‘Vijftig kandidaten voor één huurpand zijn geen uitzondering'

De betaalbaarheid van koopwoningen staat onder druk. ‘Een groep kan wel nog kopen als ze bereid is het budget en de gezinsuitgaven te herschikken. Wie dat niet wil, blijft langer op de huurmarkt’, aldus Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed.

Maar dat is zeker niet de enige reden voor de stijgende vraag naar huurpanden. ‘We merken een mentaliteitswijziging bij de jongere generatie. Ze hebben veel minder een baksteen in de maag en kiezen bewust om te huren, omwille van de flexibiliteit’, zegt Frédéric Vandenhende van het platform voor vastgoedinvesteerders Investr. ‘De vraag is of je überhaupt nog móét kopen. Wie voldoende kapitaal heeft, kan dat ook beleggen. Soms is het financieel interessanter om te huren.’

‘Onder meer door de toename van kleinere huishoudens – zoals singles, eenoudergezinnen en bejaarden die hun partner verliezen – zien we de vraag naar huurwoningen stijgen’, zegt Rahmuni.

Dramatisch laag aanbod

‘De vraag naar huurwoningen stijgt, maar het aanbod op de huurmarkt is dramatisch laag. Vijftig kandidaten voor één huurpand zijn geen uitzondering’, zegt Vandenhende. ‘Er is een tekort aan betaalbare, kwalitatieve huurappartementen in de prijsklasse van 570 tot 750 euro per maand. Ook het aanbod van huizen is beperkt.’

‘Zeker als alleenstaande is het problematisch om een woning te huren. Het vastgoed is afgestemd op gezinnen die bestaan uit twee volwassenen en twee kinderen. Sommige steden maken de fout om minimale oppervlaktes voor nieuwe appartementen op te leggen’, zegt Vandenhende.

De torenhoge energieprijzen hebben ook bij huurders energiezuinigheid hoog op de verlanglijst gezet. ‘Het maakt een groot verschil als je boven op de huurprijs nog een energierekening van 100 of van 300 euro moet betalen. Huurders zijn bereid om in te boeten op vierkante meters in ruil voor energiezuinigheid’, zegt Vanhencxthoven. ‘Maar door de schaarste moeten huurders toch vaak vrede nemen met panden met een slechte energiescore.’

Het aanbod aan huurwoningen staat onder druk door de terugval in de nieuwbouwmarkt (zie blz. 14). ‘Tot vorig jaar kwam er aanbod bij, omdat investeerders op zoek naar rendement vastgoed kochten om te verhuren, maar dat is intussen afgelopen’, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. Dat laat zich vooral voelen op de appartementenmarkt.

‘Investeerders kopen vooral appartementen omdat het rendement ervan doorgaans hoger ligt en het risico op hoge kosten beperkter is dan bij een huis’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be.

‘Daarbij komt dat er elke dag panden van de huurmarkt verdwijnen. Voor verouderde of energieverslindende woningen heeft de verhuurder de keuze: renoveren of verkopen. Vaak kiest hij voor de laatste optie’, zegt Dewaele. ‘Het effect van die onderinvestering zal zich nog voortzetten. Door de combinatie van de sterke vraag en het kleine aanbod zullen de huurprijzen nog verder stijgen.’

Grootste prijsstijging in 5 jaar

De gemiddelde huurprijzen van nieuwe contractanten zijn in de eerste jaarhelft in Vlaanderen al met 3,5 procent gestegen, goed voor de grootste semestriële stijging in de afgelopen vijf jaar. Dat blijkt uit de Huurbarometer van de makelaarsfederatie CIB.

‘Die stijging was nog te verklaren door de inflatiegolf. De huurprijzen volgen de inflatie met vertraging. We verwachten dat de huurprijzen nog sneller zullen stijgen, gelet op het grotere aantal kandidaat-huurders, het beperkte aanbod van investeerders en de almaar strengere voorwaarden op het vlak van woonkwaliteit’, zegt Thijs.

Dat de inflatie maar traag wordt doorgerekend, heeft een dubbele reden. Ten eerste is er het verhuurproces zelf. De verhuurder bepaalt zijn huurprijs zodra hij reclame begint te maken voor het pand. Daarna volgt een periode van huisbezoeken, kandidaatstellingen, selectie, opmaak van de huurovereenkomst, ondertekening en de registratie. ‘Bovendien speelt ook de prijszetting een rol: een verhuurder vraagt niet altijd meteen de maximale marktconforme prijs. Een verhuurder prefereert een goede stabiele betaler boven de hoogst haalbare prijs’, zegt Thijs.

Indexering van bestaande contracten

Van bestaande huurcontracten mag de huurprijs jaarlijks – op de verjaardag van het begin van het contract – worden geïndexeerd, tenzij de huurovereenkomst die mogelijkheid uitdrukkelijk uitsluit. De indexering gebeurt op basis van de evolutie van de gezondheidsindex. ‘Dankzij dat indexeringsmechanisme blijft het huurrendement voor de verhuurder nog goed. Een indexering met 10 procent is bijna een maand extra huur’, zegt Van Opstal.

Een jaar lang – van oktober 2022 tot eind september 2023 – mochten verhuurders van slecht geïsoleerde woningen in Vlaanderen hun huurprijs niet indexeren. Wie een woning had met een epc-label E of F, of wie een woning zónder epc verhuurt, mocht de huurprijs niet indexeren. Wie een woning met label D verhuurt, mocht de helft van de indexering doorrekenen. Sinds 1 oktober mag de huurprijs opnieuw worden geïndexeerd. De gemiste indexering van vorig jaar mogen de verhuurders niet doorrekenen.

Doe-het-zelfverhuurder gaat eruit

Een sterke vraag in combinatie met een mager aanbod leidt ertoe dat verhuurders meer keuze hebben op het vlak van huurders. ‘Vroeger was het de taak van een makelaar om een goede huurder te zoeken, die stipt betaalt en het pand goed onderhoudt. Nu bieden zich meerdere goede kandidaten aan voor eenzelfde pand’, zegt Dewaele.

‘Dat is vooral slecht nieuws voor de laagste inkomens en alleenstaanden’, zegt Thijs. ‘Veel verhuurders kijken naar de loonbrief en geven de voorkeur aan tweeverdieners, al doen ze dat gelukkig niet allemaal. Sommigen gunnen de huurwoning aan alleenstaanden, omdat er daar meer stabiliteit is. Bij een jong koppel dat voor het eerst gaat samenwonen, bestaat het risico dat ze uiteengaan.’

‘Doordat er zich meer huurders uit de middenklasse aanbieden, wordt de lagere klasse uit de markt gespeeld. De vraag naar sociale huisvesting groeit. De criteria om in aanmerking te komen, zullen moeten worden versoepeld’, zegt Pieter Allegaert, salesdirector bij Century21.

‘We zullen een verdere professionalisering van de huurmarkt krijgen. De doe-het-zelver die verhuurt, gaat eruit, wegens de striktere juridische regels en het almaar grotere aantal attesten – van conformiteitsattest over epc- tot asbestattest’, zegt Johan Krijgsman, CEO van de makelaarsgroep ERA. ‘Fondsen zullen projecten ontwikkelen. Niet meer om te verkopen, maar wel om te verhuren, zoals bijvoorbeeld Yally’, zegt Vandenhende. Yally koopt woningen, maakt die energiezuiniger en verhuurt ze vervolgens.