De Vlaming lijkt de aankoop van zijn gezinswoning uit te uitstellen. In februari daalde het aantal vastgoedtransacties met 7,9 procent tot 14.600. In januari werd nog een stijging met 3,2 procent opgetekend, tot 18.600 verkopen. Dat blijkt uit cijfers van de notarisfederatie. ‘De hoofdreden lijkt het aangekondigde nieuwe fiscale regime in Vlaanderen te zijn. Op de Waalse vastgoedmarkt is geen sprake van een terugval’, zegt woordvoerder Bart Van Opstal. Het uitstelgedrag vloeit voort uit de aankondiging eind vorig jaar dat de registratie- of verkooprechten in Vlaanderen dit jaar worden hervormd.
Als het kadastraal inkomen (ki) van de woning, of de fictieve jaarlijkse huur-inkomst, lager dan 745 euro is, maakt de koper vandaag gebruik van het klein beschrijf en betaalt hij 5 in plaats van 10 procent registratierechten. Na de hervorming komt er voor gezinswoningen een standaardtarief van 7 procent.
Voor bescheiden gezinswoningen komt er een korting. Die is niet langer gekoppeld aan het ki, maar aan de waarde van de woning. Een woning krijgt het etiket bescheiden als de aankoopprijs niet hoger dan 200.000 euro is. In een aantal Vlaamse kernsteden en steden in de Vlaamse rand is een woning bescheiden zolang de aankoopprijs maximaal 220.000 euro bedraagt. Bij een bescheiden woning zijn op de eerste schijf van 80.000 euro geen registratierechten verschuldigd. Voor de koper levert dat een besparing van 5.600 euro op (7 procent van 80.000 euro).
Hou ook rekening met de rente
Als kandidaat-koper rekent u misschien op de verlaging van de regis-tratierechten. Maar staar u daar niet blind op. Laat uw aankoopbeslissing niet afhangen van louter fiscale aspecten.
De tarieven die banken voor een woonkrediet aanrekenen, stijgen waarschijnlijk. BNPP Fortis, de marktleider in België, verwacht dat de rente voor woonkredieten nog dit jaar met 50 basispunten stijgt. KBC verwacht dat de tarieven dit jaar met 0,80 procent omhoog gaan. Voor particulieren met een langlopende lening doet dat het kostenplaatje oplopen.
Stel dat u voor de aankoop van een woning 250.000 euro leent en het krediet over een periode van 25 jaar terugbetaalt. Als u de lening afsluit tegen een rentevoet van 1,80 procent, betaalt u over de volledige looptijd van de lening 60.111 intresten.
Als u voor dezelfde lening met dezelfde looptijd 50 basispunten meer betaalt, of een rente van 2,30 procent, dan bedraagt de totale intrestlast over een periode van 25 jaar 78.068 euro, zo’n 18.000 euro meer.
De slotsom is dat u - in dit voorbeeld - beter niet talmt om een woning aan te kopen als de vraagprijs lager is dan 600.000 euro, nu u nog van een voordelige rentevoet kunt genieten. Als u wacht tot de registratierechten van 10 naar 7 procent dalen, wordt uw besparing (3 procentpunten of 18.000 euro) opgesoupeerd door de hogere intrestlast.
Het standaardtarief van 7 procent geldt alleen voor gezinswoningen en op voorwaarde dat de koper enkel die woning bezit. Er verandert niets voor wie in vastgoed investeert of voor wie nog een andere woning bezit die hij niet verkoopt. Die personen blijven het tarief van 10 procent op de aankoopprijs betalen.
Snel kopen of uitstellen?
In januari zagen de notarissen vooral kopers die zo snel mogelijk een gezinswoning wilden kopen. ‘Het gaat om kopers van woningen met een ki dat lager is dan 745 euro en die meer dan 200.000 euro kosten. Ze vrezen dat ze voortaan meer dan 5 procent registratierechten moeten betalen’, zegt van Opstal. ‘In februari zien we het omgekeerde: kandidaat-kopers stellen hun aankoopplannen uit tot na de nieuwe regeling.’
Over de ingangsdatum van de nieuwe regeling was de voorbije dagen twijfel onstaan. Maar Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein (Open VLD) bevestigt vrijdagavond dat hij de nieuwe tarieven voor de zomer wil laten in gaan. Wel moet hij nog allerhande adviezen inwinnen.
Ook Kristophe Thijs, de woordvoerder van de Confederatie van Immobiliënberoepen, bevestigt dat steeds meer kopers op de rem staan en de ondertekening van het compromis willen uitstellen. De datum van de ondertekening van het compromis - en niet de datum van de notariële akte - wordt namelijk beslissend voor de bepaling van het tarief. De vraag is hoe een koper kan verzekeren dat de ondertekening van de koopovereenkomst naar een latere datum wordt verschoven.
Geldnood
De verkoper moet altijd met een uitstel akkoord gaan. Daar kan het kalf gebonden liggen. Want wie zijn huis verkoopt omdat hij centen nodig heeft, staat niet te springen om het verkoopproces maanden uit te stellen. ‘Omgekeerd kunnen sommige verkopers, bijvoorbeeld erfgenamen van een woning, nog een tijdje op een deel van de verkoopprijs wachten’, zegt Thijs.
Als kandidaat-koper kunt u aan de verkoper vragen een optie te verlenen. De verkoper belooft dan eenzijdig dat hij het huis aan u verkoopt tegen een bepaalde prijs. Het gebeurt vaak dat een verkoper een optie verleent voor een relatief korte periode van één week of 14 dagen, zodat u nog even de tijd krijgt om na te gaan of de financiering in orde is.
In theorie kan de verkoper u een optie voor een langere periode verlenen. Maar weinig verkopers zijn daartoe bereid. De kans is reëel dat een verkoper ondertussen andere valabele kandidaat-kopers wandelen moet sturen. Bovendien heeft hij niet de minste zekerheid dat u de optie zult lichten, zodat hij het risico loopt dat de koop uiteindelijk niet doorgaat.
Formule-De Decker
In het Antwerpse wordt al 18 jaar gebruikgemaakt van een formule die een oplossing biedt. Ze werd bedacht door notaris Hans De Decker in Brasschaat en staat sindsdien bekend als de formule-De Decker. Het gaat om een tijdelijke verkoopbelofte gevolgd door een tijdelijke aankoopbelofte. Er wordt geen compromis gesloten. Voorafgaand aan de opeenvolgende beloftes wordt een overeenkomst opgesteld. Maar dat is nog geen koopovereenkomst.
Hoe gaat het in zijn werk? Eerst belooft de verkoper voor een bepaalde termijn, bijvoorbeeld drie maanden, dat hij zijn huis aan u verkoopt tegen een bepaalde prijs. Ook andere voorwaarden kunnen in de verkoopbelofte worden opgenomen, zoals de voorwaarde dat u een woonkrediet krijgt.
Pas als de periode van de eenzijdige verkoopbelofte is verstreken, belooft u dat u de woning tegen de overeengekomen prijs van de verkoper koopt. Na de eenzijdige verkoopbelofte van de verkoper, volgt dus een eenzijdige aankoopbelofte van u.
Ook u kunt de belofte formuleren voor een periode van drie maanden en daar bepaalde voorwaarden aan verbinden. U kunt als voorwaarde stellen dat de verkoper u tijdig alle nodige attesten, zoals het bodemattest, bezorgt.
Het risico bestaat dat de koop toch niet doorgaat als de koper zijn aankoopbelofte niet houdt. En omgekeerd, dat de koper toch bot vangt als de verkoper zijn verkoopbelofte breekt. Daarom kan in de overeenkomst ook een vergoeding worden vastgelegd voor het geval dat gebeurt. Doorgaans wordt die vergoeding van meet af aan door de koper aan de verkoper betaald. Gaat de koop door, dan wordt het bedrag van de prijs afgetrokken.
Met de formule-De Decker kunt u als kandidaat-koper enkele maanden tijd winnen, mits de verkoper daarmee akkoord gaat. Belangrijk is dat de verkoopbelofte en de aankoopbelofte niet als een koopovereenkomst worden beschouwd waarop registratierechten verschuldigd zijn.
‘Bij het gebruik van mijn model wordt de koopovereenkomst niet gesloten zodra de verkoper of de koper de optie licht, maar pas als de notariële akte wordt verleden’, zegt notaris De Decker. ‘Het grote voordeel is dat je pas registratierechten moet betalen op het ogenblik dat de notariële akte wordt ondertekend.’
Bovendien ziet de fiscus daar geen graten in. In 2002 bevestigde de belastingadministratie dat een tijdelijke verkoopbelofte gevolgd door een tijdelijke aankoopbelofte conform het model van notaris De Decker geen verkoopovereenkomst is en dat geen registratierechten verschuldigd zijn zolang de authentieke akte niet is verleden. Dat standpunt bevestigde de Vlaamse Belastingdienst Vlabel in 2015.
