U droomt van een eigen huis maar u bent nog jong en u kunt niet zomaar de tienduizenden euro’s neertellen die u op vraag van uw bank zelf moet betalen bij het afsluiten van een woonkrediet? Of u bent pas gescheiden en moet de gezinswoning nog verkopen, waardoor u onmogelijk al een andere woning kunt kopen? Of u vindt een woning leuk en comfortabel, maar u twijfelt nog of u ze wilt kopen?
Mogelijk biedt hamsterhuren dan een oplossing. Het concept werd in 2017 onder impuls van de Limburgse ontwikkelaar Gilen Woonprojecten in de markt gezet.
‘Het komt erop neer dat mensen een woning van ons huren met de mogelijkheid het huis te kopen als ze wat meer financiële ademruimte hebben of als ze er zeker van zijn dat ze ook eigenaar willen worden’, zegt gedelegeerd bestuurder Rudi Gilen. ‘Als de huurder de aankoopoptie licht, wordt het huis aan hem verkocht. De som van de al betaalde huurgelden wordt dan in mindering gebracht van de aankoopsom.’
Als de huurder de aankoopoptie licht, wordt de al betaalde huur in mindering gebracht van de aankoopsom.
Een vereenvoudigd voorbeeld: stel dat u een woning koopt van 290.000 euro en dat u vier jaar lang elke maand 950 euro huur betaalt. Dan betaalt u bij de aankoop na vier jaar nog slechts 244.400 euro (290.000 - 950 x 48 maanden).
Volgens Laurens Gilen kan het familiebedrijf de vraag naar deze formule niet volgen. Daarom heeft de familie Gilen het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds Canius I opgericht, waarin Belfius Immo een minderheidsparticipatie neemt. Dat moet toelaten in de komende maanden 100 bijkomende hamsterwoningen in het aanbod op te nemen.
Ook makelaars sprongen al op de kar. De vastgoedgroep Dewaele lanceerde midden vorig jaar een verkoopconcept onder de slogan ‘Rent-to-Buy’, vooral voor nieuwbouwwoningen. Het uitgangspunt is hier dat de huurder op relatief korte termijn tot aankoop overgaat. ‘Vooral bij jonge koppels of alleenstaanden die staan te trappelen om een woning te kopen maar die nog niet genoeg spaargeld hebben om de eigen inbreng te betalen, zien we een toenemende interesse’, zegt juriste Sofie Demeulemeester.
Maximaal tien jaar
Bij Gilen kunnen gezinnen de woning levenslang huren, maar de aankoopoptie verloopt wel na een termijn van tien jaar. De huurder krijgt dus ruimschoots de tijd om te beslissen of hij al dan niet eigenaar wil worden. Als de huurders tot aankoop overgaan, kunnen ze maximaal vijf jaar huur van de aankoopsom in mindering brengen. ‘Als iemand na vijf jaar huren besluit de woning te kopen, dan worden alle reeds betaalde en geïndexeerde huurgelden in mindering gebracht van de aankoopsom. Is dat pas na zeven jaar, dan worden alleen de huurgelden van de laatste vijf jaar verrekend.
In de formule van vastgoedgroep Dewaele worden de huurovereenkomsten altijd aangegaan voor korte duur, dat wil zeggen: voor hoogstens drie jaar. Binnen die termijn moeten huurders beslissen of ze tot aankoop overgaan.
Duwtje in de rug
‘De verkoop- en huurprijzen zijn marktconform’, verzekert Gilen. In de rent-to-buy-formule van Dewaele liggen de huurprijzen wel iets hoger dan de marktprijs. ‘We willen mensen aantrekken die oprecht geïnteresseerd zijn om een woning aan te kopen, maar die nog een duwtje in de rug nodig hebben om dat financieel aan te kunnen’, verklaart Demeulemeester. ‘We zien de huurgelden dan ook als een voorschot op de aankoopprijs. Die prijs is dezelfde als die voor een koper die vandaag beslist om meteen te kopen.’
Huurders zijn niet verplicht om te kopen. Als ze de woning verlaten, hebben ze alleen huur betaald en nog steeds geen eigen woning in handen. Als de relatie van de huurders op de klippen loopt en het tot een echtscheiding komt, krijgen beide partijen bij Gilen het recht het opgespaarde hamsterbedrag te verzilveren via de aankoop van de woning. Vinden de ex-partners geen vergelijk, dan vervalt de huurovereenkomst en de aankoopoptie.
Op het eerste gezicht biedt de formule veel voordelen. Toch maakt u het best eerst een rekensommetje.
Hamsterhuren is niet hetzelfde als huurkoop
· Bij een huurkoop, koopt u de woning meteen aan. Maar u krijgt de mogelijkheid om de koopsom deels later en/of in schijven te betalen.
· Bij hamsterhuren verloopt dat omgekeerd. Bij hamsterhuren gaat u twee overeenkomsten aan: een huurovereenkomst en een aankoopoptie. Door de aankoopoptie krijgt u alleen het recht om de woning te kopen tegen een vooraf bepaalde prijs. U bent daartoe niet verplicht. Er wordt in het begin helemaal geen koopovereenkomst gesloten. Dat gebeurt pas als u de optie licht.
· Bij hamsterhuren loopt u het risico dat de initieel overeengekomen aankoopprijs door de indexeringen flink stijgt. Bij huurkoop loopt u dat risico niet. Daar staat de verkoopprijs van meet af aan vast.
Moet u registratierechten betalen?
De aankoopsom wordt bepaald op het ogenblik dat u de huurovereenkomst ondertekent. Omdat het meestal nieuwbouwwoningen betreft, bent u boven op de aankoopsom 21 procent btw verschuldigd. Voor een woning van 200.000 euro wordt dat dan 242.000 euro. Als u de woning pas later koopt, zijn in principe ook nog eens registratierechten verschuldigd. Want dan koopt u geen nieuwe woning meer, maar een bestaande.
De rent-to-buyformule van Dewaele wil vermijden dat u behalve de btw ook nog eens registratierechten betaalt. Dat is de reden waarom u op korte termijn dient aan te kopen. U bent geen registratierechten verschuldigd als u de nieuwbouwwoning koopt voor 31 december van het tweede jaar dat volgt op het ingaan van de huur en het ondertekenen van de aankoopoptie. ‘Als u in 2018 begint te huren, dan kunt u de woning nog tot eind 2020 kopen zonder dat u, boven op de btw, registratierechten moet betalen’, illustreert Demeulemeester. Dat verklaart waarom bij de rent-to-buyformule alleen maar huurovereenkomsten van korte duur mogelijk zijn.
Bij Bouwgroep Gilen kunt u de woning ook na acht of negen jaar kopen. Dan zijn wel registratierechten verschuldigd boven op de btw van 21 procent. ‘Maar we willen de kandidaten niet voor onaangename verrassingen plaatsen. Daarom nemen wij de registratierechten ten laste’, zegt Gilen. In feite komt het erop neer dat de bouwgroep de registratierechten verrekent in de aankoopprijs. ‘Onze prijzen zijn all-in. De impact van de nakende aanpassingen van de registratierechten zal daar niets aan veranderen. Wij rekenen af met de fiscus zonder dat de koper de afgesproken prijs ziet wijzigen’, verzekert Gilen.
Als u beslist eerst te huren en dan pas te kopen, vraag dan zeker na of u behalve btw ook registratierechten verschuldigd bent. En zo niet, of u die dan niet onrechtstreeks betaalt via een hogere aankoopprijs.
Wordt de aankoopsom geïndexeerd?
Bij Gilen wordt die net als de huur jaarlijks aangepast aan de index van de gezondheidsprijzen. We doen de oefening voor een woning waarvan de aankoopprijs in februari 2017 bepaald is op 242.000 euro (inclusief btw). We indexeren de aankoopsom op basis van de gezondheidsindex van februari 2018 en nemen als aanvangsindex die van februari 2017. Blijkt dat de aankoopprijs al na één jaar fors stijgt. In dit voorbeeld betaalt u al 3.409 euro meer dan de initiële aankoopsom.
Bij Dewaele staat de aankoopsom van in het begin vast. ‘Die wordt bij ons niet geïndexeerd. De huurder weet bij aanvang perfect wat de aankoopprijs zal zijn’, stelt Demeulemeester.
Bekijk dus altijd of de initieel overeengekomen aankoopprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Dat kan de aankoopprijs opdrijven, zeker als u een aantal jaren wacht vooraleer u de knoop doorhakt.
Hebt u recht op een woonbonus?
Als particuliere huurder geniet u geen fiscaal voordeel. Wie een lening aflost voor de aankoop van een huis heeft dat wel. Voor een gezin met minstens drie kinderen en met een eigen woning in het Vlaams Gewest kan het voordeel van de woonbonus oplopen tot maximaal 1.888 euro per jaar. Hoe sneller u tot aankoop overgaat, hoe rapper u het fiscaal voordeel kunt benutten.
