Om je portefeuille te diversifiëren en je in te dekken tegen de inflatie is een vastgoedbelegging een interessante optie. Maar koop je het best echte bakstenen of opteer je beter voor papieren vastgoed?
Vastgoed is altijd een goede bescherming tegen inflatie. Interessant dus in de huidige economische context. Immobiliën vormen daarbij een diversificatie voor je portefeuille, omdat ze weinig gecorreleerd zijn met andere activaklassen als klassieke aandelen en obligaties.
Investeren in onroerend goed kan direct, door zelf een pand aan te kopen en het vervolgens te verhuren, of onrechtstreeks via aandelen van een vastgoedonderneming. Wat de beste keuze is? Dat hangt vooral af van je profiel en temperament.
Directe investering
Voordelen
Wie zelf een pand koopt om te verhuren, verwerft een stabiel inkomen met een meerwaarde bij verkoop. Op lange termijn ligt het gemiddelde netto huurrendement rond 3 à 3,5 procent, en de jaarlijks te verwachtte netto waardestijging rond 4,5 à 5 procent. Uiteraard zijn de rendementen afhankelijk van economische factoren die niemand kan voorspellen.
In België zijn er belangrijke fiscale stimuli: zo worden huurinkomsten alleen via de onroerende voorheffing belast, en de meerwaarde bij verkoop helemaal niet. Daarnaast mogen verhuurders de huurprijzen indexeren.
Je kunt met een beperkte eigen inbreng ook een lening aangaan die een hefboom zet op je investering. Maar: die hefboom werkt in twee richtingen.
Nadelen
Het grootste nadeel van een directe vastgoedbelegging is het werk: de relatie met huurders beheren, onderhoudswerken uitvoeren, administratie.
Bij aankoop van een pand gaat het om een belangrijke som geld en komen er registratiekosten bij. Bij verkoop is het niet altijd evident een geschikte koper te vinden.
Bij het verhuren van een woning is er ook altijd een risico op leegstand. Het best is kwaliteitsvastgoed te kopen op een interessante locatie, waar snel nieuwe huurders gevonden kunnen worden.
Vastgoedaandelen
Veruit de populairste manier om in papieren vastgoed te beleggen in ons land is via gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv’s. De regels garanderen een spreiding van de portefeuille, deugdelijk bestuur en risicobeperking.
Voordelen
Het grootste voordeel is uiteraard dat je je niet hoeft te bekommeren om het beheer: geen lastige huurders, geen onderhoudswerken, geen administratie.
Mooi zijn ook de inkomensstromen. Gvv’s moeten jaarlijks meer dan 80 procent van de winst als dividend uitkeren, en er is op termijn een potentiële waardestijging. De laatste 30 jaar was het rendement op beursgenoteerd vastgoed gemiddeld bijna 7,5 procent.
Daarnaast kennen vastgoedaandelen in vergelijking met andere aandelen een vrij beperkt risico en een lagere volatiliteit.
Interessant zijn ook de lage instapdrempel en de liquiditeit. Je koopt aandelen voor een zelfgekozen bedrag en verkoopt die weer wanneer het past.
Ook de diversificatie van de belegging is een plus. Voor een optimale spreiding stel je het best zelf een mandje samen van gvv’s die zich specialiseren in verschillende sectoren.
Nadelen
Gvv’s komen ook met nadelen voor particuliere beleggers. De fiscale druk is geen cadeau. Zoals bij de meeste aandelen zijn de dividenden onderhevig aan de roerende voorheffing van 30 procent.
Daarnaast zijn gvv’s ook gevoelig voor de rentevoeten. Het huidige klimaat van stijgende rentes kan een negatieve invloed hebben op de koersen.
Ook geldt dat risico en volatiliteit lager liggen dan bij andere aandelen, maar hoger dan bij direct aangekocht vastgoed.