Kopen of huren?

Zo eenvoudig is het evenwel niet. Om te weten wat op lange termijn financieel het voordeligst is, moet u zowel de evolutie van de spaarrentes als de evolutie van de woningprijzen tijdens de komende jaren kunnen voorspellen. Voor huurders is het rendement op spaargeld van belang. Zij kunnen maandelijks een groter bedrag opzijzetten in vergelijking met kopers (zie verder). Hoe hoger de spaarrente, hoe aantrekkelijker het wordt om te huren. Voor de kopers is de evolutie van de woningprijzen van belang. Hoe meer het huis waard wordt, hoe groter het vermogen van de koper op het moment dat het woonkrediet is afbetaald.

Concreet

Als we de aankoop van een appartement van 200.000 euro, gefinancierd met een hypothecaire lening tegen een vaste rentevoet van 2 procent over 20 jaar en maandelijkse afbetalingen van 1.012 euro, vergelijken met een maandelijkse huurprijs van 650 euro gedurende dezelfde periode, dan:

• groeit het vermogen van een eigenaar in 20 jaar aan tot 244.000 euro;
• blijft het vermogen van de huurder in diezelfde periode beperkt tot 177.751 euro.

In het rekenvoorbeeld hierboven gaat financial planner Nicolas Cellières, de oprichter van Optivy, ervan uit dat de huurder 33.000 euro van zijn ouders heeft gekregen. Net zoals de eigenaar, die dat bedrag gebruikt om de aankoopkosten van zijn appartement te betalen. Hij veronderstelt ook dat de huurder elke maand 362 euro (het verschil tussen zijn huur en een maandelijkse afbetaling) stort in een financieel plan dat jaarlijks 3 procent opbrengt. En dat de huur- en vastgoedprijzen jaarlijks met 1 procent stijgen.

Tal van variabelen dus. Bovendien zijn de financiële markten en de vastgoedmarkt geen exacte wetenschap. Stijgen de woningprijzen in hetzelfde tempo als de rente op het spaargeld, dan is kopen in bijna alle simulaties de beste keuze. Maar als de vastgoedprijzen stagneren terwijl de spaarrentes oplopen, dan kan huren aantrekkelijker worden.

1. De troeven van huren

• De grootste troef is ongetwijfeld de grotere flexibiliteit. Wie bijvoorbeeld in het begin van zijn loopbaan buitenlandse ervaring wil opdoen, huurt beter zijn eerste stek. Want als eigenaar lopen de leenlasten tijdens het buitenlandse avontuur door. U kunt uw woning dan verhuren, maar dat brengt uiteraard extra kopzorgen met zich mee.
• Doorgaans zal de huurprijs voor een evenwaardige woning overigens lager liggen dan het bedrag dat u maandelijks neertelt om uw lening terug te betalen. Zeker wanneer de eigen inbreng beperkt is. Dat verschil kan een huurder op een spaarboekje plaatsen of beleggen. En een huurder heeft heel wat minder kosten dan een eigenaar.
• In principe moet wie koopt minstens de registratierechten en andere notariskosten op tafel kunnen leggen om een lening te kunnen krijgen voor de aankoop van een huis. Die lopen op tot ongeveer 14 procent van de aankoopprijs. Kosten die een huurder vanzelfsprekend niét heeft.
• Een huurder moet vaak alleen zijn huurdersaansprakelijkheid en inboedel verzekeren. Wie een woning koopt, heeft vanzelfsprekend een grotere verzekeringsfactuur. Zo moet een eigenaar bijvoorbeeld ook het gebouw verzekeren. En voor de bank zal een schuldsal­doverzekering ook een must zijn.
• Als huurder moet u niet alle onderhoudskosten dragen, iets wat eigenaars van een woning wél volledig moeten doen. Die onderhoudskosten zijn op voorhand moeilijk in te schatten, waardoor vastgoedbezitters er maar beter maandelijks een bedrag voor opzijzetten.

2. De troeven van kopen

Toch is dat maar één kant van de medaille. Ook wie een woning koopt, is soms in het voordeel.

• De hypothecaire rente staat vandaag uitzonderlijk laag, en dat vormt een uitgelezen kans om een eigen woning te kopen. Nadeel van de historisch lage rente is wel dat de banken tegenwoordig streng zijn in hun kredietvoorwaarden. Kopers die niet alleen de notariskosten, maar ook een deel van de aankoopprijs met eigen spaarcenten (kunnen) financieren, kunnen in ieder geval de hypothecaire tarieven drukken. Dat heeft te maken met de zogenaamde quotiteit. Dat is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning. Hoe minder u leent in verhouding tot de aankoopprijs, hoe lager de rente die u op uw lening moet betalen en hoe lager uw maandelijkse aflossing.
• Wie een hypothecaire lening afsluit, geniet bovendien fiscale voordelen. Al zijn de beste tijden voor kopers wel voorbij: de Vlaamse overheid heeft het systeem van de woonbonus immers fors ingeperkt. In Wallonië worden de fiscale voordelen voor eigenaars van een woning dit jaar volledig gewijzigd en in het Brussels Hoofdstedelijk gewest zijn ze zelfs ten dode opgeschreven (zie kader). Het fiscale voordeel krijgt u overigens niet voor niets. Elk jaar moet de eigenaar onroerende voorheffing op het kadastraal inkomen betalen.