De financiële toezichthouder voorziet wel in soepelere verwachtingen voor startende kopers.
De Nationale Bank van België (NBB), die toezicht houdt op de financiële sector, waarschuwde al verschillende keren dat banken voorzichtiger moeten zijn bij het toekennen van nieuwe hypothecaire leningen. Ze vindt dat financiële instellingen daar nog te soepel in zijn, en dus te makkelijk geld lenen aan gezinnen om vastgoed te kopen. Tot een paar jaar geleden was het mogelijk tot 125 procent van de aankoopwaarde van de woning te lenen. Dat gebeurt nu niet meer.
Toch neemt de Nationale Bank sinds 2014 opnieuw een versoepeling van de kredietstandaarden waar. 'Tussen 2014 en 2018 steeg het aantal nieuwe kredieten waarvoor het ontleende bedrag meer dan 80 procent van de in onderpand gegeven woning bedraagt, van 41 tot 53 procent. Het gaat vooral om kredieten met een quotiteit tussen 90 en 100 procent, terwijl de kredieten met een ratio hoger dan 100 procent beperkt bleven, zo staat in haar jaarlijks rapport over de financiële stabiliteit.'
Ons land werd ook al op de vingers getikt door Mario Draghi, de afscheidnemend voorzitter van de Europese Centrale Bank (ECB).
Meer dan helft van inkomen
Volgens de Nationale Bank wordt ook een groot deel van de nieuwe kredieten nog altijd gekenmerkt door een hoge maandelijkse schuldenlast in verhouding tot het maandelijks beschikbaar inkomen. Doorgaans gaan banken ervan uit dat u een derde van uw inkomen kunt besteden aan het aflossen van leningen. 'Tussen 2014 en 2018 lag die verhouding voor meer dan 20 procent van de nieuwe kredieten hoger dan 50 procent, wat betekent dat de kredietnemer meer dan de helft van zijn maandelijks beschikbaar inkomen besteedt aan de afbetaling van leningen.'
Bankenfederatie Febelfin zegt de problematiek te erkennen en ernstig te nemen. Begin september maakte de Nationale Bank bekend dat ze 'expliciete verwachtingen' voor de sector zou opstellen. Die zijn nu bekendgemaakt.
90 procent is de norm
Als u leent voor een huis waarin u zelf gaat wonen, ligt de norm op 90 procent. U zal maximum 90 procent van de aankoopwaarde van uw woning kunnen lenen, en dus een deel van de aankoopprijs (10%) én de kosten (denk bijvoorbeeld aan registratierechten en notariskosten) zelf moeten financieren.
Het is geenszins de bedoeling om het voor jonge gezinnen die nog maar weinig eigen kapitaal bezitten, onmogelijk te maken om nog een woning aan te kopen.
'Voor startende kopers voorzien we in soepelere verwachtingen', klinkt het. 'Het is geenszins de bedoeling om het voor jonge gezinnen die nog maar weinig eigen kapitaal bezitten, onmogelijk te maken om nog een woning aan te kopen.' Maximum 35 procent van het leenvolume aan startende kopers mag een hogere quotiteit hebben. Hoe hoog dan wel, dat zegt de Nationale Bank niet. Maar bij maximum 5 procent daarvan mag de lening meer dan 100 procent van de aankoopwaarde bedragen. Voor de andere ontleners (zij die geen startende kopers zijn) mag maximum 20 procent een hogere quotiteit hebben, maar daar mag de lening niet meer dan 100 procent van de aankoopwaarde bedragen.
Investeren in vastgoed
Bent u een vastgoedinvesteerder en leent u voor een pand om te verhuren, dan zijn de toezichtsverwachtingen strenger en bedraagt de drempel 80 procent. U zal dan 20 procent van de aankoopprijs zelf moeten financieren, net als de kosten. Ook hier hanteert de Nationale Bank een tolerantiemarge en mag 10 procent van het leenvolume een hogere quotiteit hebben, maar die mag niet meer dan 90 bedragen.
Daarnaast legt de Nationale Bank ook beperkingen op voor 'risicovolle segmenten'. Het gaat dan om kredietdossiers waarbij mensen meer dan helft van hun inkomen besteden aan het terugbetalen van leningen. 'Maximaal 5 procent van het totale leenvolume mag bestaan uit leningen die een hoge aflossingslast (meer dan 50% van inkomen) combineren met hoge quotiteit (meer dan 90%).'
Uitleggen
Banken die de verwachtingen niet respecteren, zullen heel wat adelbrieven moeten kunnen voorleggen en uitleggen waarom ze van de regels afwijken.
Het zijn geen harde beperkingen en ze geven de banken nog voldoende beweegruimte om elk dossier individueel te beoordelen, binnen bepaalde grenzen.
Febelfin noemt de maatregelen van de Nationale Bank evenwichtig. ‘Het zijn geen harde beperkingen en ze geven de banken nog voldoende beweegruimte om elk dossier individueel te beoordelen, binnen bepaalde grenzen.’
‘De sector beseft ook dat verantwoorde kredietverlening het absolute uitgangspunt moet blijven:kredietverstrekkers moeten de nodige voorzichtigheid aan de dag leggen om enerzijds maximaal te vermijden dat individuele kredietnemers te omvangrijke leningen zouden aangaan, en anderzijds op termijn de financiële stabiliteit te vrijwaren.'
Wanbetalingen beperkt
Vandaag stellen er zich weinig problemen, zegt Febelfin. 'De wanbetalingen zijn beperkt tot minder dan 1% van alle hypothecaire kredieten. De nieuwe maatregelen zijn preventief en komen er om tijdig mogelijke risico’s in de toekomst te voorkomen.'
Febelfin haalt nog aan dat de meeste kredietnemers voor een vaste rente kiezen, en dat consumenten beschermd zijn door de wet, zodat variabele rentevoeten maximaal kunnen verdubbelen. 'Hierdoor is het risico voor de consument een stuk beperkter bij eventuele rentestijgingen in de toekomst.'
