Zorgvastgoed voor senioren heeft de wind in de zeilen. Vooral de kustgemeenten ontpoppen zich vandaag tot het favoriete speelterrein van projectontwikkelaars en bouwpromotoren. Toch lijkt waakzaamheid geboden: niet elk luxueus nieuwbouwproject aan de kust heeft ook potentieel als zorgvastgoed.
Van Koksijde tot Oostende en van De Haan tot Knokke-Heist: zowat overal aan de Belgische kust rijzen nagelnieuwe en grootschalige residenties met assistentiewoningen als paddenstoelen uit de grond. De kust is en blijft voor veel senioren een droombestemming voor hun oude dag. Met de vergrijzing én de stijgende populariteit van de assistentiewoningen in het achterhoofd, storten ook almaar meer niet-gespecialiseerde projectontwikkelaars zich op deze nieuwe markt. Die trend blijft niet zonder gevolgen: na enkele kwakkeljaren zitten de vastgoedprijzen aan de kust sinds 2015 opnieuw in de lift.
Residenties met assistentieflats nemen niet alleen forse lappen bouwgrond in, de flats zelf zijn gemiddeld ook duurder dan een normaal appartement. Naast de impact op de algemene prijszetting van kustvastgoed heeft de stijgende vraag naar assistentieflats aan zee nog een ander effect: almaar vaker moeten projectontwikkelaars vrede nemen met stukken bouwgrond die wel mooi ogen, maar vaak verre van ideaal gelegen zijn voor hun doelgroep.
Wilfried Martens, oprichter en CEO van Senior Homes, een van de marktleiders in Vlaanderen rond erkende assistentiewoningen: ‘Mensen van 75 of ouder, die al wat moeilijker te been zijn, stop je toch niet in een assistentieflat op 2 kilometer van een dorpskern? Nochtans zie ik precies dat gebeuren met de nieuwe, zogenaamd heel prestigieuze projecten aan de kust.’
Senior Homes heeft vandaag al residenties met luxueuze assistentieflats in Deinze en Oudenaarde, en volgende maand opent een derde in Aalst. De kust, meer bepaald Nieuwpoort, staat voor 2018 op het programma. ‘Dat wordt ons grootste complex tot nog toe’, zegt Martens niet zonder enige trots. ‘Appartementen van minstens 55 tot zelfs 120 vierkante meter, in een volledig verbouwd oud klooster en op honderd meter van de markt.’
‘Zo’n project rond krijgen in het centrum van een kustgemeente, dat was een ware beproeving. Je vindt daar amper nog geschikte en voldoende centraal gelegen locaties voor dit soort grote projecten. En als je dan een goede locatie vindt, wachten je maandenlange onderhandelingen met vaak tientallen eigenaars tegelijk. Ikzelf – en ik vermoed dat concurrenten hetzelfde doen – zet nu lokale spotters in om als eerste op de hoogte te zijn van nieuwe opportuniteiten: mensen die in de kustgemeenten wonen, en die tegen betaling op zoek gaan naar geschikte bouwlocaties.’
Pensioenen
Senior Homes gaat niet over één nacht ijs wanneer het een nieuw project opstart. ‘En dat mogen de investeerders, die warm gemaakt worden om aan zee assistentiewoningen te kopen, ook niet doen’, vindt Martens. ‘Voor ons moeten er in een straal van 12 kilometer rond een nieuw project bijvoorbeeld minstens 60.000 mensen wonen. Bovendien moeten onze flats ook op wandelafstand van een dorpskern of enkele winkels liggen, zodat de bewoners te voet boodschappen kunnen doen. Ook een station in de buurt is een vereiste.’
‘Last but not least kijken we ook hoe het zit met het gemiddelde pensioen in de omgeving. Die pensioenen moeten minimaal rond 1.300 euro per persoon schommelen. Want de grootste groep bewoners zijn alleenstaanden, die verhuizen zodra ze plots alleen zijn. Met een dagprijs die, inclusief servicecomponent, ook in het binnenland toch al vlug rond de 40 euro schommelt, moet je een behoorlijk pensioen en nog wat spaargeld achter de hand hebben.’
De gemiddelde omvang van het lokale pensioen speelt iets minder voor het zorgvastgoed voor senioren aan de kust. In tegenstelling tot nieuwe residenties in het binnenland – waarvan de nieuwe bewoners haast allemaal binnen een straal van 15 kilometer van hun nieuwe onderkomen woonden – is de visvijver voor assistentieflats aan de kust een pak groter. Wilfried Martens: ‘Heel wat senioren koesteren nog altijd mooie herinneringen aan vakanties aan zee. Dat verklaart ook waarom almaar meer bouwpromotoren nu richting zee lonken. Tegelijk moet je realistisch blijven: voor een assistentieflat aan zee, tel je al vlug 20 procent extra neer. Dat heeft alles te maken met de grondprijzen, die hier een stuk hoger liggen dan in het binnenland.’
Rolstoel
De strijd om zorgvastgoed aan de kust is dus in alle hevigheid losgebarsten, en ogenschijnlijk regent het er nieuwe prestigieuze projecten. Maar dat mag potentiële investeerders niet verblinden. Al te veel projectontwikkelaars beperken zich tot het minimum minimorum rond het eigenlijke zorgaanbod, waardoor het rendement van een dergelijke investering op langere termijn niet verzekerd is. En een luxeappartement met op de achtergrond een schitterend duinenzicht mag dan wel mooi ogen in een fraaie brochure, als de dichtstbijzijnde bakker 2 kilometer verder ligt, is de kans klein dat 75-plussers massaal toestromen.
‘De wet schrijft voor dat de voordeur van een assistentieflat voldoende breed moet zijn om met een rolstoel te passeren’, zegt Wilfried Martens, terwijl hij ons rondleidt in residentie Keizerhof, die vorig jaar opende in Oudenaarde. ‘Mooi, maar daar schiet je natuurlijk niet veel mee op als je in het appartement zelf niet meer door de deuren kunt met je rolstoel, als je nergens kunt draaien of als de badkamer te krap uitvalt. Onze opzet? Mensen die verstandelijk goed genoeg blijven, kunnen hier, met de nodige medische assistentie, tot het einde van hun dagen wonen.’
‘De gemiddelde leeftijd in deze residentie is geen 67 of 68, maar 82’, gaat Martens voort. ‘Dat geeft al aan op welke markt we mikken. Net daarom hebben we ook een eigen oproepsysteem ontwikkeld, waardoor bewoners in een noodsituatie altijd iemand kunnen bereiken, zelfs wanneer telefoon en internet uitvallen.’
Martens benadrukt het meermaals tijdens het gesprek: de wetgeving op de assistentiewoningen mag voor hem gerust nog wat strenger, zodat de cowboys die markt ongemoeid zouden laten. ‘Eigenlijk moeten projectontwikkelaars verplicht worden om ook een uitbatingsplan voor minimaal drie jaar voor te leggen. Als investeerder wil je het niet meemaken dat er na enkele jaren geen centrale uitbater meer is, die voor échte assistentie en dienstverlening zorgt.’
‘Wij hebben hier bijvoorbeeld een woonassistent die zes dagen per week ter plaatse is. De wetgeving legt de lat veel lager: zo’n assistent moet minimaal één dag per week ter plaatse komen. Maar dat is toch veel te weinig? Nog zoiets: volgens de wet moet een erkende assistentiewoning minimaal 40 vierkante meter groot zijn. Wel, wij bouwen geen appartementen van minder dan 52 vierkante meter. Want ik geloof niet dat iemand die zijn hele leven in een ruim huis of groot appartement heeft doorgebracht, plots gelukkig kan zijn in een kot van welgeteld 40 vierkante meter. Ook niet als dat aan de kust ligt.’
