Energie-efficiënte woningen vormen een belangrijke sleutel om de klimaatdoelstellingen te halen. Maar groene investeringen in appartementsgebouwen blijven vaak steken in oeverloze discussies tussen medebewoners. De ene ziet het nut ervan in, de andere wil of kan niet betalen. Een renovatiekrediet voor mede-eigenaars biedt dan soelaas.
In de jaren zestig, zeventig en tachtig verrezen in onze steden en gemeenten massaal appartementsgebouwen. ‘Decennia later stellen we vast dat die niet meer voldoen aan de hedendaagse ecologische maatstaven. Denk maar aan enkele beglazing, het ontbreken van isolatie, een aftandse gemeenschappelijke stookolietank, enzovoort’, zegt Kris De Wilde, productbeheerder ondernemerskredieten bij KBC. ‘Daarnaast zijn er na al die jaren ook onderhouds- of instandhoudingswerken nodig, zoals betonrot in de balkons aanpakken, of werken om aan de hedendaagse wettelijke verplichtingen te voldoen, bijvoorbeeld om de liften veilig te maken.’
‘Zeker bij grote gebouwen met tientallen woningen gaat het algauw om bedragen van enkele honderdduizenden euro’s. Uiteraard worden die kosten verdeeld onder de mede-eigenaars, maar dan nog lopen de kosten per wooneenheid gauw op tot enkele duizenden of zelfs tienduizenden euro’s. Niet iedereen kan of wil zo’n bedrag op tafel leggen’, legt De Wilde uit. ‘Bovendien zit je bij een mede-eigendom in een strakke juridische structuur. De vereniging van mede-eigenaars (VME) moet op een algemene of een bijzondere algemene vergadering bij gekwalificeerde meerderheid (66%) beslissen tot de werken (in de gemene delen).’
Kredietverzekering
Sinds enkele jaren is elke VME verplicht om een reservefonds aan te leggen, een soort spaarpotje voor onverwachte uitgaven. ‘De verplichte bijdrage is meestal niet erg hoog en bovendien volstaat spaargeld vaak niet om grote werken te bekostigen. Een lening kan dan een oplossing bieden om fondsen samen te brengen. Maar het idee om samen geld te lenen voor de renovatie van een appartementsgebouw schrikt velen af. Wat als iemand zijn deel van de lening niet terugbetaalt? De mede-eigenaars zouden opdraaien voor de wanbetalers.’
‘Een renovatiekrediet helpt om duurzame renovatiewerken van appartementsgebouwen te realiseren’
KBC vond een oplossing in een kredietverzekering. ‘Deze wordt verstrekt door een derde partij Atradius. Deze verzekering dekt het onderling risico op wanbetaling. De verzekering wordt afgenomen door de VME, niet door de afzonderlijke mede-eigenaren. Hierdoor is geen van hen hoofdelijk aansprakelijk, als een van de andere mede-eigenaren niet zou betalen. Het afsluiten van deze verzekering is een voorwaarde om een krediet af te sluiten.’ De Wilde benadrukt dat elke mede-eigenaar voor zichzelf kan uitmaken of hij aan de lening deelneemt. ‘Wie over voldoende middelen beschikt, hoeft niet mee te doen.’
KBC stelt geen maximumbedrag voorop, maar wel een minimumkredietbedrag van 50.000 euro. ‘Er moeten ook minstens drie kredietnemers zijn. Een renovatiekrediet voor VME’s valt onder de kredieten voor ondernemingen vanwege de bijzonder specifieke juridische context van VME’s. In de praktijk bedraagt de maandelijkse afbetaling zelden meer dan 100 euro. Dat is zowat de psychologische grens voor de meeste mede-eigenaren.’
Langetermijnprojecten
Misschien komen er in de toekomst meer ingenieuze financieringsmethodes bij, om appartementsblokken duurzamer te maken. Ik denk bijvoorbeeld aan de verkoop van stroom uit zonnepanelen op het dak of de bouw van extra dakappartementen bij een zeer grondige renovatie van de gemene delen om zo de kost per mede-eigenaar te drukken.’
‘De renovatielening voor VME’s is een volledig ontzorgend product’
De renovatielening voor VME’s van KBC bestaat ondertussen drie jaar. ‘Hoewel het een volledig ontzorgend product is, kwam de grote doorbraak er nog niet. Wellicht heeft dat te maken met de lange doorlooptijd van grote renovatiewerken in mede-eigendommen. Veel syndici zijn ook niet op de hoogte. Vaak zijn het schrandere mede-eigenaars die hun medebewoners overtuigen om in te stappen en te kiezen voor de lange termijn. Dat heeft als bijkomend voordeel dat je kosten kan uitsparen. Als je een stelling plaatst om de ramen te vervangen, is het interessant om tegelijk bijvoorbeeld de gevel te isoleren.’