Het selecteren van een geschikte huurder is een heikele kwestie. Een huurder die de huur niet betaalt, kunt u niet zomaar op straat zetten. Bij wanbetalingen moet de verhuurder de huurovereenkomst eerst laten ontbinden door de vrederechter. Als de huurder na het vonnis weigert om de woning vrijwillig te verlaten, moet de eigenaar een gerechtsdeurwaarder inschakelen. Zo kunnen er tussen de eerste wanbetaling en het uiteindelijke vertrek van de huurder maanden verstrijken. Om de schade toch binnen de perken te houden, dringt de Eigenaarsbond aan op een zwarte lijst met huurders die al weigerden de huur te betalen of die een appartement of een huis vernielden. Dat verzoek is niet nieuw. Eerder probeerde een andere organisatie van eigenaars, de Verenigde Eigenaars, zo’n bestand aan te leggen, maar dat stuitte op praktische belemmeringen en op fundamentele bezwaren van de Privacycommissie. ‘We willen geen zwarte lijst met insinuaties waar de huurder geen enkel verweer tegen heeft’, zegt Willem Debeuckelaere, de voorzitter van de Privacycommissie.
Een solvabele huurder?
Toch staat de eigenaar-verhuurder niet machteloos. Hij mag, voor de ondertekening van een huurovereenkomst, onderzoeken of de kandidaat-huurder op het eerste gezicht over voldoende en regelmatige inkomsten beschikt om de huurlasten te dragen. Als de eigenaar meent dat dat niet zo is, mag hij weigeren om het huurcontract te ondertekenen.
De eigenaar mag zich informeren over het bedrag van het inkomen van de huurder, maar heeft hij geen zaken met de bron ervan.
Het uitgangspunt is dat de eigenaar zich mag informeren over het bedrag van het inkomen van de huurder, maar dat hij geen zaken heeft met de bron ervan. ‘De eigenaar mag de keuze van de huurder niet baseren op de vraag of die een loon, een werkloosheidsvergoeding of een ziekte- en invaliditeitsuitkering ontvangt’, verduidelijkt Joy Verstichele van het Huurdersplatform.
De Privacycommissie ziet er geen graten in dat de kandidaat zijn loonfiche voorlegt, op voorwaarde dat hij de naam en het adres van de werkgever onleesbaar maakt. De eigenaar mag de kandidaat-huurder ook vragen met rekeninguittreksels te bewijzen dat hij de jongste maanden een vast inkomen had.
Mag de eigenaar vragen om een aanslagbiljet van de personenbelasting voor te leggen? Op dat vlak is de Privacycommissie terughoudend, maar ze sluit het niet uit, bijvoorbeeld bij een gebrek aan inkomsten uit arbeid of bij een bijzonder hoge huurprijs.
Maar opgelet. In geen geval mogen verhuurders een kopie maken van de voorgelegde documenten en ze mogen die zeker niet doorspelen aan andere personen.
Het kan ook gebeuren dat een geïnteresseerde huurder spontaan een loonfiche of een rekeninguittreksel voorlegt. Als goede huurwoningen schaars zijn, kan de verleiding voor kandidaat-huurders groot zijn om te bewijzen dat ze solvabel zijn. Ook dan raadt de Privacycommissie de verhuurders aan om die documenten alleen te onderzoeken en ‘onmiddellijk aan de kandidaat terug te geven zonder daarvan een kopie te nemen’.
Omdat de bron van het inkomen geen rol speelt, mag de verhuurder niet vragen wat het beroep van de potentiële huurder is. Ook de vraag of de kandidaat met een auto rijdt en van welk merk die is, is volgens de Privacycommissie ‘niet relevant’. Op een uitzondering na: de verhuurder mag wel naar de nummerplaat informeren als de huurder over een parkeerplaats kan beschikken waarvoor een toegangscontrole noodzakelijk is.
Verder mag de verhuurder informeren naar het aantal personen dat de gehuurde woning zal betrekken en of daar kinderen of bejaarden bij zijn.
Tot slot is het voor verhuurders interessant om te weten dat de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP), een bestand met gegevens van particulieren die een lening niet meer kunnen terugbetalen, alleen toegankelijk is voor de banken, niet voor verhuurders.
Een propere of een baldadige huurder?
De huurder moet de gehuurde woning als een goede huisvader onderhouden. Als u aanwijzingen hebt dat hij dat niet doet, kunt u de huurder daarop aanspreken. Maar als eigenaar hebt u niet het recht om dat op eender welk tijdstip te controleren. Zelfs als u vreest dat de huurder de woning afbreekt, hebt u niet het recht om de huurwoning zomaar te inspecteren. Er is zelfs sprake van huisvredebreuk als u de woning betreedt terwijl de huurder afwezig is en die laatste u geen toestemming heeft gegeven om de woning te betreden. In dat geval riskeert u strafrechtelijke vervolging.
‘De eigenaar mag zelfs geen sleutel van het gehuurde pand houden.’
‘De eigenaar mag zelfs geen sleutel van het gehuurde pand houden’, merkt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars op. ‘Toch stellen we vast dat circa 80 procent van de verhuurders dat wel doet’. Bij het Huurdersplatform lopen regelmatig klachten binnen van huurders die melden dat de eigenaar de woning inspecteert terwijl ze niet thuis zijn. ‘Dat kan absoluut niet. We adviseren de huurders dan om de eigenaar daarover een aangetekende brief te sturen en eventueel een klacht in te dienen bij de politie’, zegt Verstichele.
Met het akkoord van de huurder mag u wel controleren of die de huurwoning goed onderhoudt en of er herstellingswerken nodig zijn. Om discussies te vermijden kunt u in de huurovereenkomst laten vastleggen dat u zich het recht voorbehoudt om de woning één keer per jaar te controleren. U mag van dat recht echter geen misbruik maken en het aantal bezoeken niet overdrijven.
Verder is het, met het fiat van de huurder, toegestaan om het pand te laten bezichtigen door nieuwe kandidaat-huurders. Maar ook dan dringen goede afspraken zich op.
Wat de eigenaar wel/niet mag doen
· Behalve een loonfiche en rekeninguittreksels mag u de kandidaat-huurder nog andere gegevens laten voorleggen zonder zijn privacy te schenden.
· U mag informeren naar de naam, het adres en de geboortedatum van de huurder. Maar u mag niet vragen naar de geboorteplaats, de etnische oorsprong of de nationaliteit van de kandidaat-huurder. Anders dreigt u de antidiscriminatiewet te schenden. Ook het rijksregisternummer mag u niet opvragen.
· U mag evenmin een uittreksel uit het strafregister vragen of polsen naar de gezondheidstoestand van de kandidaat, tenzij het gaat om een andersvalide die een pand wil huren dat speciaal voor andersvaliden is gebouwd.
· Als u een pand verhuurt voor professionele doeleinden, bent u verplicht om het ondernemingsnummer in de huurovereenkomst op te nemen. Uiteraard mag u er dan naar informeren. U mag dat niet doen als de kandidaat-huurder de huurovereenkomst wenst af te sluiten voor privébewoning.
Volgens de Confederatie van Immobiliënmakelaars nemen steeds meer huisbazen een rookverbod in de huurovereenkomst op. Daarmee kunt u als eigenaar niet verhinderen dat de huurder nu en dan een sigaretje opsteekt. U kunt hem ook niet aan de deur zetten als hij dat rookverbod negeert. Maar de huurder is wel verplicht om de rookschade te herstellen of te vergoeden voor hij de gehuurde woning verlaat. Het is dan aan de huurder om de vergeelde muren te schilderen of om de lucht in de woning te verfrissen.
Hetzelfde geldt voor huisdieren. Als eigenaar kunt u in het huurcontract een verbod op huisdieren opnemen. Maar u kunt dat verbod niet afdwingen. ‘Zolang het huisdier geen overlast veroorzaakt of geen blijvende schade aanricht, kan dat niet leiden tot een ontbinding van de huur of tot een uithuiszetting’, vervolgt Verstichele.
Alleenstaanden en gebroken relaties
Steeds meer panden worden verhuurd aan personen die alleen leven. De kans is reëel dat de huurder iemand ontmoet met wie hij onder één dak wil leven. U kunt de huurder niet verbieden om de nieuwe partner in de woning te laten wonen. Ook dat zou regelrecht indruisen tegen zijn recht op de eerbiediging van zijn privéleven.
Als de huurder en de nieuwe bewoner trouwen of wettelijk gaan samenwonen, is de andere partner verplicht om de huur mee te betalen voor de duur van het huwelijk of de duur van de wettelijke samenwoning en zolang de huurwoning de voornaamste gezinswoning is.
Is de nieuwe bewoner alleen een feitelijke partner en heeft hij het contract niet mee ondertekend, dan is hij geen huurder. Bij wanbetalingen kan de eigenaar zich alleen wenden tot de huurder die de huurovereenkomst ondertekende. Al zijn er rechters die daar onder het motto ‘wie de lusten heeft, moet ook de lasten dragen’ anders over denken.
De eigenaar kan niet beletten dat een van de huurders - een echtgenoot of een van de samenwonende partners - de gehuurde woning verlaat. Maar hij kan die partner soms wel blijven aanspreken om de huur te betalen.
Omgekeerd kunt u als eigenaar niet beletten dat een van de huurders - een echtgenoot of een van de wettelijk of feitelijk samenwonende partners - de gehuurde woning verlaat. Als die partner de huurovereenkomst mee heeft ondertekend en als in de overeenkomst is gestipuleerd dat de huur ‘hoofdelijk en ondeelbaar’ is, dan kan de eigenaar die partner altijd blijven aanspreken om de huur te betalen. ‘Wanneer die persoon echter niet meer betaalt, zullen de eigenaars zich vaak wenden tot de meest solvabele partner om de huur te betalen. Het is dan aan hem om een deel van de huurprijs te recupereren bij zijn ex-partner’, meldt het Huurdersplatform. Is er geen hoofdelijkheid en ondeelbaarheid bedongen, dan is de huur wel deelbaar en moet de eigenaar bij elke partner de helft van de huur vorderen.
Bij relatiebreuken is enig pragmatisme misschien de beste oplossing. Als het onmogelijk is de huur verder te betalen, is het aangewezen dat beide partners de huur opzeggen. Bij een woninghuurovereenkomst van negen jaar is dat altijd mogelijk mits een opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder kan de huurders niet dwingen om te blijven.
