Koopt u een appartement of huis op plan? Of gaat u in zee met een aannemer voor een nog te bouwen sleutel-op-de-deurwoning? U zet dan uw handtekening onder een contract, zonder te zien wat u koopt. ‘Omdat je op dat moment een stukje lucht koopt, voorziet de woningbouwwet - bekend als de wet-Breyne - in een ruime bescherming van de consument’, zegt Vincent Sagaert, hoogleraar aan de KU Leuven en de Kulak en advocaat bij Eubelius.
Om die bescherming te genieten moet aan drie voorwaarden voldaan zijn. Het contract met een aannemer, een promotor of een verkoper moet slaan op een te bouwen huis of appartement, of op de aankoop van een pand dat grondig wordt verbouwd of uitgebreid. Het gebouw moet hoofdzakelijk bestemd zijn voor huisvesting en er moeten een of meerdere betalingen zijn voor de uiteindelijke oplevering.
‘In de praktijk is dat het geval voor bijna alle woningen en appartementen die op plan verkocht worden’, zegt Sagaert. De wet is niet van toepassing op de gewone verkoop van een afgewerkt huis of de bouw van een woning waarbij u verschillende aannemers en vakmannen inschakelt. De wet geldt ook niet als u geen betalingen moet doen vóór de voltooiing van het gebouw. Maar dat is uitzonderlijk omdat de bouwpromotor dan het bouwwerk moet prefinancieren.
Clausule
De wet-Breyne verplicht de vermelding van de totale prijs van het huis of het appartement. ‘In principe mag daar niets bovenop komen, behalve de kosten van de authentieke akte, de overschrijving ervan en de fiscale heffingen’, zegt Sagaert. De globale prijs wordt daarna uitgesplitst in twee delen: het deel dat slaat op de grond, waarop registratierechten te betalen zijn, en het bouwgedeelte waarop btw verschuldigd is. De rechtspraak is heel streng voor clausules die bijvoorbeeld bepalen dat er boven op de prijs nog 10 procent komt voor studiekosten en een veiligheidscoördinator.
Alleen als dat contractueel bepaald is, kan de bouwpromotor of de aannemer de prijs na verloop van tijd nog aanpassen.
Alleen als dat contractueel bepaald is, kan de bouwpromotor of de aannemer de prijs na verloop van tijd nog aanpassen. ‘Omdat projecten makkelijk twee à drie jaar duren, is in de meeste contracten zo’n clausule opgenomen’, zegt Sagaert. ‘De wet legt strikte grenzen op voor prijsverhogingen. Alleen prijsschommelingen voor de gebruikte materialen, grondstoffen, en producten, en schommelingen in de lonen en sociale lasten kunnen worden doorgerekend.’ Maximaal 80 procent van de waarde van het gebouw kan worden herzien, het grondgedeelte niet. Gebeurt de prijsherziening in functie van de evolutie van de lonen en de sociale lasten, dan mag die ten hoogste op 50 procent van de prijs van het gebouw berekend worden. Het paritair comité van de bouw legt de toegelaten schommelingen in de lonen vast. De Commissie van de prijslijst der bouwmaterialen doet hetzelfde voor prijsstijgingen van producten. Die lijst staat bekend als de ABEX-index.
En wat als de bouwwerken vertraging oplopen? ‘Als dat komt door een fout van de bouwpromotor - bijvoorbeeld omdat hij prioriteit gaf aan een ander project - kunnen voor die periodes van vertraging geen prijsverhogingen worden toegepast. De bouwpromotor mag geen voordeel uit zijn eigen wanprestatie halen’, zegt Sagaert.
‘Als de vertraging aan overmacht zoals een uitzonderlijk harde winter met veel weerverlet te wijten is, mag de verhoging van de prijzen wel.’ De aanvangsdatum van de werken en de uitvoerings- of leveringstermijnen moeten verplicht worden vermeld in het contract. Bij een vertraging moet de aannemer of een promotor een schadevergoeding van minstens de normale huurprijs betalen.
Ook de notaris zal erop toezien dat de wet-Breyne van toepassing is bij de verkoop van een nieuwbouw op plan. Hij zal de verplichte vermeldingen opnemen in de authentieke akte en de verplichte documenten bij de verkoopakte voegen. ‘Zo niet riskeert de notaris aansprakelijk te zijn’, legt Sagaert uit.
Bankwaarborg
Ook voor de betaling van de totaalprijs legt de wet-Breyne strikte regels op. Bij het compromis mag een voorschot van maximaal 5 procent van de totale kostprijs worden gevraagd. Bij het verlijden van de authentieke akte bij de notaris kan de betaling van het grondaandeel en van de al uitgevoerde werken gevraagd worden, mits een verrekening van het eerder betaalde voorschot.
Lofts worden vaak casco verkocht. Alleen de dragende constructie en de buitenafwerking zijn er, de binneninrichting en -afwerking moeten nog gebeuren. Omdat de verkoper er zich in dat geval niet toe verbindt de woning af te werken, vallen casco-verkopen niet onder de bescherming van de wet-Breyne. In principe kan de volledige prijs dus in één keer gevorderd worden. ‘Als de koper na de cascolevering verplicht wordt met één bepaalde aan de promotor verbonden aannemer te werken, moet de wet wel worden toegepast’, zegt Vincent Sagaert, hoogleraar aan de KU Leuven en advocaat bij het kantoor Eubelius.
De rest van de betalingen moet gebeuren in schijven, en die mogen nooit de prijs van de al uitgevoerde werken overstijgen. Zo mag een promotor of een aannemer geen betaling vragen voor de fundering als de werken nog niet zijn uitgevoerd. ‘Op die manier wordt de consument beschermd tegen een eventueel faillissement van de bouwpromotor’, legt Sagaert uit. De schending van het principe wordt zelfs strafrechtelijk gesanctioneerd, met een mogelijke gevangenisstraf en/of een geldboete.
De wet-Breyne omvat nog twee andere maatregelen om de koper te beschermen tegen een faillissement. Een eerste verplicht de promotor om een bankwaarborg te stellen. En de koper wordt eigenaar van het gebouw naarmate de werken vorderen. Zo blijft het al opgerichte deel buiten het vermogen van de bouwpromotor, wat van belang is als hij en cours de route failliet gaat.
