Woningmarkt wacht moeilijk 2021

Einde inhaalbeweging

Van juni tot en met september rapporteerden de notarissen maand na maand meer vastgoedtransacties dan in dezelfde maand van vorig jaar. De jaarachterstand was eind september geslonken tot 4,4 procent. Maar in oktober waren er weer minder transacties dan in 2019 (-18,8%), blijkt uit nieuwe cijfers van notaris.be die De Tijd kon inkijken. Toch was oktober nog altijd de drukste maand van het jaar 2020.

De afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen leidde vorig jaar in het vierde kwartaal tot een nooit geziene vastgoedboom. Maar dat verklaart slechts deels de terugval in oktober van dit jaar. Ook Brussel (-3,9%) en Wallonië (-6,5%) noteerden voor die maand lagere volumes.

2020 wordt geen recordjaar. In Vlaanderen blijft de woningbonus wegen op de cijfers voor november en december. Het panel vastgoedexperts dat De Tijd zesmaandelijks peilt, gaat uit van een daling met 4 procent over het hele jaar. Die rondvraag gebeurde midden oktober. Toen ging nog niemand uit van een nieuwe drastische beperking van de contacten.

Prijzen 2020

De experts gaan nu voor 2020 uit van prijsstijgingen in de orde van 3 procent. Dat is beduidend meer dan de inflatie (+0,8 procent) en zelfs nog iets hoger dan in de rondvraag in februari, net voor corona.

De huidige prognose van de experts mag voorzichtig worden genoemd. Voor Vlaanderen was er volgens notaris.be na negen maanden nog sprake van een stijging met 6 procent voor huizen en appartementen. Statbel, het Belgisch statistiekbureau, gaat ervan uit dat de prijsstijging voor 'een identieke woning' in het tweede kwartaal is versneld tot 4,5 procent op jaarbasis.

Na het einde van de eerste lockdown heeft de combinatie van een opgekropte vraag en een aanbod dat niet kon volgen een opwaartse druk op de prijzen gezet. 'Die onevenwichten op korte termijn zijn altijd nadeliger voor de mensen aan de koperszijde', benadrukt Johan Krijgsman, de CEO van de immomakelaarsgroep ERA. Kandidaat-kopers laten zich gemakkelijker verleiden om tot boven de vraagprijs te bieden. Rijwoningen met een online openingsprijs van 350.000 euro gingen soms, maar lang niet overal, 100.000 euro hoger.

Prognoses 2021

Het panel is veel voorzichtiger over 2021. De prijsstijging zou van de orde zijn van 1 procent. Dat is laagste prognose in jaren en onder de inflatieverwachting van 1,4 procent.

De meeste experts gaan ervan uit dat meer kandidaat-kopers van een eerste woning zullen moeten afhaken. Huizen en appartementen zijn in vijf jaar tijd 20 procent duurder geworden. De banken zijn strenger op een ogenblik dat men meer moet lenen. Zelfs met de financiële steun van de (groot)ouders wordt het moeilijker.

De voorbije weken is duidelijk geworden dat de coronacrisis veel dieper in het economisch weefsel zal snijden dan eerst gedacht. 'Ik was jaren vooral bang van een stijging van de rente. Vandaag houdt een zware recessie me meer bezig', zegt Filip Dewaele, de CEO van Dewaele Vastgoed.

De door sommige verwachte prijsdalingen kwamen er in 2020 niet omdat de overheid de factuur van de coronacrisis op zich nam. 'Dat kan ze niet blijven doen. We gaan bij KBC uit van een daling van de prijzen in 2021 met 3 procent', zegt Johan Van Gompel, senior economist bij KBC.

Een instorting van de markt wordt niet gevreesd. Heel wat factoren ondersteunen de woningmarkt: de nog steeds lage rente, het grenzeloze geloof van de Belg in de baksteen, het spaarboekje dat niets meer opbrengt en de toegenomen afkeer bij veel investeerders voor de rollercoaster op de beurzen. Door corona is het belang van de woning ook (her)ontdekt. Er komt bovendien minder nieuwbouw op de markt.

Naar een huurmarkt

De experts gaan ervan uit dat de Belg met centen uiteindelijk zal bepalen hoe goed de woningmarkt overeind blijft. Het aandeel van de Belgen dat een eigen woning heeft, daalt al enkele jaren. Die tendens lijkt nog te versnellen.

'Op tien jaar tijd is de gemiddelde leeftijd van wie voor een eerste eigen woning leent met vier jaar gestegen', stelt John Romain van het advieskantoor Immotheker vast. De huurprijzen stijgen wel minder snel. De vraag is hoe lang de eigenaar met de druk op zijn huurrendement kan leven.

Impact tweede golf

Geen enkele studiedienst heeft tot nu toe zijn schattingen bijgesteld voor de (verwachte)impact van de tweede coronagolf op de vastgoedsector. 'Zolang een vaccin uitblijft, zullen er belangrijke economische implicaties zijn', benadrukt ING-econoom Steven Trypsteen.

Het panel verlaagt zijn verwachting voor de prijsstijging van een appartement in de komende vijf jaar tot gemiddeld 1,6 procent per jaar omdat de crisis op de inkomens zal blijven wegen.

Lees meer in De Vastgoedgids die zaterdag 14 november bij De Tijd zit.