Notaris Bart Van Opstal houdt niet van de term notariskosten, die hij als misleidend omschrijft. ‘Het klopt dat mensen bij de aankoop van een woning veel geld aan de notaris moeten betalen, maar die is vooral een doorgeefluik naar de overheidsadministraties.’ Wat wordt omschreven als ‘de notariskosten’, is eigenlijk de optelsom van verschillende kosten en belastingen.
Volgens de notarisfederatie bedraagt die som gemiddeld 15 procent van de verkoopprijs van een woning (tenzij de koper een verminderd tarief geniet). Voor de eerste en enige gezinswoning met een prijskaartje van 350.000 euro komen de totale kosten uit op 28.730 à 29.093 euro. Het ereloon van de notaris bedraagt 2.506 euro voor die transactie, een relatief beperkt deel van de kosten. Voor dat deel draait nu alleen de koper op, maar daar komt mogelijk verandering in. In een rapport bestelde door minister van Justitie Koen Geens (CD&V) pleitten experts er afgelopen week voor ook de verkoper een kwart van het ereloon te laten betalen.
En wat betaalt de verkoper?
De koper van een woning draait op voor alle notariskosten. Maar dat betekent niet dat de verkoper niets moet betalen. ‘De overheid legt de verkoper van een woning almaar meer verplichtingen op. Daar zijn telkens kosten aan verbonden’, zegt notaris Bart Van Opstal.
Denk aan de keuring van de elektriciteit, het bodemattest of het EPC-certificaat. ‘Als je alles optelt, is de verkoper snel 500 à 600 euro kwijt aan allerlei attesten. En dat bedrag zal in de toekomst zeker verder stijgen’, zegt Van Opstal.
Zo verwijst hij naar de beslissing van de Vlaamse regering om vanaf 2022 de opmaak van een asbestinventaris te verplichten bij de verkoop van een gebouw. Ook die kosten zullen vermoedelijk voor rekening van de verkoper zijn.
Wie zijn woning via een vastgoedmakelaar verkoopt, moet die bovendien een commissie betalen. Die bedraagt al snel 3 à 4 procent van de verkoopprijs. Voor een woning van 350.000 euro komt dat neer op 10.500 à 14.000 euro. Ter vergelijking: de koper betaalt voor zijn aankoop een ereloon van 2.506 euro aan de notaris.
‘Zowel de koper als de verkoper heeft er belang bij dat de akte goed wordt afgehandeld. In die zin is het logisch dat ook de verkoper een deel van het ereloon van de notaris betaalt’, zegt Van Opstal. Waarom slechts het ereloon van de notaris verdelen over de koper en de verkoper en niet de totale kosten? ‘Het is niet de bedoeling dat de verkoper de belastingen van de koper betaalt. En die vertegenwoordigen veruit het grootste deel van de kosten.’
1. Ereloon
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd. Hij mag niet meer vragen, maar ook niet minder. Voor de berekening moet hij zich houden aan een bepaald percentage van de aankoopprijs. Er gelden verschillende schijven, waarbij het percentage voor de notaris daalt naarmate de aankoopprijs hoger ligt. Het idee daarachter? ‘Een notaris heeft niet noodzakelijk meer werk aan de verkoop van een kasteel dan aan de verkoop van een doorsneehuis. Het zou dus een beetje vreemd zijn een vast percentage aan te rekenen voor elke woning, ongeacht de aankoopprijs’, zegt Van Opstal.
De berekeningswijze voor het ereloon houdt geen rekening met de complexiteit van een individueel dossier. ‘Partijen die al ruziënd over de grond rollen, een serieus geval van bodemverontreiniging dat plots de kop opsteekt of schuldeisers die een verkoop tegenhouden, dat vergt veel meer werk en bemiddeling. Maar een notaris kan dat niet doorrekenen’, zegt Van Opstal.
2. Registratiebelasting
Veruit de grootste kostenpost is de registratiebelasting die de Vlaamse overheid int. Die belasting bedraagt 7 procent van de aankoopprijs van de eigen en enige gezinswoning. Voor een gezinswoning van 350.000 euro betaalt u 24.500 euro registratiebelasting. Voor alle niet-gezinswoningen (zoals een tweede verblijf, investeringspand, kantoor of bouwgrond) betaalt u 10 procent registratiebelasting. Daarnaast zijn er enkele gunsttarieven. Bedraagt de aankoopprijs niet meer dan 200.000 euro, dan kan de koper rekenen op een vrijstelling. Op de eerste schijf van 80.000 euro is geen registratiebelasting verschuldigd, wat neerkomt op een korting van 5.600 euro. Wie een vastgoedaankoop in een van de 16 centrumsteden of in de Vlaamse rand doet, krijgt die korting van 5.600 euro bij woningaankopen tot 220.000 euro.
Het tarief van 7 procent geldt ook voor wie de aangekochte woning voor minstens negen jaar verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Bij een ingrijpende energetische renovatie daalt het tarief nog tot 6 procent en wie een beschermd monument als gezinswoning koopt, betaalt amper 1 procent registratiebelasting. De notaris int de registratiebelasting en stort die na de ondertekening van de akte meteen door naar de fiscale administratie.
3. Administratieve kosten
De koper van een woning moet de notaris ook administratieve kosten betalen. ‘Dat geld is niet voor hem, maar voor allerlei instanties en administraties’, zegt Van Opstal. ‘Voor elke aankoop doet een notaris een 100-tal opzoekingen. De betrokken instanties vragen voor de informatie telkens een vergoeding, die de notaris doorrekent aan de verkoper.’
Zo controleert de notaris bij een hypotheekkantoor altijd of een eigendom bezwaard is met schulden. Zo’n kantoor controleert ook of beslag is gelegd op een pand. Via het centraal register achterhaalt de notaris dan weer of de verkoper handelingsbekwaam is en via een stedenbouwkundige dienst checkt hij of stedenbouwkundige overtredingen zijn gepleegd.
De administratiekosten liggen tussen 800 en 1.100 euro. Die marge heeft vooral te maken met de informatie die notarissen opvragen bij stedelijke en gemeentelijke instanties. Een attest dat bij de ene gemeente 20 euro kost, kan bij de andere 200 euro kosten.
4. Overschrijving
Iedereen die een woning koopt, betaalt zogenaamde overschrijvingskosten. De hypotheekkantoren rekenen die aan om een verkoopakte in te schrijven in het eigendomsregister. Door die overschrijving is de verkoop voor iedereen raadpleegbaar. Pas dan kan een koper zich echt eigenaar van de woning noemen. Tot enkele jaren geleden betaalden kopers 15 euro per pagina, intussen geldt een vast tarief van 230 euro per akte.
5. Btw
Sinds 2012 zijn notarissen btw-plichtig, waardoor de koper van een woning 21 procent btw moet betalen op de dienstverlening van zijn notaris. Voor een woning van 350.000 euro komt de btw-rekening (afhankelijk van de administratieve kosten) uit op 694 à 757 euro. De btw is vooral een belangrijke kostenpost voor wie een nieuwbouwwoning koopt, want daarop is 21 procent btw verschuldigd. ‘Nieuwbouw wordt op die manier heel zwaar belast in ons land, al staat daar tegenover dat voor die aankoop geen registratiebelasting verschuldigd is’, zegt Van Opstal. Om u een idee te geven: de registratiebelasting bij een woning van 350.000 euro komt uit op 24.500 euro, de btw-rekening van een nieuwbouwwoning met dezelfde waarde bedraagt 73.500 euro.
6. De leningkosten
De meeste mensen kunnen geen woning kopen zonder een hypothecaire lening af te sluiten. Ook aan dat laatste zijn notariskosten verbonden. Voor een lening van 280.000 euro komen de aktekosten uit op 7.196 à 7.559 euro. Het ereloon van de notaris bedraagt 1.020 euro. Maar ook hier vormt de registratiebelasting de hoofdmoot van de kosten (3.080 euro). ‘Het is mogelijk de registratiebelasting te drukken door het bedrag van de lening te spreiden over een hypothecaire lening en een hypothecair mandaat, want voor het mandaat is geen registratiebelasting verschuldigd’, zegt Van Opstal. Het volledige kredietbedrag in een hypothecair mandaat plaatsen is geen goed idee, want het mandaatgedeelte komt niet in aanmerking voor het fiscaal voordeel bij de aankoop van een woning.
