Op 1 januari 2019 trad het nieuwe Vlaamse huurdecreet, of de spelregels voor wie huurt en verhuurt, in werking. Er staat in hoe en wanneer u een huurcontract kunt opzeggen, maar ook dat de verhuurder voortaan drie maanden huurwaarborg kan eisen.
Ook nieuw is dat zowel huurder als verhuurder zich moet verzekeren voor brand én waterschade. Zo zijn ze ingedekt als er bijvoorbeeld door hun fout brand uitbreekt.
Tot nog toe was die wettelijke verplichting er niet. ‘In de meeste huurcontracten werden huurders wel al verplicht om een brandverzekering af te sluiten. Het nieuwe huurdecreet maakt die verplichting dwingend’, zegt Geert Inslegers, jurist bij de Huurdersbond. ‘Dat betekent dat men er niet van kan afwijken en huurders hun aansprakelijkheid ook moeten verzekeren als dat niet in het huurcontract staat.’
Volgens Claire De Cock, juriste bij de Verenigde Eigenaars, verzekeren de meeste verhuurders zich nu al. ‘Zeker in appartementsgebouwen waar de syndicus een globale polis voor het hele gebouw afsluit. Maar ook als het beheer niet uit handen wordt gegeven, vooral het geval bij kleinere appartementsgebouwen, is zo’n aansprakelijkheidsverzekering bij de eerste zaken waar een eigenaar aan denkt’, stelt De Cock.
1. Op welke huurcontracten is de verplichting van toepassing?
Het decreet geldt voor woninghuurcontracten die vanaf 1 januari 2019 werden afgesloten. ‘De verplichting is er dus niet voor lopende huurovereenkomsten die voor 2019 werden afgesloten,’ zegt Inslegers, ‘maar wel voor mondelinge huurcontracten die nog lopen. Dat zijn er niet zoveel, maar ze bestaan.’
‘Daarnaast geldt het decreet ook alleen als de woonst verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats’, zegt De Cock. En belangrijk: ‘Het huurdecreet regelt ook studentenhuisvesting, maar daar is de brandverzekering niet verplicht.’
2. Welke risico’s moet u precies dekken?
Huurders en eigenaars zijn verplicht om hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren. Als huurder bent u aansprakelijk voor de schade die veroorzaakt wordt aan de woning die u huurt, tenzij u het tegendeel kan bewijzen. Met een verzekering kan de eigenaar er gerust op zijn dat de schade die u veroorzaakt gedekt wordt door uw polis. Omgekeerd, als onderzoek na een schadegeval aantoont dat de aansprakelijkheid bij de eigenaar ligt, dan komt zijn verzekering tussen.
‘Let erop dat uw polis zowel brand- als waterschade dekt. Doorgaans zit waterschade standaard in de brandverzekering, maar niet altijd’, weet Inslegers. ‘U moet ook niet alleen schade aan het eigen of gehuurde goed laten verzekeren, maar ook die aan derden. Als het appartement boven of naast u getroffen wordt bij een brand, bent u ook daarvoor verzekerd.’
De redactie van Netto stelde tien profielen op zodat u de juiste verzekeringen kan kiezen. Aan u om ze te combineren en uw eigen verzekeringspakket samen te stellen.
Aanvankelijk stond in het decreet ook een bepaling over de clausule ‘afstand van verhaal’, maar die werd niet in de definitieve tekst opgenomen. Met de optie ‘afstand van verhaal’ moet u als huurder niet opdraaien voor de schade die u zelf veroorzaakt. U bent dan verzekerd via de verzekering van de eigenaar. Die betaalt een premie voor u, die doorgaans lager ligt dan wanneer u zelf een brandpolis zou afsluiten, en rekent die premie dan door. ‘Dat kan verleidelijk zijn, maar pas daar toch mee op’, waarschuwt Inslegers. ‘Want wat is er dan precies verzekerd? En hoe zit het met de franchise? Als huurder hebt u daar doorgaans geen zicht op.’
3. Moet ook de inboedel verzekerd worden?
Daar zegt het nieuwe huurdecreet niets over. Alleen een verzekering voor de aansprakelijkheid voor brand- en waterschade wordt verplicht. Maar het is als huurder niet slecht ook uw inboedel te verzekeren.
4. Wie controleert of u een verzekering afsluit?
‘Het is aan beide partijen - huurder en eigenaar - om bij elkaar na te gaan of ze een verzekering hebben afgesloten. Dat kan door een bewijs van de premiebetaling te vragen. Als blijkt dat een van beiden zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade toch niet verzekerd heeft, kunt u die in gebreke stellen en voor de vrederechter een dwangsom eisen voor elke dag dat de zaak niet in orde is. Als dat geen effect heeft, kan het contract worden ontbonden’, zegt Inslegers.
Beide partijen - huurder en verhuurder - moeten bij elkaar nagaan of ze een brandverzekering hebben afgesloten.
5. Wat als u in Wallonië of Brussel woont?
‘Wie in het Brussels Gewest een woning huurt of verhuurt, is niet verplicht een brandverzekering af te sluiten, tenzij dat contractueel wordt opgelegd’, zegt De Cock. ‘In het Waals Gewest moet dat wel. Meer nog, als de huurder van een woning in Wallonië niet tijdig het bewijs levert dat hij hij de jaarlijkse premie heeft betaald, kan de verhuurder een clausule ‘afstand van verhaal’ laten toevoegen en de meerpremie aanrekenen aan de huurder.’
