Veel vastgoedinvesteerders twijfelen tussen investeren in nieuwbouw of het renoveren van een bestaand pand. Professor vastgoedkunde Tim Leysen zet de voor- en nadelen op een rij.
Nieuwbouw: minder risico, lager rendement
‘Nieuwbouw blijft een aantrekkelijke optie voor investeerders die op zoek zijn naar een stabiel rendement met weinig risico’s’
Nieuwbouw geldt doorgaans als een veilige investering. De woningen zijn energiezuiniger, voldoen aan de nieuwste bouwnormen en bezorgen investeerders de eerste jaren minder onderhoudskosten. ‘Daarenboven trekt een nieuwbouwwoning of -appartement meestal economisch sterkere huurders aan, die vaak bereid zijn om meer te betalen voor een energiezuinig pand’, zegt Tim Leysen, professor vastgoedkunde bij Odisee en onafhankelijk vastgoedadviseur voor het private banking-cliënteel van ABN Amro. ‘Het resultaat is minder kans op leegstand, wat dus aantrekkelijk is voor beleggers die op zoek zijn naar maximale zekerheid.’
Een belangrijk nadeel van nieuwbouw is echter het lagere potentiële rendement. ‘Dat komt deels door de hogere initiële kosten, zoals 21 procent btw, en de hoge vraag, die de aankoopprijs opdrijft’, klinkt het. In elk geval blijft nieuwbouw dus een aantrekkelijke optie voor investeerders die op zoek zijn naar een stabiel rendement met weinig risico’s. ‘Nieuwbouw is perfect voor de defensieve belegger’, aldus Leysen.
Renoveren: hoger rendement, meer risico
De vaak lagere aankoopprijs van te renoveren panden opent mogelijkheden voor een hoger rendement. Maar er zijn ook meer risico’s. ‘Oudere panden kunnen in de toekomst misschien moeilijker verhuurd worden, zeker als de EPC-score slecht is’, zegt Leysen. Met andere woorden: ook al is de vraag naar huurpanden vandaag erg hoog, een slechte energieprestatie kan de huurinkomsten in de toekomst drukken of leiden tot langere periodes van leegstand.
Voor wie bereid is om de nodige verbeteringen aan te brengen kan renovatie een aantrekkelijke optie zijn. Want ‘niet-gerenoveerd’ is meestal synoniem van ‘lage EPC-score’ en dat heeft een impact op zowel huurprijs als leegstand. Maar renovaties zijn nooit zonder risico. ‘Ze kunnen complex zijn, langer duren dan voorzien en uiteindelijk meer kosten dan initieel geraamd, wat potentieel ook het rendement verkleint als men dit niet kan doorrekenen in een hogere huur’, waarschuwt Leysen.
Huidige markt en toekomst vastgoedsector
‘De huurmarkt blijft vandaag zeer stabiel en inflatiebestendig’
Zowel in de nieuwbouw- als de renovatiemarkt is er een sterke vraag naar huurwoningen. ‘De huurmarkt blijft vandaag zeer stabiel en inflatiebestendig’, benadrukt Tim Leysen. ‘Demografische verschuivingen, zoals meer eenpersoonshuishoudens en jongeren die langer huren, vergroten de vraag naar zowel nieuwbouw als gerenoveerde panden.’
Locatie speelt een belangrijke rol: een ouder pand in een populaire stad kan bijvoorbeeld een vergelijkbaar rendement opleveren als een nieuwbouw op een mindere locatie.
Er bestaat echter een reëel risico op een toekomstige shift. Nieuwbouwpanden zijn immers al klaar voor de klimaatdoelstellingen van 2050, terwijl oudere panden mogelijk extra renovaties nodig hebben om aan de strengere normen te voldoen. ‘Dit kan het verschil in waarde tussen oude en nieuwe panden op termijn verder vergroten’, besluit Leysen.