Kantoor wordt thuis

Tot enkele jaren geleden stond er ettelijke miljoenen vierkante meter kantoorruimte leeg in ons land. Die ruimtes worden vandaag in steeds sneller tempo omgetoverd tot wooneenheden. Vooral in Brussel, waar de kantoormarkt historisch altijd geconcentreerd geweest is. Marc Dillen, directeur-generaal bij de Vlaamse Confederatie Bouw, ziet daar drie redenen voor: ‘Er is de groeiende Brusselse bevolking, en de daaraan gekoppelde stijgende vraag naar wooneenheden. Bovendien zijn er heel wat oudere kantoorruimtes die niet meer voldoen aan moderne eisen. En ten slotte trekken sommige kantoren ook weg uit Brussel, om verlost te zijn van de mobiliteitsknoop in onze hoofdstad.’

Door de stijgende vraag naar bureauruimte in Vlaanderen worden daar veel minder complexen omgevormd tot wooneenheden, weet Marc Dillen. ‘We zien daar vooral een trend van nieuwe kantoren in de buurt van afritten of dicht bij treinstations. In Vlaanderen zijn het eerder lege winkelruimtes die omgeturnd worden tot woningen.’

Te weinig woningen

Een langdurig leegstaand pand heeft een effect op het stedelijk evenwicht en de leefbaarheid van de stad, verduidelijkt Nathalie Renneboog, directrice Programmering, Vastgoedmonitoring en Realisatie Stadsvernieuwing bij citydev.brussels. ‘Lege panden omvormen tot woningen beantwoordt aan een behoefte. Tussen 1970 en 2005 werden er veel te weinig woningen gebouwd in Brussel. Bovendien zorgen zulke omvormingsprojecten ook voor een gezonde mix, in wijken die voordien monofunctioneel waren. Kantoren ombouwen tot scholen, zorgcampussen, hotels enzovoort, past in diezelfde strategie.’

Stroomversnelling

Tussen 1997 en 2010 werd maar liefst 526.666 vierkante meter kantooroppervlakte in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest omgebouwd, vooral tot wooneenheden (62%), zo staat in ‘Gisteren Kantoren, Vandaag Woningen’, een boek van Christian Lasserre, Anders Böhlke, Pierre Laconte en Béatrice Dooreman. Die trend bevindt zich vandaag in een stroomversnelling, zegt Nathalie Renneboog.

‘Volgens onze laatste cijfers heeft citydev in samenwerking met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 2012 en 2015 zo’n 390.000 vierkante meter kantoorruimte omgebouwd. 75 procent daarvan werd woongelegenheid. Het leeuwendeel van alle transformaties vond plaats in de administratiegebieden. Er is dus een duidelijke versnelling merkbaar.’ 

Technische uitdagingen

Niet elk leegstaand kantoorgebouw kan zomaar omgetoverd worden, weet Marc Dillen. De techniciteit speelt een grote rol. ‘Is het gebouw robuust genoeg om te laten staan, of is het misschien interessanter om het te slopen en een nieuwe constructie op te trekken? Dat hangt in de praktijk grotendeels af van de architectuur en de gebruikte materialen. Het kan trendy zijn om een kantoorverdieping om te bouwen tot een loft, maar die moet wel voldoen aan de hedendaagse energie-eisen.’ 

De plafondhoogte moet rond de 2,70m zijn om alles vlot te kunnen ombouwen, verduidelijkt Nathalie Renneboog. ‘Dat is vaak een probleem bij gebouwen die na de jaren 70 gebouwd zijn. Daarom pleit ik vandaag voor een functieneutraal ontwerp van nieuwe gebouwen. Zo kunnen die later zonder grote ingrepen een andere bestemming krijgen.’