17 maart 2020, 14.33 uur. Het aandeel Care Property Invest, vroeger gekend als Serviceflats Invest, valt als een baksteen. De koers keldert in enkele uren met 23 procent en tikt 18,8 euro aan. Vervolgens duiken de eerste koopjesjagers op die het dagverlies beperken tot ‘maar’ 9 procent.
Care Property Invest stond natuurlijk niet alleen in een gemene ‘sell-off’ op de beurs tijdens het hoogtepunt van de coronapaniek. Maar het blijft opmerkelijk. Met talrijke OCMW’s in het huurdersbestand die langetermijnovereenkomsten hebben afgesloten, geldt Care Property Invest al sinds jaar en dag als een van de defensiefste spelers in een defensief segment van de beurs.
Vanwaar de scherpe correctie?
Het voorval is een illustratie van de nauwe link tussen het ‘papieren vastgoed’ en de beurs. Die link schrikt sommige beleggers af om zich aan beursgenoteerd vastgoed te wagen, in plaats van de fysieke baksteen, zoals de verhuur van appartementen.
‘De vastgoedaandelen volgen traditioneel voor 70 à 80 procent de richting van de beurs’, zegt analist Gert De Mesure, die voor de Vlaamse Federatie van Beleggers (VFB) de 18 zogeheten gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) opvolgt. ‘Maar tijdens paniekperiodes zoals in maart 2020 zagen we vastgoedaandelen zelfs meer zakken dan de Bel-20’, vervolgt De Mesure.
Corona leverde vorig jaar ook winnaars op: Montea en WDP, de huisbazen van Amazon & co., zagen hun beurskoers gemiddeld met bijna een vijfde toenemen dankzij de opmars van e-commerce.
Volgens de vastgoedanalist zijn die scherpe correcties het gevolg van ‘margin calls’. De Mesure: ‘Er zijn beleggers die graag in gvv’s investeren met geleend geld. Daarmee willen ze een hefboom zetten op het vastgoedrendement. Maar in paniekmomenten moeten zij dan tegen gelijk welke prijs de aandelen dumpen.’
Care Property kon uiteindelijk in de loop van het jaar mooi herstellen, maar sloot eind 2020 toch bijna 9 procent lager af dan begin 2020. Binnen het segment van het residentieel vastgoed was woon-zorgvastgoed de gebeten hond, getuige ook de koersdalingen vorig jaar bij Aedifica (-13%) en Cofinimmo (-7%). ‘Corona heeft een financiële druk gelegd op de uitbaters van rusthuizen, de huurders van de gvv’s. Zij zijn geconfronteerd met hogere kosten’, legt Wido Jongman uit, een Nederlandse analist van KBC Securities.
‘Behalve de beursgenoteerde operatoren heeft de buitenstaander weinig zicht op de financiële toestand van die huurders. Maar gelukkig zijn er nog geen noemenswaardige ongevallen gebeurd. Na corona zal deze druk weer afnemen en demografische ontwikkelingen zullen een belangrijke factor voor de vraag naar dit soort vastgoed blijven, vervolgt Jongman.
Wordt 2021 een beter jaar?
De grootste ravage vond plaats in het winkelvastgoed. Spelers zoals Qrf, Vastned Retail Belgium en Wereldhave Belgium zagen hun beurskoersen in 2020 met 30 tot 54 procent verschrompelen. De kleine speler Ascencio (-13%) kon beter standhouden dankzij het grote gewicht van voedingswinkels.
‘De verhuurders hebben gratis huur moeten toestaan in de eerste en in de tweede coronagolf. Wij gaan ervan uit dat dit eenmalig was, dankzij de komst van performante vaccins. Al zal 2021 allicht nog geen normaal jaar zijn zoals 2019’, vervolgt De Mesure.
Wido Jongman roept op om al het winkelvastgoed niet over dezelfde kam te scheren. ‘Tijdens de eerste coronagolf bleven de winkels in Nederland open, in tegenstelling tot in België. Toch kelderde het bezoek aan de winkels in de binnensteden. Het bezoek aan retailparken en baanwinkels bleef beter op peil. Ik leid daaruit af dat buitenstedelijk winkelvastgoed beter bestand is tegen de negatieve impact van de anderhalvemetereconomie.
Postcorona – en ondanks de versnelde groei van e-commerce – zullen retailparken en baanwinkels goed gepositioneerd blijven. Buitenstedelijk winkelvastgoed leent zich ook beter voor het gebruik van click & collect’, zegt Jongman. Of het dividend van Retail Estates, actief in baanwinkels en retailparken, op korte termijn houdbaar is, zal afhangen van het verloop van het virus in 2021.
De gvv’s kijken niet lijdzaam toe hoe bepaalde trends zich voltrekken. Qrf, dat erg afhankelijk is van de winkels binnen de steden, zette vorig jaar een eerste stap buiten het winkelvastgoed door het Brugse Rijksarchief van Leasinvest Real Estate over te nemen. Jongman: ‘Beleggers houden niet altijd van gvv’s die in verschillende sectoren actief zijn. Maar Qrf doet hier wat het moet doen.’
Ook het kantoorvastgoed had het in 2020 bijzonder moeilijk toen iedereen aan het thuiswerken sloeg. Befimmo, de enige zuivere kantoorspeler, zag de koers een derde afglijden. Net voor kerst verkocht Befimmo vijf gebouwen voor 143 miljoen euro. Daarmee wil Befimmo de omvorming van de WTC-torens aan het Noordstation in Brussel tot het multifunctionele ZIN-project (kantoren, hotel, appartementen) financieren. ‘Aan de ene kant heeft Befimmo een mooie prijs gekregen voor die deal. Maar aan de andere kant is ruim 6 miljoen euro jaarhuur verdwenen’, zegt De Mesure.
Maar corona leverde ook winnaars op in het gvv-landschap: Montea en WDP, de huisbazen van Amazon & co., zagen hun beurskoers vorig jaar gemiddeld met bijna een vijfde toenemen dankzij de opmars van e-commerce. Maar per saldo verloor de gemiddelde gvv vorig jaar 14,8 procent.
Met het veelal pijnlijke 2020 in het achterhoofd, kunnen we de volgende lessen trekken voor beleggers in beursvastgoed.
1 Zijn gvv’s iets voor u?
Wie op de beurs belegt, moet – ook in het geval van gvv’s – kunnen leven met koersschommelingen. Wie dat niet kan, blijft er beter van weg. Wie wel in gvv’s stapt, staart zich beter niet blind op de koers. Een trucje is om in paniekmomenten de dividendrendementen (nettodividend/koers) uit te rekenen. Dat leidt tot een leuker cijfer. Het beurskarakter heeft ook voordelen. Wie lage, opportunistische limietorders in de markt legt met een voldoende lange looptijd, kan misschien eens een papieren baksteen tegen een absurde prijs op de kop tikken.
2 Jaag niet het hoogste dividendrendement na
De gemiddelde gvv heeft in 2020 de belegger een nettodividend bezorgd van 4,2 procent, maar de onderlinge verschillen zijn enorm (zie tabel). Het kan aanlokkelijk zijn om de gvv’s te kopen met het hoogste dividendrendement. Een dividendrendement dat veel hoger ligt dan het gemiddelde is eigenlijk een waarschuwing van de markt – door middel van een lage koers – dat het dividend niet houdbaar is. Gvv’s moeten minstens 80 procent van de winst uitkeren. Door deze hoge pay-outratio vertaalt een winstdaling zich sneller in een dividendknip.
3 Houd de schuldratio in het oog
Een les uit het buitenland. De Belgische gvv’s mogen een ruw beursjaar gekend hebben, dan valt dat nog relatief mee met wat de Nederlandse en Franse beleggers hebben meegemaakt met Unibail en Wereldhave. Shoppingcentra kregen het tijdens de coronapandemie heel zwaar te verduren. In combinatie met een hoge schuldgraad leidde dat tot een implosie van de beurskoers. Om hun balans te herstellen moeten ze ofwel een kapitaalverhoging doorvoeren, ofwel panden voor een appel en een ei verkopen. Gvv’s mogen maximaal 65 procent schulden torsen in verhouding tot de balans, maar in het huidige klimaat zeilt een vastgoedeigenaar beter niet scherp aan de wind, om ex-CEO Ger van Jeveren van Fagron te citeren.
4 Maak gebruik van het keuzedividend
Een van de manieren waarop gvv’s hun eigen vermogen aansterken en hun schulden afbouwen, is de uitkering van het keuzedividend. Hierdoor blijft er meer cash in de vennootschap. Wie geen cash nodig heeft, kan zo’n keuzedividend in aandelen overwegen. Hierdoor koopt u extra aandelen tegen een korting en zonder dat u zelf geld uitgeeft. De roerende voorheffing blijft, ongeacht de uitkering in cash of aandelen, 30 procent. Bij Aedifica en Care Property is dat 15 procent, omdat zij voor minstens 70 procent in woon-zorgvastgoed beleggen.
5 Beleg in meerdere sectoren
De 18 beursgenoteerde gvv’s bieden een rijke verscheidenheid aan vastgoedsectoren, waar buitenlandse beurzen jaloers op zijn. Met de nieuwkomer Inclusio is er sociale huisvesting bijgekomen. Wie een mandje met gvv’s samenstelt, moet goed opletten dat er een zeer goede diversificatie is tussen sectoren. De winkelvastgoedsector kent bijvoorbeeld relatief veel spelers, maar dat betekent niet dat die een groter gewicht moet hebben in uw portefeuille.
