12 tips voor wie investeert in vastgoed

Investeren in vastgoed heeft zeker een aantal troeven, maar alvorens u zich op de immobiliënmarkt stort, moet u wel weten waar u mee bezig bent en waar u precies in wil beleggen. Een tweede verblijf in het buitenland kopen is iets heel anders dan in studentenkamers investeren. En als u geld in zorgvastgoed wil stoppen, weet dan dat er grote verschillen in het aanbod bestaan.

Bart Van Opstal - Tweede verblijf aan de kust

Bart Van Opstal is notaris in Oostende en kent de immobiliënmarkt aan de kust als zijn broekzak.

• Tip 1: Hou bij een investering in een tweede verblijf aan de kust rekening met de beschikbaarheid van parkings en staanplaatsen. Vroeger waren parkings aan de kust alleen een probleem tijdens de vakantiemaanden. Maar intussen beginnen ook onze kuststeden met mobiliteit te worstelen en heeft het parkeer­probleem zich uitgebreid naar de weekends en dagen waarop evenementen plaatsvinden.
• Tip 2: Als u erop mikt later een meerwaarde te boeken op een investering in een kustappartement, kiest u het best voor een zo recent mogelijke constructie. Recente bouwprojecten beantwoorden aan alle moderne normen voor bijvoorbeeld de elektrische keuring en de ventilatie. We zien de markt uit elkaar vallen in twee helften: oudere appartementen waarvan de prijzen blijven dalen en nieuwe waarvan de prijzen stijgen.
• Tip 3: Het kan interessant zijn een oude flat, die vaak groter is dan een nieuwe, te kopen en te renoveren. Dan moet u wel bereid zijn bij de renovatie de handen uit de mouwen te steken. Ook moet u zich vooraf goed informeren over de eventuele plannen van de raad van mede-eigendom om renovatiewerken in de algemene delen aan te vatten. Denk aan de plaatsing van dakisolatie en de vervanging van oude liften. Het bedrag dat u daarvoor moet neertellen, kan een streep door uw oorspronkelijke rekening betekenen.

Karen Cox - Zorgvastgoed

Karen Cox is manager bij Deloitte en expert in de waardering van vastgoed. Zorgvastgoed is een van haar specialiteiten.

• Tip 1: Weet dat niet voor elke assistentie­woning dezelfde regels gelden. Er is een onderscheid tussen erkende en aangemelde projecten. De erkende moeten aan concrete regels voldoen, aangemelde niet. Zo moeten erkende appartementen minstens een oppervlakte van 40 m² hebben, over aangepast sanitair beschikken en rolstoeltoegankelijk zijn. Het is interessanter in erkende assistentiewoningen te investeren. Daarop is 12 in de plaats van 21 procent btw verschuldigd. Bovendien zijn ze vrijgesteld van onroerende voorheffing.
• Tip 2: Informeer u over de regeling over de minimumdagprijs van het project waarin u investeert. Afhankelijk van de regio is er een overaanbod aan assistentiewoningen. Een eigenaar die zijn flat niet verhuurd krijgt, zal vaak toch aan de exploitant van het project een minimumdagprijs van 5 euro voor de aangeboden assistentie moeten betalen. Dat levert dus een maandelijkse uitgave van 150 euro op.
• Tip 3: Hou rekening met de nabije omgeving. Zoals voor alle vastgoed is ook voor assistentiewoningen de ligging bepalend. Het is van belang dat het project in de nabijheid ligt van winkels en openbaar vervoer. Bovendien kiest u beter niet voor een standaloneproject - vaak weinig meer dan veredelde appartementen met een gemeenschappelijke ruimte - maar voor assistentiewoningen die gebouwd zijn bij de site van een zorgcentrum.

Katelijne D'Hauwers - Studentenkamers

Katelijne D’Hauwers is directeur van de Verenigde Eigenaars, een belangengroep die al meer dan 40 jaar de belangen van vastgoedeigenaars verdedigt.

• Tip 1: Wil u een woning tot meerdere studentenkamers of -studio’s omvormen, hou dan rekening met zowel de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening als met de plaatselijke reglementen. Voor de minimumnormen voor een studentenkamer geldt hetzelfde: behalve de Vlaamse Wooncode moet u de plaatselijke reglementen, die dikwijls strenger zijn, respecteren.
• Tip 2: Denk na over hoeveel tijd u aan de studentenkamer wil besteden. Het gros van de studentenkamers is in handen van particuliere verhuurders, die zelf instaan voor het beheer. Maar ook andere formules zijn mogelijk. Sommige professionele aanbieders verkopen kamers aan particuliere investeerders en nemen het beheer op zich. Anderen houden het vastgoed zelf in portefeuille, staan in voor het beheer, en laten investeringen toe via eventueel beursgenoteerde aandelen. Zelf het beheer doen, rendeert het meest, maar is tijdsintensief. Het beheer uit handen geven vreet aan het rendement. En vastgoedaandelen volgen de evolutie van de beurs.
•  Tip 3: Weet dat de regels voor studentenhuurcontracten veranderend zijn. Tot nu zijn die onderworpen aan het gemeen recht en geldt een bijna volledige contractuele vrijheid. Vanaf 1 januari is het Vlaams Huurdecreet van toepassing. En dat is niet evenwichtig. Zo kan een student de overeenkomst die hij ondertekende nog voor de inwerkingtreding opzeggen. Doet hij dat meer dan drie maanden voor de startdatum van het contract, dan kan hij er kosteloos onderuit.

Wim Vermeulen - Buitenlands vastgoed

Wim Vermeulen is advocaat bij Cazimir, een kantoor dat een grote expertise heeft bij de begeleiding van vastgoed in het buitenland.

• Tip 1: Ga nooit in uw eentje op huizenjacht in het buitenland. Een lokale expert is meestal geen overbodige luxe. Niet in alle landen leveren notarissen de diensten die we in België verwachten. In Spanje bijvoorbeeld laat u het best een gespecialiseerde advocaat een stedenbouwkundig onderzoek uitvoeren om na te gaan of op de grond wel gebouwd mocht worden. Laat u door verkopers niet onder druk zetten en teken én betaal pas iets als u groen licht van uw lokale adviseur hebt gekregen.
• Tip 2: Bekijk de zaken niet alleen door een Belgische fiscale bril. Pas geen lokale klassiekers toe, zoals de gesplitste aankoopstructuur met het vruchtgebruik en de blote eigendom. In Spanje wordt die constructie fiscaal volledig anders behandeld dan in België. De uitgewerkte formule moet in beide landen een fiscaalvriendelijke oplossing bieden.
• Tip 3: Pas op met successierechten. Uw vastgoed in Portugal of Italië mag plaatselijk dan wel weinig of niet belast worden en de Portugese overheid rekent geen successierechten in rechte lijn aan - maar vergeet natuurlijk niet dat u Belgisch rijksinwoner bent! Dat betekent dat Belgische successierechten gelden, ook op uw tweede verblijf in het buitenland.