Woningprijzen stegen in 2019 ruim vier keer sneller dan inflatie

'Het is al tien jaar geleden dat het verschil tussen de inflatie en de stijging van de woningprijzen zo groot was. In 2009, in volle financiële crisis, was dat respectievelijk 0,26 procent (inflatie) en 1,42 procent (klim woningprijzen)', stelt Sven Damen, een vastgoedeconoom van de KU Leuven. Hij analyseerde 60.000 transacties van ERA over de voorbije 15 jaar. ERA is de grootste makelaarsgroep in Vlaanderen.

‘2019 was een boerenjaar voor vastgoedeigenaars’, stelt Johan Krijgsman, de CEO van ERA Belgium. De vraag naar woningvastgoed is groot. Dat het spaarboekje nauwelijks iets opbrengt, doet steeds meer Vlamingen investeren in een woning om zelf te bewonen of om te verhuren.

Vooral de ontleencapaciteit van de gezinnen bepaalt de evolutie van de woningprijzen. Hoe meer de Vlaming kan lenen, hoe meer hij aan zijn woning uitgeeft. De ontleencapaciteit is afhankelijk van het inkomen, de hypotheekrente en de woonbonus.

Door het wegvallen van de woonbonus zal de Vlaming 9 à 13 procent minder kunnen lenen, wat op middellange termijn een prijsdempend effect op de woningprijs kan hebben, bleek uit eerder onderzoek van Damen. 'Dat betekent niet noodzakelijk dat de prijzen onmiddellijk zullen dalen, omdat de woningprijs ook afhankelijk is van andere factoren die zeer moeilijk te voorspellen zijn, zoals de hypotheekrente', zegt Damen.

Een panel van 20 vastgoedexperts ging in de Vastgoedgids van De Tijd in november van vorig jaar uit van een prijsdempend effect van 5 procent over vijf jaar als gevolg  van het afschaffen van de woonbonus.

Voor 2020 stelde het panel een stijging van de prijzen van huizen met 1,5 procent en van appartementen met 1,6 procent voorop. Dat is nauwelijks meer dan de verwachte inflatie (1,4%). Damen en ERA verwachten evenmin dat de prijzen in het huidige hoge tempo blijven stijgen.

Leuven boven

Leuven blijkt de duurste Vlaamse centrumstad van de voorbije 15 jaar te zijn. Woningen zijn er 9 procent duurder dan in Antwerpen en 11 procent duurder dan Brugge.

Onderaan het lijstje bengelen Kortrijk, Roeselare en Genk. In Leuven betaalde je de voorbije 15 jaar gemiddeld ruim de helft meer (60,3%) dan voor dezelfde woning in Genk.

Leuven heeft zijn hoge vastgoedprijzen voor een groot deel te danken aan een immens grote vraag van hoogopgeleiden. Die hebben een groter budget. Als het aanbod dan onvoldoende toeneemt, leidt dat tot hoge woningprijzen.

Woningen in Limburg zijn goedkoper dan elders in Vlaanderen. De duurste Limburgse centrumstad, Hasselt, staat pas op de negende plaats, tussen Sint-Niklaas en Aalst.

Rush op woonbonus

Een Vlaamse woning stond het afgelopen jaar gemiddeld 97 dagen te koop voor het finale bod werd aanvaard.

Het nieuws van de afschaffing van de woonbonus leidde in het vierde kwartaal tot een versnelling: de gemiddelde verkoopperiode daalde naar 88 dagen. ‘In werkelijkheid was het versnellend effect van de woonbonus nog veel groter. De woonbonusrush heeft maar 6 weken geduurd. Als je bod pas na 15 november aanvaard was, geraakte het nodige papierwerk niet meer rond voor het einde van het jaar’, zegt Krijgsman.

Compacter

De verkochte woningen worden steeds compacter. De bewoonbare oppervlakte van Vlaamse woningen is de voorbije 15 jaar sterk gedaald: van 191 vierkante meter naar 180 vierkante meter.

Open bebouwingen vertegenwoordigden in 2005 nog 44 procent van de markt van de verkochte woningen. Vorig jaar was dat teruggevallen naar 36 procent.

Het gemiddelde verkochte pand was in 2019 59 jaar oud.

De studie van Damen en ERA houdt rekening met factoren zoals de grootte, de afwerking en de ligging van de verkochte woningen. Ze geeft de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer. Op die manier worden geen appelen met peren vergeleken.