig heeft.