Louise-Marie en haar man François hebben besloten een deel van hun spaargeld te investeren in een vastgoedproject. Ze kochten een stuk bouwgrond waarop ze een appartementsgebouw zullen zetten. Een deel van de appartementen zullen ze verhuren, de andere zullen ze verkopen. En terwijl François de bouwwerken coördineert, bijt Louise-Marie zich vast in de verzekeringsportefeuille: ze is vastbesloten alle noodzakelijke verzekeringen voor het hele investeringstraject uit te klaren.
Welke verzekeringen bij het bouwen van een pand?
→ ABR- of werfverzekering
Waarom noodzakelijk? Met de ABR-verzekering (ABR staat voor ‘alle bouwplaatsrisico’s) of werfverzekering kunnen Louise-Marie en François hun bouwwerf verzekeren tegen materiële schade, werfdiefstallen en ongevallen. De verzekering vergoedt ook schade aan derden. ‘Het zou niet de eerste keer zijn dat er tijdens het aanleggen van een ondergrondse garage scheuren ontstaan in het huis van de buren. Zonder een goede verzekering zou dat snel kunnen uitmonden in een financiële catastrofe’, zegt Filip Dewaele van Dewaele Vastgoedgroep.
Het afsluiten van een ABR-verzekering is een standaardpraktijk bij algemene aannemers, die een ‘globale verzekering’ afsluiten voor al hun werven. Toch zijn er voor Louise-Marie en François goede redenen om ook als bouwheer zo’n verzekering aan te gaan. ‘Dat is vooral het geval wanneer er zorgen zijn over de solvabiliteit van de andere bouwactoren, als er klachten op grond van burenhinder mogelijk zijn of wanneer het gaat om (renovatie)werken waar geen architect of algemeen aannemer aan te pas komt’, klinkt het bij de sectorfederatie Assuralia.
Louise-Marie moet de verzekering afsluiten vóór aanvang van de werken. Bovendien krijgt ze het advies om voldoende marge te nemen op de duurtijd van de verzekering, om te vermijden dat de verzekering verloopt wanneer de werken nog aan de gang zijn. Indien nodig kan de verzekering wel worden verlengd.
Hoeveel kost het? Volgens de sectorfederatie Assuralia bedraagt de premie voor een nieuwbouwproject gemiddeld 0,8 à 1 procent van de totale kostprijs van de werken.
→ Tienjarige aansprakelijkheidsverzekering
Waarom noodzakelijk? Voor alle bouwvergunningen waarvoor een architect noodzakelijk is, zijn de aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector (zoals studiebureaus) verplicht om een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Tenminste: wanneer ze prestaties of werken uitvoeren die verband houden met de gesloten ruwbouw.
Tot voor kort was zo’n verzekering alleen verplicht voor architecten, maar sinds juli van dit jaar geldt de verplichting ook voor de andere bouwactoren.
De verzekering die aangegaan werd door de bouwactoren dekt Louise-Marie en François (net zoals de kopers van de appartementen die ze doorverkopen) in tegen schadegevallen die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen. Dat gaat concreet over problemen met de stabiliteit, de stevigheid en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw wanneer die laatste de soliditeit en stabiliteit van de woning in gevaar brengt. Als er dergelijke problemen opduiken binnen een periode van tien jaar kunnen de kopers van de appartementen voor de schade aankloppen bij de diverse bouwactoren.
Louise-Marie en François moeten dus niet zelf zo’n verzekering afsluiten, maar alle bouwactoren moeten hun voor de aanvang van de werken wel een attest leveren om te bewijzen dat ze zo’n verzekering hebben afgesloten.
Welke verzekeringen bij het verhuren van een pand?
→ Brandverzekering
Waarom noodzakelijk? Niemand is wettelijk verplicht om een brandverzekering af te sluiten, maar elke expert omschrijft ze als een must. In wezen is de term ‘brandverzekering’ misleidend, want de verzekering dekt veel meer dan alleen maar schade door brand. Ze vergoedt onder meer stormschade, waterschade, natuurrampen, aanrijdingen door voertuigen en ook de aansprakelijkheid tegenover derden (bijvoorbeeld een brand die overslaat naar de buren).
‘In een appartementsgebouw wordt vaak gekozen voor een zogenaamde blokpolis’, zegt Dewaele. De syndicus sluit dan voor alle eigenaars een overkoepelende polis af, waarbij elke eigenaar verzekerd is voor zijn deel. Zo’n polis is in principe goedkoper dan wanneer elke eigenaar apart een verzekering aangaat. Ook de schadeafwikkeling verloopt vlotter, omdat er geen verschillende verzekeringsmaatschappijen bij betrokken zijn.
Een blokpolis dekt de persoonlijke spullen en inboedel niet. Daarvoor is nog altijd een aparte brandverzekering nodig.
Hoeveel kost het?De jaarpremie voor een appartement van 200.000 euro bedraagt ongeveer 160 euro.
→ Verzekering burgerlijke aansprakelijkheid (BA)
Waarom noodzakelijk?De verzekering burgerlijke aansprakelijkheid (BA) vergoedt alle schade aan derden. Denk bijvoorbeeld aan een pan die van het dak waait en op een auto terechtkomt, of een gesprongen waterleiding die tot waterschade leidt bij de buren.
Welke verzekeringen heeft u echt nodig en welke dumpt u beter?
De juiste verzekering voor elke fase in uw leven.
De Verzekeringsgids is op 20/10 verschenen. Bent u abonnee van De Tijd? Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.
De burgerlijke aansprakelijkheid kan als bijkomende dekking bij de brandverzekering worden afgesloten. Een BA-verzekering is niet verplicht, maar maakt zowat altijd deel uit van de brandverzekering. ‘Voor een appartementsgebouw kan de vereniging van mede-eigenaars ook nog een bijkomende aansprakelijkheidsverzekering onderschrijven, de zogenaamde BA VME’, zegt Dewaele. ‘Die verzekering dekt de aansprakelijkheid van de mede-eigenaars voor een aantal zaken die niet gedekt zijn door de gewone BA-verzekering voor het gebouw. Denk aan een afvalcontainer die wegrolt tegen een geparkeerde wagen of een voorbijganger die uitglijdt over een voetpad dat niet sneeuwvrij is gemaakt.’
Hoeveel kost het? De jaarlijkse premie voor die bijkomende verzekering bedraagt zo’n 25 euro per appartement.
→ Rechtsbijstandsverzekering
Waarom noodzakelijk? Als eigenaar van een gebouw krijgt Louise-Marie ook het advies om een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten. Wanneer een geschil niet in overleg kan worden bijgelegd, dekt die verzekering bijvoorbeeld de advocaten- of expertkosten. De rechtsbijstand kan meestal ook als een bijkomende dekking worden afgesloten bij de brandverzekering.
Hoeveel kost het? De jaarlijkse premie bedraagt ongeveer 25 euro per appartement. Dat kan oplopen tot 200 euro, wanneer Louise-Marie kiest voor een all-informule die alle risico’s verzekert (onder meer ook huurgeschillen).
→ Verzekering tegen onbetaalde huur
Waarom noodzakelijk? Omdat Louise-Marie ook bezorgd is over huurders die de huur niet betalen, overweegt ze een verzekering tegen achterstallige huur. Zo’n verzekering is relatief nieuw en het aanbod is vrij beperkt. ‘Zo’n verzekering is duur: de premie loopt al snel op tot 4 à 6 procent van de huurinkomsten’, zegt Dewaele. Hij verwijst naar enkele alternatieven. Zo is er de veel goedkopere rechtsbijstandsverzekering. Die beschermt niet meteen tegen achterstallige huur, maar dekt wel de advocatenkosten wanneer de verhuurder achterstallige betalingen wil recupereren via de rechtbank. Wie de verhuur overlaat aan een rentmeester, kan bovendien al vaak kiezen voor formules waarbij de rentmeester zelf de betaling van de huur garandeert. Het is dus niet altijd nodig om risico’s af te dekken met dure verzekeringen.
Wie leent voor de aankoop van een investeringsvastgoed moet voor zichzelf ook uitmaken of hij een schuldsaldoverzekering wil afsluiten. De verzekering zal het krediet geheel of gedeeltelijk terugbetalen bij het overlijden van een van de kredietnemers. Bij de aankoop van de gezinswoning zullen de banken de verzekering sterk aanraden, om te vermijden dat bij een overlijden de afbetaling van de woning in het gedrang komt. ‘Een investeerder daarentegen maakt vaak andere afwegingen. Een schuldsaldoverzekering blijkt dan niet altijd even cruciaal als bij de aankoop van de gezinswoning’, zegt Ivo Van Bulck, secretaris-generaal van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK).
Zo worden bij de aankoop van een investeringspand al vaak meer eigen spaarcenten aangesproken, terwijl veel vastgoedbeleggers er bovendien op mikken dat de huurinkomsten de terugbetaling van het krediet dekken. Het overlijden van een kredietnemer brengt dan niet noodzakelijk de terugbetaling van het woonkrediet in gevaar. ‘Bovendien zijn vastgoedbeleggers vaak minder emotioneel gehecht aan een investeringspand, waardoor ze het minder als een probleem ervaren om het pand toch te verkopen wanneer dat nodig zou zijn’, zegt Van Bulck.
Ook de prijs van de schuldsaldoverzekering is een belangrijke factor. Wie op z’n 35ste een woning koopt, zal waarschijnlijk een veel goedkopere schuldsaldoverzekering kunnen afsluiten dan iemand die op z’n 55ste een woning koopt. En laat nu net veel mensen pas op latere leeftijd ruimte hebben voor een vastgoedinvestering. Dat maakt van de schuldsaldoverzekering op dat ogenblik vaak een zeer dure aangelegenheid.
