Volgens cijfers van voormalig minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) telt België 23.500 bedrijfsleiders die gratis wonen in een ‘firmawoning’, een woning die door de vennootschap is gekocht en vervolgens gratis ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder.
Voorbeeld
Gaat het om een luxueuze flat met een ki van 1.200 euro, dan wordt de bewoner belast op 100/60 x 1.200 x 1,7863 (indexatiecoëfficiënt 2018) = 3.573 euro. Tegen een aanslagvoet van 50 procent betaalt de werknemer slechts 1.736 euro belastingen. Dat is bijna vier keer minder dan als de flat ter beschikking wordt gesteld door een vennootschap. Want dan betaalt de bewoner 6.788 euro aan de fiscus.
Voor de bedrijfsleider is dat een aanzienlijk voordeel: hij moet geen woning kopen, geen woonkrediet aflossen en geen huur betalen.
De zaakvoerder is wel verplicht dat voordeel van alle aard (VAA) aan te geven in zijn belastingaangifte. Want hij wordt op dat voordeel via de personenbelasting belast. Daarom wordt op het voordeel een forfaitaire raming geplakt. De berekeningswijze veroorzaakte de jongste jaren redelijk wat ophef.
De bal ging aan het rollen toen de regering Di-Rupo in 2012 besliste het voordeel in hoofde van de bedrijfsleider zwaarder te belasten.
Sindsdien wordt het voordeel van alle aard vastgesteld op 100/60 van het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) van de woning vermenigvuldigd met 3,8. Dat is de formule als het ki van de woning hoger is dan 745 euro, wat meestal het geval is. Als het ki gelijk is aan of lager dan 745 euro, bedraagt de vermenigvuldigingsfactor 1,25.
Voordien, en nog altijd in de hypothese dat de woning eigendom is van het bedrijf, was de vermenigvuldigingsfactor 2. Daardoor was de belastingdruk voor de bedrijfsleider veel lager.
Discriminerend
Eerder dit jaar kondigde Van Overtveldt aan dat hij de belastingverhoging van Di Rupo ongedaan zou maken. Hogere rechtbanken dwongen hem dat te doen. De hoven van beroep in Antwerpen en in Gent oordeelden dat de regeling van de regering-Di Rupo discriminerend is.
De nieuwe berekeningsformule is een terugkeer naar de periode voor de regering-Di Rupo.
De raadsheren vonden het vooral niet kunnen dat het voordeel anders werd berekend al naargelang de woning ter beschikking werd gesteld door een vennootschap, dan wel door een natuurlijke persoon.
Ook een ondernemer zonder vennootschap, zoals een bakker, kan een woning of een appartement ter beschikking stellen van een werknemer. In dat geval wordt de woonst ter beschikking gesteld door een natuurlijke persoon. Dan was het VAA 100/60 van het geïndexeerde ki en moest het resultaat niet met een bepaalde factor worden vermenigvuldigd. De werknemer moest dan ook veel minder belastingen op het voordeel betalen.
Begrotingsconclaaf
Tijdens het begrotingsconclaaf van juli besliste de regering de discriminatie ongedaan te maken en altijd dezelfde formule toe te passen, ongeacht of de woning ter beschikking wordt gesteld door een rechtspersoon of door een natuurlijke persoon. De maatregel werd gepubliceerd in het Staatsblad op 27 december en wordt van kracht op 1 januari 2019.
In het nieuwe systeem speelt het geen rol meer of het ki hoger of lager is dan 745 euro. Voortaan is de vermenigvuldigingsfactor altijd en voor iedereen 2. Voor woningen met een ki hoger dan 745 euro, is dat een terugkeer naar de situatie van voor Di Rupo.
Maar als de woning door een natuurlijke persoon ter beschikking is gesteld, zal de bewoner - bijvoorbeeld de werknemer van een bakker - zwaarder worden belast. Dat geldt ook voor woningen met een ki niet hoger dan 745 euro.
De groep bedrijfsleiders die daardoor minder belastingen moet betalen op het voordeel van een gratis woning, zou volgens het kabinet Financiën met 23.500 veel groter zijn dan de groep die voortaan meer belastingen moet betalen. Dat zouden er slechts 4.500 zijn, al is niet duidelijk hoe die berekening is gemaakt.
De vermenigvuldiging met een factor 2 geeft volgens de federale regering het best de marktwaarde van de woning weer. Ze trekt voor deze beslissing 9 miljoen euro uit, waardoor de budgettaire impact binnen de perken blijft.
Keerzijde
Bedrijfsleiders of managers die overwegen een woning via de vennootschap te kopen en die gratis ter beschikking te stellen van hun gezin, denken beter twee keer na. ‘De aankoop van een woning door de vennootschap is niet altijd de beste optie’, zegt de accountant Bart Van Coile, ondervoorzitter van het Instituut van Accountants en Belastingconsulenten (IAB). ‘In bepaalde gevallen kan het voor een zelfstandige interessanter zijn zelf een woning te kopen en gebruik te maken van de Vlaamse woonbonus.’
Bovendien is de tijd voorbij dat de vennootschap die de woning koopt allerhande kosten in mindering kan brengen om haar belastbare winst te drukken. Denk aan de aankoopkosten, de kosten voor de financiering en de onderhoudskosten. ‘De fiscus bekijkt die kosten met argusogen. Bovendien zitten de rechtbanken niet op één lijn. Sommige rechters aanvaarden dat de vennootschap bepaalde kosten aftrekt van de belastbare winst, andere niet’, zegt Van Coile.
Een andere kanttekening is dat de vennootschap bij de verkoop van de woning op de eventuele meerwaarde wordt belast. De meerwaarde is niet het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, maar tussen de verkoopprijs en de waarde van de woning in de boeken van de vennootschap. Dat is een wereld van verschil. De vennootschap kan de villa in haar boeken afschrijven. Daardoor kan een woning waarvoor de firma destijds 400.000 euro betaalde, in de boeken nog maar 200.000 euro waard zijn. Als de villa voor 600.000 euro wordt verkocht, is de meerwaarde niet 200.000 maar 400.000 euro.
‘Soms gebeuren er helemaal geen afschrijvingen door de vennootschap, net om te beletten dat de meerwaarde bij een eventuele verkoop te groot wordt’, zegt Van Coile. Bij een particulier die zijn woning met een meerwaarde verkoopt, blijft die in principe onbelast.
