Stel: u huurt een pand of een woning waarvan de toestand in de loop der jaren fors is verslechterd. Ramen en sanitair zijn in slechte staat, maar de eigenaar wenst niet tussen te komen. Wat kunt u in zo’n geval doen?
Het Agentschap Wonen Vlaanderen raadt aan de zaak altijd eerst samen met de verhuurder proberen op te lossen. ‘Als uw huurwoning volgens u niet in orde is, maak dan een lijstje waarin u de gebreken opsomt. Neem ook de kleinere gebreken op in uw lijstje en maak foto’s van de gebreken’, luidt het.
Lang niet in alle gevallen moeten de herstellingswerken door de verhuurder gebeuren.
Vervolgens kunt u nagaan wie de herstellingen moet doen, want lang niet in alle gevallen moeten de herstellingswerken door de verhuurder gebeuren (zie inzet).
Als u niet zeker weet wie de herstelling moet uitvoeren, kunt u advies vragen aan de woondienst of het OCMW in uw gemeente of aan de huurdersbond. Hou er rekening mee dat de huurdersbond een kleine bijdrage kan vragen voor zijn advies.
Als de verhuurder de herstelling moet uitvoeren, breng hem dan schriftelijk op de hoogte van de problemen aan uw woning en vraag hem de nodige herstellingen te doen. Voeg zeker een kopie van de foto’s van de gebreken bij de brief aan de verhuurder. Als de verhuurder niet reageert, stuur hem dan een herinneringsbrief.
Gemeente
Als de verhuurder de herstellingen niet op zich wil nemen, heeft u nog andere mogelijkheden. Ofwel start u een administratieve procedure ongeschiktheid of onbewoonbaarheid bij de gemeente op. Ofwel begint u een verzoeningsprocedure bij de vrederechter.
De procedure bij de gemeente is gratis. Maar let op: ze duurt doorgaans enkele maanden, zodat u niet onmiddellijk een oplossing voor uw probleem mag verwachten. Om de procedure te starten bezorgt u de gemeente een lijst met gebreken, foto’s en de brieven die u daarover hebt gestuurd naar de verhuurder om de herstellingen te doen. U doet die aangifte het best schriftelijk.
Als de verhuurder de herstellingen niet op zich wil nemen, kunt u een administratieve procedure ongeschiktheid of onbewoonbaarheid bij de gemeente opstarten.
Vervolgens zal de gemeente onderzoeken of uw klachten terecht zijn. ‘Soms voert een woningcontroleur van de gemeente daarvoor een beperkt woningonderzoek uit in uw huurwoning’, luidt het bij Wonen Vlaanderen. Als de gemeente oordeelt dat uw klachten terecht zijn, vraagt ze aan Wonen Vlaanderen de woning te controleren en advies te geven over de woningkwaliteit. Een aantal Vlaamse steden en gemeenten zijn wel vrijgesteld van deze adviesverplichting.
Uiteindelijk wordt het advies aan de betrokkenen en aan de burgemeester bezorgd. Nadat iedereen de kans heeft gekregen te reageren op het resultaat van het onderzoek, neemt de burgemeester een beslissing. Hij kan beslissen de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren.
Een andere manier om een geschil tussen huurder en verhuurder op te lossen is naar de vrederechter trekken. De eerste mogelijkheid is het opstarten van een verzoeningsprocedure. Dat kan gratis en vereist niet noodzakelijk de tussenkomst van een advocaat. Als de verzoening lukt, krijgt het akkoord tussen de partijen dezelfde waarde als een vonnis.
De wet geeft niet veel details over de herstelverplichtingen van de huurder, maar ze geeft wel enkele voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen: haarden en schoorstenen, glasbreuk, tegels, muurbepleistering tot 1 meter hoog, sloten, deuren en vensterramen. Daarnaast moet de huurder instaan voor ‘kleine herstellingen en onderhoud’.
Normale slijtage en overmacht zijn belangrijke uitzonderingen op de herstelverplichting van de huurder.
Een tweede mogelijkheid is het opstarten van een gerechtelijke procedure. Dat kan via een vrijwillige verschijning van de partijen, via het indienen van een verzoekschrift of via een dagvaarding. Dat is een oplossing waarvoor enkel gekozen wordt als de andere mogelijkheden zijn uitgeput.
