Vroeg of laat zijn werken nodig aan een gebouw in mede-eigendom. De lift moet worden vervangen, de gevel gereinigd of het dak geïsoleerd. Een reservefonds, dat de raad van mede-eigenaars beheert, is in die gevallen een oplossing.
Maar lang niet elk gebouw in mede-eigendom kan terugvallen op zo’n fonds. Het is geen wettelijke verplichting er een aan te leggen. Ook over de omvang is niets bepaald. Wel is het verplicht er een aparte rekening voor te openen, naast de rekening voor het dagelijkse beheer.
De vereniging van mede-eigenaars kan met een gewone meerderheid van stemmen beslissen een fonds aan te leggen. Nadien zijn alle bewoners verplicht eraan bij te dragen. Betaalt een van de mede-eigenaars zijn bijdrage niet, dan kan de raad tot een gedwongen invordering overgaan.
Verkoop
Het geld dat in het reservefonds gestort is, kan nooit worden teruggegeven. Als een van de mede-eigenaars zijn appartement verkoopt, zal het reservefonds niets terugbetalen. Doorgaans wordt in de verkoopovereenkomst afgesproken dat de koper de bijdrage aan het reservefonds aan de verkoper vergoedt. Soms wordt het bedrag ook in de verkoopprijs verrekend.
Bij grote mede-eigendommen wordt meestal een reservefonds aangelegd, maar bij kleinere tot acht kavels ontbreekt het vaak. Als dan belangrijke werken aan het gebouw nodig zijn, krijgen de bewoners soms het geld niet bij elkaar.
‘Kleine mede-eigendommen zonder reservefonds lopen een reëel risico in een vicieuze cirkel terecht te komen’, zegt Miguel Lamarche, de oprichter van EasySyndic, een bedrijf dat optreedt als syndicus voor kleine mede-eigendommen. ‘Als noodzakelijke werken worden uitgesteld of gestaakt, als tijdelijke oplossingen eeuwig aanhouden, als eigenaars geld moeten voorschieten aan anderen, leidt dat tot de langzame aftakeling van het gebouw en vaak tot spanningen tussen de eigenaren.’
Proces-verbaal
Grote mede-eigendommen vinden behalve hun reservefonds meestal ook een oplossing bij banken als ze grote werken moeten financieren, omdat ze met genoeg eigenaars zijn om de lening af te betalen. ‘Voor kleine mede-eigendommen van minder dan acht loten is het heel wat moeilijker om bij een bank aan te kloppen,’ verzekert Lamarche. ‘Ze vertegenwoordigen nochtans 90 procent van de 300.000 gebouwen in mede-eigendom.’
EasySyndic probeert die kleine mede-eigendommen aan financiering te helpen. Het werkt daarvoor samen met Mozzeno, een financieringsplatform dat sinds vorig jaar actief is en particulieren in staat stelt onrechtstreeks projecten van andere particulieren te financieren.
Als een mede-eigenaar genoeg geld heeft om zijn deel in werken te betalen, kan hij beslissen geen deel van de lening uit te maken.
‘We willen met dat model terugkeren naar de basis van het klassieke mutualistische banksysteem, waarbij het spaargeld van de enen uitsluitend en zonder ingewikkelde transacties wordt gebruikt om projecten van de anderen te financieren’, legt Xavier Laoureux, de medeoprichter van Mozzeno, uit.
Kleine mede-eigendommen die door hun syndicus vertegenwoordigd worden, kunnen bij Mozzeno een krediet tussen 10.000 en 30.000 euro opnemen, met een terugbetaaltijd van 24 tot 60 maanden. De aangeboden debetrentevoet begint bij 4,99 procent.
Om een lening aan te vragen moet de syndicus de jongste twee jaarbalansen van de mede-eigendom voorleggen, samen met het bestek van de werken. Het bedrag van de werken moet minstens 90 procent van het gevraagde kredietbedrag belopen.
Mozzeno verwacht ook een proces-verbaal van de algemene vergadering waarin bekrachtigd wordt dat driekwart van de bewoners zich achter de werken schaart en alle bewoners zich akkoord verklaren dat de financiering via een krediet gebeurt. De syndicus moet ook een specifiek mandaat krijgen om de kredietovereenkomst te tekenen. De beslissing tot toezegging van Mozzeno hangt vooral af van de voorgelegde balansen en de bevestiging dat geen enkele mede-eigenaar een wanbetaler is.
Wanbetaler
De raad van mede-eigendom betaalt de lening terug, en elke eigenaar betaalt de raad een deel op basis van de grootte van zijn lot in het gebouw. Als de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd wordt terugbetaald, is een wederbeleggingsvergoeding van zes maanden interest verschuldigd.
Als een eigenaar niet meer meebetaalt, kan de mede-eigendom een gerechtelijke procedure tegen de wanbetaler starten. Bij de verkoop van een appartement wordt de betaalverplichting van de lening normaal gezien in de verkoopovereenkomst opgenomen. Overlijdt een eigenaar, dan komt de verplichting in de nalatenschap terecht.
‘Niemand is trouwens verplicht mee in de formule van een lening te stappen’, besluit Laoureux. ‘Als een mede-eigenaar over genoeg geld beschikt om zijn deel in de werken te betalen, kan hij beslissen geen deel van de lening uit te maken.’
