Topinvesteerder Filip Balcaen: 'Alles is zeer duur. 't Is het moment om te verkopen'

Aan Flanders Expo in Gent is het een drukte van jewelste. Langs alle kanten stromen gepensioneerden toe om hun coronaprik te laten zetten. Iets verderop maakt zakenman Filip Balcaen (60) zich weinig zorgen over de coronacrisis. ‘Covid-19 verandert niet veel, maar versnelt vooral’, zegt Balcaen in het stijlvolle hoofdkwartier van zijn investeringsmaatschappij Baltisse. ‘Digitalisering, e-commerce, duurzaamheid: die tendensen waren voordien al aanwezig en zijn nu versneld. Maar fundamenteel is de wereld niet veranderd. Er zijn goede en er zijn slechte bedrijven.’

Balcaen heeft een neus voor goede bedrijven. De West-Vlaming bouwde Balta, het tapijtenbedrijf dat zijn vader Paul in 1964 oprichtte, uit tot een reus die hij voor 600 miljoen euro verkocht. Tien jaar later legde de Amerikaanse vloerbekledingsreus Mohawk - de eigenaar van het Belgische Quick-Step - een miljard euro op tafel voor Balcaens vinylfirma IVC.

Dankzij die jackpot mag Balcaen zich miljardair noemen, al blijft de West-Vlaming de nuchterheid zelve. Naar vragen luistert hij gefocust en met toegeknepen ogen. Als Balcaen zijn DNA moet omschrijven, gebruikt hij begrippen als: no-nonsense, zeer discreet, hard werken. De suggestie dat hij in de coronacrisis meer tijd had om te zeilen met zijn zonen Louis en Simon, die allebei voor Baltisse werken, veegt hij meteen van tafel. ‘In de week wordt er niet gezeild!’, zegt hij streng. Op de vraag of hij nog een grote droom koestert, weet de zakenman niet meteen wat antwoorden. ‘Dromen doe ik feitelijk niet veel’, zegt hij droog. ‘Ik lig ook nooit wakker.’

Nochtans had Balcaen de voorbije weken redenen om wakker te liggen. De zakenman stapte totaal onverwacht op uit de raad van bestuur van Mohawk, waarvan hij nog altijd aandeelhouder is. Balcaen nam de beslissing uit onvrede met het ontslag van zijn vertrouweling Jan Vergote, die een promotie was beloofd. De ondernemer wil er niet veel woorden aan vuilmaken. ‘Ik handelde zoals het hoort. Als er zaken gebeuren die ik niet begrijp, ben ik consequent.’

Balcaens aandacht verschuift al langer van textiel naar andere sectoren. Hoewel het belang van 3 procent in Mohawk nog altijd zijn belangrijkste participatie is, richt zijn ‘family office’ Baltisse, dat hij in 2007 oprichtte, zich meer en meer op durfkapitaal (private equity) en vastgoed. Alleen al zijn vastgoedportefeuille is vandaag 1,3 miljard euro waard.

Een rusthuis in Zottegem, een woonwijk in Florida, torens in de Brusselse Noordwijk, een hotel in Namen en een herontwikkeling in Roemenië: de portfolio van Baltisse lijkt een onsamenhangend lappendeken. Wat is uw strategie?

Filip Balcaen: ‘Het verschil tussen Baltisse en andere investeringsmaatschappijen is dat we een stukje meer opportunisten zijn. We beleggen alleen onze eigen centen. We moeten geen verantwoording afleggen aan onze investeerders. Een zuivere ontwikkelaar belegt volgens de afgesproken regels met zijn aandeelhouder, wat veel beperkingen oplevert. Als we een grote opportuniteit in Londen, Frankfurt of Roemenië zien, springen we daar direct op.’

Alex De Witte (verantwoordelijk voor vastgoed bij Baltisse): ‘We hebben in zeven segmenten ervaring: kantoren, winkels, woningen, studentenhuisvesting, rusthuizen, hotels en logistiek. We doen van alles iets. Maar het zijn altijd complexe binnenstedelijke projecten op grote schaal.’

Balcaen: ‘Onze projecten kosten 20 à 100 miljoen euro. Dat zijn de bedragen waar grotere spelers naar kijken. Het verschil is dat we sneller kunnen reageren en beslissen. Kijk naar Seven (kantoorgebouw in de Brusselse Noordwijk, red.). De eigenaars wilden dat gebouw voor het einde van 2017 verkopen. Eind november begonnen we te praten en op 15 december stond het geld op hun rekening.’

Baltisse begon tien jaar geleden braaf met de ontwikkeling van winkelpanden en studentenkoten in Vlaanderen. Vandaag doet u vooral grote ontwikkelingen. Hoe brengt u die moeilijke megaprojecten snel ten einde?

De Witte: ‘We luisteren naar de overheid. In Namen hebben we een vervuilde site naast het station gekocht, waar we enkel kantoren wilden bouwen. Maar dan hebben we gepraat met de burgemeester, een sterke figuur (cdH-voorzitter Maxime Prévot, red.). Hij wilde ook studentenkoten en een hotel, maar geen winkels. Dat project loopt nu heel vlot. De koten hebben we al verkocht aan Xior, er komt een trendy hotel van de keten B&B en de Waalse overheid en het Rode Kruis zullen kantoren huren.’

Een project dat jarenlang aansleept, zoals Uplace, is dus niets voor u?

Balcaen: ‘Alle respect voor wat Bart Verhaeghe met Uplace doet, maar ik had het niet gedaan. Ik zou sneller de handdoek in de ring gooien. Voor mij moet het vooruitgaan. Ik heb soms bedrijfjes overgenomen die weinig of niet rendabel bleken. Als het niet lukte, stopten we ermee. Tja, afschrijven en wegwezen. Dat hoort erbij.’

U blijft ook kantoren ontwikkelen. Hebben die nog toekomst nu iedereen thuiswerkt?

De Witte: ‘Bij kantoren leggen we meer voorzichtigheid aan de dag. We bewaken de locatie streng. Al onze kantoorprojecten in België liggen dicht bij een treinstation. En Seven en Victoria (net als Seven een toren in de Brusselse Noordwijk, red.) zijn al volledig verhuurd. Maar in de Noordwijk blijft het opletten.’

Balcaen: ‘In het algemeen blijft het opletten! Covid-19 heeft de kantoormarkt aangetast. We denken dat die 20 à 30 procent kan krimpen. Naar nieuwe kantoren op goede locaties is er nog altijd vraag, maar andere kantoren worden moeilijk. Door corona zijn we veel voorzichtiger geworden met kantoren. Onze winkels hebben we vijf jaar geleden al afgebouwd omdat retail geen groeimarkt is, net als kantoren nu.’

Door de moeilijke kantoormarkt bouwt elke ontwikkelaar tegenwoordig woningen. Is daar nog veel ruimte?

Balcaen: ‘It’s getting crowded. Grote en kleine spelers zijn geïnteresseerd. De instapdrempel voor woonprojecten ligt lager. Dat maakt het voor mensen die vroeger niet in vastgoed zaten mogelijk om een appartementsgebouwtje te zetten. Daarom zoeken we net complexe, grootschalige projecten. Er zijn steeds meer institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, red.) die grote pakketten woningen willen kopen. Dat kan niet iedereen aanbieden.’

In de VS ontwikkelt u enorme logistieke projecten rond Atlanta, de hoofdstad van Georgia. Hoe bent u daar beland?

Balcaen: ‘Ik hou van Amerika. De Verenigde Staten zijn een zeer ondernemersgezind land. Ik investeer zeer graag in België, maar als ondernemer is het toch veel eenvoudiger in de VS. Ik ben tientallen keren in Atlanta geweest omdat ik er met IVC een fabriek heb gebouwd en in de raad van bestuur zat van Mohawk (dat zijn hoofdkantoor vlak bij Atlanta heeft, red.). Waarom dan geen vastgoed? Atlanta is een van de sterkst groeiende steden van het land en een logistieke hub met de grootste luchthaven van de VS.’

Moet u nog naar Atlanta reizen nu u ontslag nam uit de raad van bestuur van Mohawk? U noemde CEO en grootaandeelhouder Jeff Lorberbaum ooit een goede vriend.

Balcaen: ‘Mijn relatie met Jeff blijft goed. Hij heeft me al uitgenodigd om langs te komen bij mijn volgende bezoek.’

Uw belang in Mohawk is bijna een half miljard dollar waard, maar u beslist er voortaan niet meer mee. Zult u die aandelen verkopen?

Balcaen: ‘Mohawk is onze belangrijkste participatie. Op korte termijn verkopen is zeker niet de bedoeling, maar op langere termijn willen we wel een stukje afbouwen. Ik ken de vloerbekleding zeer goed, maar ik weet niet of mijn opvolger die ervaring ook zal hebben. Op termijn zal onze focus verschuiven naar private equity. Daarin willen we verder groeien.’

Baltisse heeft tientallen participaties, van het hr-bedrijf House of Talents over een Poolse glasproducent tot een Italiaanse diepvriesbakker. Is dat niet te veel?

Balcaen: ‘We hebben nu 35 dossiers. We zijn investeerders op lange termijn. Maar als een opportuniteit zich voordoet en de juiste prijs op tafel ligt, zijn we met niemand getrouwd. Mijn ideale scenario is dat we twee à drie grote bedrijven in handen krijgen. Ik wil niet alle eieren in één mand leggen, zoals met Balta en IVC vroeger. De grote private-equityhuizen zetten teams op die de bedrijven in hun portefeuille opvolgen. Dat wil ik ook, maar dat heeft alleen zin als je grote participaties hebt. We hebben dat twee keer geprobeerd met Desotec (West-Vlaams milieutechnologiebedrijf, red.), maar dat is niet gelukt.’

Desotec wordt na de recente overname door de Amerikaanse investeerder Blackstone gewaardeerd op 800 miljoen euro. Kunt u vandaag nog koopjes doen?

Balcaen: ‘Alles is zeer duur. ’t Is het moment om te verkopen! We vinden het verstandig om klaar te staan voor opportuniteiten. Maar als je ziet aan welke prijs Desotec verkocht is... We willen groeien, maar we gaan geen domme dingen doen.’

Is Balta terugkopen een optie? U kent het bedrijf uitstekend.

Balcaen: ‘Dat is niet aan de orde. Ik heb het bedrijf verkocht. De tapijtsector heeft zijn beste tijd gekend in de jaren 80, hé. Balta is nog altijd een van de beste vloerbedekkingsbedrijven van Europa. Maar de firma was beter ondergebracht in een groter geheel dat alle segmenten van de vloerbekledingsmarkt afdekt. Met enkel tapijten heeft Balta te weinig groeimogelijkheden.’

Veel ondernemers kopen tegenwoordig een voetbalploeg. Is dat iets voor u?

Balcaen: ‘(beslist) Nee. Filantropie vind ik wel heel belangrijk. Vijf jaar geleden vroeg iemand me of ik zijn project om een oogkliniek in Rwanda op te starten wilde sponsoren. Ik heb geantwoord: ‘Ik bouw die kliniek voor u.’’

Wat wilt u de komende tien jaar nog realiseren?

Balcaen: ‘Voortdoen. Osan deure doen, zeggen we in West-Vlaanderen. We willen dat private equity en vastgoed elk de helft van onze portefeuille uitmaken. En we hebben veel cash.’

Hoeveel precies?

Balcaen: (veert verontwaardigd op) ‘Moh! We hebben hier vandaag al veel te veel verteld.’