Huurders ondernemingspanden kunnen classaction voeren tegen verhuurders

In de complexe doolhof van coronabesluiten is er een domein waar nood is aan een tussenkomst van de overheid, maar die blijft uit. Terwijl ingrijpende maatregelen onze fundamentele mensenrechten in narcose brengen en overheidsingrijpen in de economie het verbod op staatssteun - dat ook in de Arco-zaak opdook - in rook doet opgaan, is het opvallend stil over de huur tussen of aan ondernemingen.

Er zijn tienduizenden huurovereenkomsten waarin huurder en verhuurder lijnrecht tegenover elkaar staan. Veel huurders staat het water aan de lippen wegens de (bijna) volledige lockdown. Horecazaken en winkels die moeten sluiten, hebben geen inkomsten. Maar ook andere sectoren, zoals de vrije beroepen en andere huurders van kantoren, bedrijfsruimtes en magazijnen kreunen onder de dalende omzet of wanbetalers.

Als de overheid elders drastisch ingrijpt, waarom niet hier? Ondernemers krijgen massaal een microsteun, kredieten worden gestretcht, er is een moratorium op faillissementen... Ondernemingen hebben niet enkel af te rekenen met kredieten en andere kosten, maar vaak ook met huur. Die kan een molensteen rond de nek worden.

Op het terrein is te zien dat verhuurders zich allang hebben voorbereid. Met standaard juridisch onderbouwde brieven maken ze hun huurders duidelijk geen millimeter dat ze geen millimeter zullen toegeven. Elke huurder die zich wil beroepen op overmacht is eraan voor de moeite.

Genegeerd

De huur van bepaalde onderdelen van de professionele huurmarkt is in handen van grote groepen. Het lijkt erop dat ze de handen in mekaar slaan om met één pamflet voor de dag te komen. Toen ons kantoor onlangs deelnam aan een onlineseminarie over het thema, werden alle pertinente vragen van de huurders genegeerd en afgeserveerd voor het credo van de verhuurders.

Ik weet nu al dat de verhuurders nog verder zullen gaan dan de rechtsleer proberen te monopoliseren met éénzijdig gefinancierde seminaries en publicaties. Dat gebeurt ook geregeld in bijvoorbeeld het bancair recht. De verhuurders zullen proberen her en der selectieve pilootprocedures te voeren tegen zwakke tegenstanders, om met de oogst alle verdere rechtspraak te beïnvloeden. Ons land kent dan wel geen precedentenrecht, in de praktijk worden in rechtsgedingen vaak andere uitspraken gebruikt om de lokale rechter te overtuigen.

Een eerste bedenking is dat die weinig sociale en bonafide 'verhuurdersbond' zich beter op de langere termijn richt. Als huurders massaal ten prooi vallen aan insolventie en failliet gaan, wordt niet alleen het economisch weefsel aangetast maar stort de professionele huurmarkt ook volledig in.

Extreme periode

De vraag is of de verhuurders juridisch wel zo sterk staan? Door het overheidsbevel kunnen ze het 'rustig en ongestoord genot' niet leveren, en dat is een wettelijke basisverplichting. Advocaten en rechters moeten daarbij zoeken naar rechtspraak die ontstaan is in een gelijkaardige extreme periode. Een cassatiearrest van 9 januari 1919 past als gegoten en bevestigt de zienswijze over dat 'rustig en ongestoord genot'.

Het hoogste hof voegde eraan toe dat dat naargelang het geval zowel kan leiden tot kwijtschelding van de huur als vermindering. Ik zie geen enkele reden waarom dat principe vandaag niet meer geldt. Interessant is dat dat arrest er kwam in de nasleep van de voorganger van Covid-19, de Spaanse griep, al handelt het concreet over een overheidsbevel van de bezetter tijdens de Eerste Wereldoorlog.

Huurders van ondernemingspanden moeten beseffen dat ze hun strijd niet alleen kunnen voeren. Ze moeten samen een tijdelijk coronasyndicaat oprichten om in dialoog te gaan met de kaste van de verhuurders. Niets belet dat ze een bijzondere vorm van een classaction beginnen, om uniformiteit te bereiken en collectief een kwijtschelding of een gevoelige vermindering van huur te bekomen.

Een alternatief is dat de overheid tussenkomt. Die mag dan geen tijd meer verliezen, want de temperatuur stijgt gevaarlijk.