Op de aankoop van vastgoed moet u in Vlaanderen in principe 10 procent registratiebelasting betalen. Maar voor de aankoop van een gezinswoning en de schenking van een bouwgrond gelden voordelige tarieven of verminderingen, mits enkele voorwaarden voldaan zijn. Die worden niet alleen op het moment van de aankoop gecontroleerd, maar ook de jaren erna zijn er regels om het gunstregime te behouden. De meest voorkomende slaan op de verplichting om binnen een bepaalde periode op het nieuwe adres te wonen. In de praktijk volstaat het dat u zich daar inschrijft in het bevolkingsregister. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) controleert al jaren actief of die verplichting wordt nagekomen. Wie niet tijdig verhuist, krijgt een bijkomende belastingfactuur in de bus. Volgens cijfers van Vlabel gaat het om 3 procent van de gecontroleerde kopers.
De herinneringsbrieven worden drie maanden voor het verstrijken van de deadline verstuurd.
‘Soms wonen mensen niet op tijd in hun huis omdat ze de deadline uit het oog verloren zijn. Dan heeft dat financiële gevolgen die ze niet meer kunnen terugdraaien’, zegt Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein (Open VLD). ‘Een overheid moet klantvriendelijk zijn en ten dienste staan van de burger. Daarom sturen we nu een extra herinnering, zodat mensen niet voor voldongen feiten komen te staan.’ De eerste herinneringsbrieven zijn begin deze maand verstuurd. Dat gebeurt drie maanden voor het verstrijken van de deadline, zodat er nog tijd is om zich in regel te stellen en de aanvullende belasting te vermijden.
Welke gunstregimes worden gecontroleerd?
De Vlaamse Belastingdienst gaat extra controles inlassen en waarschuwingen sturen voor vijf verschillende gunstregimes. Daarbij wordt aangegeven welke voorwaarde nog niet vervuld is en wat de gevolgen zijn als niet tijdig aan alle voorwaarden is voldaan.
1. Klein beschrijf
Wie voor 1 juni 2018 een bescheiden woning kocht in het Vlaams Gewest betaalde niet het gebruikelijke tarief van 10 procent registratiebelasting op de aankoopsom, maar slechts 5 procent. ‘Bescheiden’ betekende dat de woonst een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van maximaal 745 euro heeft. Dat plafond lag hoger voor wie minstens drie kinderen ten laste had.
Om de vermindering voor een klein beschrijf te behouden, moet een dubbele voorwaarde nageleefd worden. De koper moet binnen drie jaar wonen in de aangekochte woning en moet er minstens drie jaar zonder onderbreking blijven wonen.
Ook voor de aankoop van een perceel bouwgrond in het Vlaams Gewest was het verlaagde tarief van 5 procent mogelijk, op voorwaarde dat daarop een bescheiden woning werd gebouwd. De koper heeft ook dan drie jaar de tijd om zich op dat adres te laten domiciliëren, waarna hij er drie jaar zonder onderbreking moet blijven wonen.
2. Abattement
Wie voor 1 juni 2018 investeerde in zijn gezinswoning en geen eigenaar was van een andere woning of bouwgrond, kon een korting krijgen op de registratiebelasting. Op de eerste schijf van 15.000 euro moest geen registratiebelasting betaald worden, wat een besparing opleverde van 1.500 euro bij het gebruikelijke tarief van registratiebelasting en van 750 euro bij een klein beschrijf. Voorwaarde is dat de koper er zijn hoofdverblijfplaats vestigt: binnen twee jaar na de aankoop van een woning of binnen vijf jaar na de aankoop van een bouwgrond.
Wie de aankoop met een hypothecaire lening financierde, kreeg een bijkomend abattement. Dat leverde een extra vermindering van registratiebelasting met 1.000 euro op. Daarvoor moet tijdig een hypothecaire inschrijving genomen worden: binnen twee jaar bij de aankoop van een woning en binnen vijf jaar bij de aankoop van een bouwgrond.
Voor de aankoop en de renovatie van een pand opgenomen in het leegstandsregister of in de lijst van ongeschikte, onbewoonbare of verwaarloosde woningen was er een renovatieabattement: het belastbare bedrag wordt met 30.000 euro verminderd. Ook hier gelden de verhuistermijnen van twee en vijf jaar.
3. Gunstregeling voor de enige gezinswoning
Sinds 1 juni 2018 is de regeling voor het klein beschrijf (zie punt 1) en het abattement (zie punt 2) vervangen door de ‘gunstregeling voor de aankoop van de enige gezinswoning’. Wie een huis of een appartement koopt in het Vlaams Gewest en geen ander vastgoed bezit, moet maar 7 procent registratiebelasting betalen. Voorwaarde is dat de koper zich binnen twee jaar na het verlijden van de aankoopakte op het adres van de gekochte woning inschrijft in het bevolkingsregister.
Wie een woning ingrijpend energetisch renoveert, komt in aanmerking voor een verlaagd tarief van 6 procent registratierechten. Daarvoor is de bewoningsvoorwaarde minder strikt: de koper heeft vijf jaar de tijd om op het adres te gaan wonen.
Ten slotte is er nog een gunsttarief voor de aankoop van een beschermd monument als gezinswoning: er moet slechts 1 procent registratiebelasting op de aankoopsom betaald worden. De koper moet er binnen twee jaar na het verlijden van de aankoopakte wonen.
4. Meeneembaarheid
De meeneembaarheid van de registratiebelasting is een voordeel voor wie zijn hoofdverblijfplaats verkoopt en een andere koopt. De registratierechten die betaald werden op de eerste woning kunnen - tot 12.500 euro - afgetrokken worden van de registratierechten op de nieuwe aankoop. Om het recht op de meeneembaarheid te behouden, moeten de kopers hun hoofdverblijfplaats op het adres vestigen. Dat moet binnen twee jaar als het gaat om een woning en binnen vijf jaar bij de aankoop van een bouwgrond.
5. Schenking van bouwgrond
Tot eind 2019 geldt een specifiek gunstregime voor de schenking van een bouwgrond die in het Vlaams Gewest ligt. Het geldt alleen als een of meerdere van de begiftigden zich ertoe verbinden binnen vijf jaar na de schenking hun hoofdverblijfplaats op het adres van de grond te vestigen.
Hoeveel belastingen moet u bijbetalen?
Als u niet tijdig verhuist, dan moet u alsnog het verschil betalen tussen de normaal verschuldigde registratiebelasting en de eerder betaalde verminderde belasting. Daarbovenop komt een belastingverhoging. Die bedraagt 20 procent van de aanvullende rechten voor het klein beschrijf, meeneembaarheid en schenking van bouwgrond. Voor wie zich niet houdt aan de voorwaarden voor de abattementen bedraagt het tarief van de belastingvermeerdering 50 procent.
Wanneer is er sprake van overmacht?
Alleen als de bewoningsverplichting niet is voldaan wegens overmacht zijn er geen aanvullende belastingen verschuldigd. ‘Voorbeelden van overmacht zijn het overlijden van een koper of een ernstige ziekte die nog niet bestond op het moment van de aankoop’, zegt Kris De Sagher van de Vlaamse Belastingdienst. Voor een klein beschrijf worden ook een echtscheiding en de beëindiging van een stabiele samenwoning aanvaard als overmacht.
Aanslepende verbouwingswerken worden doorgaans niet aanvaard als overmacht.
‘Vaak halen mensen aanslepende verbouwingswerken als reden aan, maar doorgaans wordt dat niet aanvaard als overmacht’, zegt De Sagher. ‘In de praktijk is het altijd een feitenkwestie. Het moet gaan om een gebeurtenis die onvoorzienbaar was, onvermijdbaar en onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige. Het is belangrijk het dossier goed te onderbouwen en te voorzien van bewijsstukken.’
