Het cliché dat elke Belg met een baksteen in de maag wordt geboren, gaat steeds minder op. In vergelijking met projectontwikkelaars dienen steeds minder Vlamingen een bouwaanvraag in. Vooral de jongste drie jaar is het bouwen van woningen een zaak van professionelen. Het aandeel bouwvergunningen dat verleend werd aan bedrijven (vennootschappen) steeg tussen 2013 en 2016 van 49 naar 63 procent. Die bouwen vooral appartementen, waarmee ze tegemoetkomen aan de stijgende vraag naar woningen voor alleenstaanden en investeerders.
Steeds meer Vlamingen kopen vastgoed in plaats van een woning te bouwen. ‘Het bouwproces van private woningen wordt steeds meer geïnitieerd door vennootschappen’, zegt Marc Dillen, de directeur van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB).
Uit de cijfers van de VCB blijkt niet dat vennootschappen ook vaker woningen kopen. Maar het is niet uitgesloten dat een advocaat, een arts of een andere succesvolle zelfstandige in nieuwbouwflats investeert via zijn vennootschap.
Is het interessant om via een vennootschap een appartement of ander vastgoed te kopen? We legden de vraag voor aan Geert De Neef en Wouter Neven, advocaten vastgoedrecht en vermogensplanning (Lydian).
Over het algemeen levert de aankoop van een gezinswoning via een vennootschap geen substantiële voordelen op. ‘De aankoop van woningen via een vennootschap is alleen interessant als je daarmee een bepaald vastgoedpatrimonium wil uitbouwen’, zegt De Neef. ‘Voor de loutere aankoop van een gezinswoning wegen de mogelijke voordelen niet op tegen de nadelen.’
Voordelen
Laat ons uitgaan van de veronderstelling dat u een succesvolle bakkerij hebt uitgebouwd en dat u uw bakkerszaak jaren geleden in een vennootschap hebt ondergebracht. Nu u de pensioenleeftijd nadert, hebt u de ruimte om via uw vennootschap te investeren in de aankoop en de verhuur van nieuwbouwflats, naast de exploitatie van uw bakkerij. Wat zijn dan de voordelen als u vastgoed aankoopt via uw vennootschap?
1. De kosten zijn aftrekbaar
Een eerste voordeel is dat de vennootschap een gebouwd onroerend goed kan afschrijven. Die mogelijkheid geldt niet voor de grond, alleen voor gebouwen.
Verder kan uw vennootschap allerhande kosten van de belastbare winst aftrekken: de notariskosten voor de aankoop, de registratierechten, de intresten die u voor de lening betaalt, onderhoudskosten, de onroerende voorheffing.
Als uw bakkerij winstgevend is, dan is dat voordeel mooi meegenomen. Dankzij de aftrekbaarheid van die kosten kunt u de winst drukken, zodat uw vennootschap minder vennootschapsbelasting betaalt.
Wat als u gratis in een woning van uw vennootschap woont?
Als een zaakvoerder gratis in een woning van zijn vennootschap woont, geniet hij een voordeel van alle aard, want dan kan hij gratis wonen. Dat voordeel wordt in de personenbelasting van de zaakvoerder gewaardeerd en belast. Volgens de huidige wettelijke regels moet dat voordeel als volgt gewaardeerd worden.
- Bij een kadastraal inkomen van maximaal 745 euro: geïndexeerd KI x 100/60 x 1,25
- Bij een kadastraal inkomen van meer dan 745 euro: geïndexeerd KI x 100/60 x 3,8
Maar die formule werd door het hof van beroep in Gent en in Antwerpen op losse schroeven gezet. Volgens Francis Adyns, de woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën gelden de arresten enkel voor de behandelde zaken en hebben ze geen algemene draagwijdte. ‘Aangezien de bepaling niet is opgeheven moet ze voort worden toegepast’, stelt hij. De administratie werkt ondertussen aan een aanpassing van de wettelijke regels.
Volgens de recente rechtspraak zijn beroepskosten aftrekbaar als ze erop gericht zijn belastbare inkomsten te verwerven of te behouden. De vraag of ze verband houden met het doel van de vennootschap is minder relevant. ‘Toch bevelen we aan in de statuten van uw vennootschap te voorzien dat ze vastgoed mag aankopen en beheren’, waarschuwt De Neef. ‘In principe heeft elke vennootschap het recht om de aankoop en de exploitatie van vastgoed in haar statuten op te nemen.’
Als u een tweede verblijf of een investeringspand koopt als particulier en dat niet beroepsmatig doet, zijn de fiscale voordelen doorgaans beperkter. Kapitaalaflossingen voor de lening die u aanging voor een tweede verblijf of investeringspand leveren vaak geen fiscaal voordeel op.
U kunt wel de intresten die u als particulier betaalt op de lening voor dat pand in mindering brengen van de huurinkomsten. Zo kunt u de belasting op de huurinkomsten helemaal neutraliseren.
Een voorbeeld: u koopt een investeringspand met een kadastraal inkomen van 1000. U verhuurt het niet-gemeubileerde pand aan anderen voor privégebruik.
Uw onroerend inkomen is dan het geïndexeerd KI x 1,4 of 1000 x 1,7491 (indexatiecoëfficiënt aanslagjaar 2018) x 1,4 of 2449.
Op dat laatste bedrag geldt de marginale aanslagvoet die kan oplopen tot 50 procent. Die belasting kunt u neutraliseren door de intresten voor de afbetaling van de lening van de belastbare grondslag in mindering te brengen. Het fiscaal voordeel is in dit voorbeeld maximaal 1.225 euro.
2. Schenkingen
Vooral in het kader van uw successieplanning kan de aankoop van een of meerdere woningen via een vennootschap interessant zijn. ‘Als u een schenking wil doen aan uw kinderen of uw partner, schenk dan geen onroerend goed, maar aandelen in uw vennootschap’, illustreert De Neef. ‘Voor de schenking van aandelen aan uw partner of uw kinderen geldt in Vlaanderen een tarief van 3 procent. Zelfs als u de dag nadien overlijdt, zijn er geen successierechten verschuldigd als de schenkingsrechten zijn betaald. Dat is een aanzienlijk voordeel.’
Als een woning in een vennootschap is ondergebracht, kan dat ook voor kandidaat-kopers een struikelblok vormen.
Maar als u vastgoed aan uw kinderen of partner schenkt, liggen de schenkingsrechten opmerkelijk hoger. Voor onroerende goederen, zoals gronden of woningen, gelden progressieve tarieven. Boven de schijf van 450.000 euro bedraagt het tarief in Vlaanderen 27 procent. Als uw partner of uw kinderen het geschonken pand energievriendelijk renoveren of verhuren kunnen ze, voor de schijf vanaf 450.000 euro, rekenen op een verlaagd tarief van 18 procent. Maar ook dat verlaagd tarief is een zesvoud van het tarief dat bij de schenking van aandelen geldt.
U kunt ervoor opteren om de aandelen in uw bedrijf niet te schenken en niet te profiteren van de gunstige schenktarieven. Maar als u overlijdt, betalen uw kinderen en uw partner vanaf de schijf van 250.000 euro 27 procent erfbelastingen. ‘Dat is de reden waarom veel aandelen in vennootschappen worden geschonken en de eigenaar niet wacht tot hij sterft’, aldus De Neef.
Daarbij hoort een belangrijke kanttekening als u de eigenaar bent van een gezinswoning die niet in een vennootschap is ondergebracht. Sinds 2007 geldt voor gehuwden, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden een vrijstelling van erfbelastingen voor de gezinswoning.
Die vrijstelling krijgt u niet als u de gezinswoning in een vennootschap hebt ondergebracht. Dan betaalt uw partner wel erfbelastingen die, zoals hierboven werd aangehaald, in Vlaanderen boven de schijf van 250.000 euro oplopen tot 27 procent.
Nadelen
1. Belasting op meerwaarde
Als de vennootschap de woning verkoopt, wordt ze belast op de meerwaarde. ‘Dat is het verschil tussen de prijs bij verkoop en de fiscale waarde van de woning’, zegt De Neef.
Veronderstel dat uw vennootschap tien jaar geleden een pand kocht voor 360.000 euro, waarvan 240.000 euro voor de woning en 120.000 euro voor de grond. De vennootschap kan de grond niet afschrijven. De woning schrijft ze af over een periode van 30 jaar.
Tien jaar later is de woning in de boeken van de vennootschap nog (240.000 euro x 20/30) = 160.000 euro waard. Samen met de grond is de fiscale waarde van het pand dan 280.000 euro. De vennootschap kan de woning verkopen voor 400.000 euro. In dit voorbeeld is de meerwaarde 120.000 euro, een bedrag waarop de vennootschap wordt belast aan een tarief dat vandaag nog 34 procent bedraagt.
Daarbij komt dat de volledige opbrengst van de verkoop of 400.000 euro in de vennootschap zit. Als u die opbrengst naar uw persoonlijk vermogen wilt overhevelen, moet dat gebeuren via de uitkering van een dividend en moet de vennootschap nog eens 30 procent roerende voorheffing inhouden.
‘Als een woning in een vennootschap is ondergebracht, kan dat ook voor kandidaat-kopers een groot struikelblok vormen’, vult Neven aan. De kandidaat-koper moet de aandelen in uw vennootschap overnemen, wat niet opportuun is als hij zelf geen ondernemer is. Bovendien riskeert hij bot te vangen bij de bank. Die zal geen hypothecair krediet kunnen toestaan, ook al omdat ze geen hypotheek kan vestigen op de woning in een vennootschap.
Als uw woning niet in een vennootschap is ondergebracht, wordt de meerwaarde niet belast op voorwaarde dat het om uw gezinswoning gaat of als de verkoop kadert in het normaal beheer van uw privévermogen. De meerwaarde op andere gebouwen wordt wel belast als u die meerwaarde als particulier binnen vijf jaar na de aankoop van het gebouw realiseert. Dan geldt een tarief van 16,5 procent op de gerealiseerde meerwaarde.
2. Belasting op huurinkomen
Tot slot is er een belangrijk verschil naargelang de woning door een vennootschap of door een particulier wordt verhuurd.
Een vennootschap moet al haar huurinkomsten in haar opbrengsten opnemen, maar kan ook alle relevante kosten aftrekken. Het saldo vormt de belastbare winst. Die wordt onderworpen aan de vennootschapsbelasting die voorlopig nog 34 procent bedraagt.
Als u het saldo van de huurinkomsten naar het privévermogen wilt overhevelen, is er een roerende voorheffing van 30 procent verschuldigd.
Als u een woning als particulier verhuurt aan een privépersoon die de woning niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan blijven de gevolgen in de personenbelasting beperkt. U wordt niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent. Het maakt in dat geval niets uit hoeveel huur u als particulier ontvangt.
