De verkoopovereenkomst, beter bekend als de compromis, is het eerste officiële document dat koper en verkoper met elkaar verbindt. De verkoper verklaart ermee dat hij het pand zal overdragen aan de koper, terwijl die laatste ermee akkoord gaat met de afgesproken prijs. Vanaf ondertekening van het compromis is de koop effectief gesloten. Dat maakt dat het één van de belangrijkste documenten in het verkoopproces is.
Maar volgens de Vlaamse vastgoedmakelaars en notarissen wordt accuraat opstellen van die overeenkomst almaar moeilijker wordt. 'De regelgeving die van toepassing is bij de koop/verkoop van een woning, is de laatste jaren namelijk bijzonder complex geworden', klinkt het. Daarom werkten de vastgoedmakelaars en notarissen een 'perfecte verkoopovereenkomst' uit. Het modeldocument wordt niet publiek verspreid, maar is enkel verkrijgbaar via vastmakelaars en notarissen. Overigens stond een notaris ook in het verleden al garant voor een sluitende overeenkomst.
De beide sectoren hebben ook duidelijke afspraken gemaakt die moeten vermijden dat bepaalde documenten of attesten dubbel worden aangevraagd. Een overzicht van de verplichte attesten en hun kostprijs.
Bodemattest
Wie een gebouw of een stuk grond verkoopt, moet een bodemattest kunnen overhandigen aan de koper. In de praktijk is het meestal de verkopende makelaar of de notaris die het attest aanvraagt bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Als er over de grond geen gegevens beschikbaar zijn, wordt een blanco bodemattest afgeleverd. Verkopers van ‘risicogrond’ (bijvoorbeeld als er vroeger aardolie werd opgeslagen of als er afvalstoffen werden verwerkt) moeten eerst een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren om te achterhalen of er sporen van vervuiling zijn. Is dat het geval, dan volgt nog een beschrijvend bodemonderzoek. Op basis daarvan kan OVAM toch een bodemattest afleveren, maar het kan ook oordelen dat een grondige sanering nodig is. De verkoop kan dan pas doorgaan als OVAM het saneringsproject heeft goedgekeurd. Een bodemattest kost 50 euro per kadastraal perceel of 200 euro als u een attest voor een deel van een kadastraal perceel aanvraagt. De prijs van een bodemonderzoek is dan weer sterk afhankelijk van onder meer de terreingrootte, maar kan snel oplopen tot een paar duizend euro.
Stedenbouwkundig uittreksel
Kopers voortaan geïnformeerd over het risico op wateroverlast
Wilt u een woning of bouwgrond kopen? Of u gaat voor meer dan 9 jaar huren? Dan moet u verplicht informatie krijgen over het risico op overstromingen. Lees meer
De verkoper is ook verplicht aan de koper een stedenbouwkundig uittreksel te overhandigen dat niet ouder is dan één jaar. Dat geeft de koper informatie over de stedenbouwkundige vergunning, eventuele bouwovertredingen, voorkooprecht van andere partijen of de verkavelingsvoorschriften. De verkoper moet het attest in principe kunnen voorleggen bij de ondertekening van de verkoopakte. Maar dat is niet altijd mogelijk omdat de aanvraag van het uittreksel enige tijd vergt. ‘In dat geval wordt in de verkoopovereenkomst vaak een opschortende voorwaarde opgenomen dat in het geval het stedenbouwkundig uittreksel negatieve elementen bevat, de verkoop niet doorgaat’, zegt notaris Maarten Duytschaever. De kostprijs van het attest verschilt van gemeente tot gemeente. In Genk is het bijvoorbeeld gratis, in sommige gemeenten kan het daarentegen oplopen tot 100 euro.
Postinterventiedossier
Bij de verkoop van een woning die na mei 2001 werd gebouwd of gerenoveerd door een aannemer, is ook het postinterventiedossier een verplicht document. Het bevat alle technische gegevens van een woning zodat de nieuwe eigenaars bij latere (herstellings)werken kunnen achterhalen waar de elektriciteits- of waterleidingen lopen, welke materialen werden gebruikt of wat de structuur is van de woning. Bij nieuwbouw of bij grote verbouwingswerken stelt een veiligheidscoördinator dat dossier op. Bij kleinere werken moeten de eigenaars een vereenvoudigd postinterventiedossier bijhouden met bijvoorbeeld foto’s van de werken en de facturen. De eigenaar van de woning moet het postinterventiedossier zelf bijhouden en ook aanvullen telkens als er aan de woning veranderingen worden aangebracht. ‘Vaak verliezen mensen dat uit het oog. Nochtans kan de koper zo’n dossier retroactief eisen als blijkt dat er toch werken werden uitgevoerd. Dat kan betekenen dat een architect of veiligheidscoördinator alsnog een postinterventiedossier moet samenstellen. Dat is niet evident en daardoor heeft het vaak ook een hoge kostprijs’, zegt Duytschaever.
Elektriciteitsattest
Bij de verkoop van een huis of appartement is een attest nodig dat aangeeft of de elektrische installatie aan de huidige normen voldoet. Zo’n keuring is enkel verplicht voor installaties die nog dateren van voor 1 oktober 1981. Werd zo’n installatie na die datum al gekeurd door een vernieuwing of verzwaring, dan volstaat die keuring en is een nieuwe controle onnodig. Enkel een erkende controleur kan zo’n attest opstellen. Hij zal de elektriciteitsleidingen, zekeringen, aarding en stopcontacten controleren. Zo’n controle kost ongeveer 120 euro. ‘Als de elektrische installatie is afgekeurd, moet de koper binnen 18 maanden een nieuw controleonderzoek laten uitvoeren’, zegt Duytschaever. De verkoper moet het keuringsattest bij de ondertekening van de verkoopakte kunnen voorleggen. Er is geen attest nodig wanneer de koper het gekochte gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren.
EPC
Het energieprestatiecertficaat (EPC) geeft de koper informatie over de energie-efficiëntie van de woning. Dat gebeurt met een energiescore die kan variëren van 0 (zeer energiezuinig) tot meer dan 700 (energieverslindend). Daarnaast vermeldt het document mogelijke investeringen die de energie-efficiëntie verhogen. Het energieprestatiecertificaat blijft tien jaar geldig en moet worden opgesteld door een erkend energiedeskundige. De kostprijs voor een alleenstaande woning bedraagt gemiddeld 190 euro. ‘Het EPC moet aanwezig zijn vanaf het moment dat de woning te koop wordt aangeboden. Sinds 2012 moeten verkopers de EPC-score ook vermelden in alle advertenties. Daarop wordt actief gecontroleerd en de boetes bij een overtreding kunnen gaan van 500 euro tot 5.000 euro’, zegt notaris Duytschaever.
