Hoe vorm je een historische en sterk vervuilde industriële site om tot een state of the art blikvanger met duurzame bedrijfsactiviteiten? Blue Gate Antwerp gaat de uitdaging aan op het oude Petroleum Zuid, op een boogscheut van het Antwerpse stadscentrum. Niet in het minst omdat in het project tal van stakeholders en specialismen samenkomen, is een belangrijke rol weggelegd voor de Vlaamse investeringsmaatschappij PMV.
De volledige herontwikkeling van de Petroleum Zuid-site, vandaag Blue Gate Antwerp, zal vermoedelijk nog minstens tien jaar duren. Intussen is de eerste fase van de werkzaamheden afgerond en zijn jullie gestart met de tweede fase. Wat is er intussen al gebeurd?
Maarten Bettens (Senior Investeringsmanager bij PMV): ‘Het grote terrein werd destijds gefaseerd aangepakt, waarbij in een eerste fase het zuidelijke, braakliggende terreindeel werd aangepakt. Daar werd een sanering uitgevoerd; het terrein werd opgehoogd en er werd nieuwe infrastructuur aangelegd. Onder meer door de historische petroleumactiviteiten, de vele grachten en de decennialange lozingen was dat een bijzonder uitdagende klus. Met het oog daarop werd een publiek-private samenwerking (PPS) opgezet, waarbij onder meer DEME als expert voor de sanering en vastgoedspeler Bopro mee op de kar sprongen. We zijn nu bezig met de herontwikkeling van de zone. In het totale projectgebied van 63 hectare zijn ondertussen al verschillende projecten gerealiseerd of aangekondigd: BlueChem (de incubator voor duurzame chemie), BlueApp (het innovatieplatform van de Universiteit Antwerpen), een stadsdistributiecentrum van DHL (12.000 m²), de eerste Belgische vestiging van Amazon (met o.a. een magazijn van 5.764 m²). In de twee fase wordt de noordelijke cluster (‘de petroleumcluster’) aangepakt. Die tweede ontwikkelingsfase is op dit moment in voorbereiding en is bijzonder uitdagend, omdat er op de site een aantal bedrijven aanwezig zijn die daar soms al honderd jaar zitten, denk bijvoorbeeld aan IKO (voorheen Antwerps Teer en Asfalt Bedrijf, ATAB) of Q8Oils. Ook in die cluster is sanering noodzakelijk en moet de aanwezige infrastructuur worden vernieuwd. Weliswaar moeten die sanerings- en infrastructuurwerken worden afgestemd met de bedrijfsactiviteiten, zowel op operationeel vlak als inzake veiligheid. Ook voor de tweede fase willen we het hele bedrijventerrein omvormen tot een volledig eco-effectieve site.’
We willen het hele bedrijventerrein omvormen tot een volledig eco-effectieve site.
Jan Vrancken (Projectdirecteur Blue Gate Antwerp): ‘Dé uitdaging daarbij is vooral om de partners in de publieke holding – Stad Antwerpen, de Vlaamse Waterweg en PMV – én de aanwezige of nieuwe bedrijven qua visie op dezelfde golflengte te brengen en een rendabele businesscase voor dat deelproject uitbouwen. We moeten dus een goede samenwerking opzetten tussen de bestaande bedrijven en alle partners die bij de tweede fase betrokken zijn. Dat zijn er nogal wat: studiebureaus, aannemers, stedelijke administratie, OVAM, noem maar op. Daarbij moeten we ook het vertrouwen winnen van bedrijven die daar al bijzonder lang actief zijn. We moeten ze meekrijgen in die duurzame toekomstvisie. Dat is niet altijd even evident.’
Blue Gate is een innovatief concept, maar het is ook een complex langetermijnverhaal.
Maarten Bettens: ‘Net daarom is het cruciaal dat de sanering en de verdere ontwikkeling vanuit een globale visie gebeuren. Je kan dat niet alleen aan de bedrijven overlaten. Het gaat over de sanering van grachten en oevers en de aanleg van rioleringen, maar net zo goed over een globale mobiliteitsaanpak voor de volledige site, over de restauratie van beschermd erfgoed of over het gebruik van het openbaar domein: een geheel van werven om van een verontreinigde, verloederde site naar een nieuw duurzaam bedrijventerrein te gaan. Elk onderdeel moet passen in het geheel. Neem nu de pier. We willen die graag — gegeven het watergebonden karakter van de site — restaureren en verlengen, wat een bijzonder zware investering is. Bovendien werd op het eind van 19de eeuw de site Petroleum-Zuid net uitgebouwd omwille van haar uitermate strategische ligging: dat is vandaag niet anders. Net als in het verleden kan de site een strategische rol gaan spelen als energiehaven, complementair aan de activiteiten in de Antwerpse haven. Blue Gate Antwerp wil daarbij resoluut inzetten op alternatieve en hernieuwbare energie. Daarvoor mikken we op Europese Green Deal-subsidies. Om die te verkrijgen, heb je een globaal verhaal nodig dat ondersteund wordt door de overheid én de bedrijven.’
Welke meerwaarde kan PMV leveren?
Maarten Bettens: ‘Wij hebben een uitgebreide en diverse expertise in huis. Ikzelf werk al vele jaren op dit project en ben gespecialiseerd in bodem- en milieu-onderzoek. Dat komt goed van pas bij de uitwerking van een operationeel en technisch haalbaar ontwikkelingsplan. Daarnaast hebben we bij een dergelijk complex project ook nood aan mensen met een stevige financiële achtergrond. De tweede fase die we nu aan het opstarten zijn, moet vanzelfsprekend tevens financieel rendabel zijn. Bij dat project voeden verschillende specialismen elkaar. In andere dossiers voorzien we bijvoorbeeld louter een achtergestelde lening en gaan de projectontwikkelaars vervolgens aan de slag. Hier is onze inbreng — naast financiering — veel meer operationeel en sturender. Ten slotte kijkt PMV vanuit haar rol als publieke investeringsmaatschappij steevast naar toegevoegde maatschappelijke meerwaarde. Specifiek voor dergelijke impactvolle projecten vertaalt zich dat in het creatief op zoek gaan voor de site naar een innovatieve, hoogwaardige invulling die futureproof is. Ook daar heeft PMV met dit dossier én andere investeringen ervaring mee.’
Wat maakt die sturende rol van PMV zo waardevol voor Blue Gate?
Jan Vrancken: ‘Het faciliterende aspect is van bijzonder groot belang. PMV heeft niet enkel een diepgaande kennis van de verschillende facetten van een gebiedsontwikkeling (vergunning, oplevering, vermarkting). Vanuit haar rol als publieke investeringsmaatschappij is ze ook goed geplaatst om een brug te vormen tussen private en publieke actoren. Daarnaast is er de expertise van Maarten op het vlak van bodembeleid en -sanering. Dit zorgt ervoor dat we heel snel en vlot beroep kunnen doen op de juiste mensen.’
Een duurzaam bedrijventerrein klinkt heel sexy in de oren van nieuwe spelers die zich hier vestigen. Maar wat met de bedrijven die hier al decennialang zijn? Hoe krijg je die mee in dit verhaal?
Als publieke investeringsmaatschappij is PMV goed geplaatst om een brug te vormen tussen private en publieke actoren.
Jan Vrancken: ‘Onderschat niet in welke mate ook zij vragende partij zijn om te verduurzamen. Neem nu Q8Oils, een leverancier van smeermiddelen die die hier al honderd jaar aanwezig is. Dat is intussen een hypermodern bedrijf; toch wordt het maar wat graag geholpen bij de transitie naar volledig duurzame producten. Of neem IKO, een toonaangevend producent van bitumen dakrollen. Recent opende het een nieuwe recyclage-eenheid die gebruikmaakt van zelf ontwikkelde recyclagetechnologie. Het systeem gebruikt productierestanten, snijresten van daken en oude dakbedekking als grondstof voor nieuwe hoogwaardige dakrollen. Dat alles moet tot 'zero waste' leiden op de Antwerpse productiesite. Bedrijven als Q8Oils en IKO hebben er alle belang bij dat de pier op de site wordt heraangelegd en uitgebreid zodat zij kunnen gebruikmaken van duurzaam transport over het water.’
Maarten Bettens: ‘Tien jaar geleden was dit nog een ander verhaal, dat klopt, maar anno 2023 beseffen bedrijven heel goed dat ze geen andere keuze hebben. Vergeet niet dat dit altijd al een energiehaven was. Intussen is de vorm veranderd en evolueren we steeds meer richting alternatieve brandstoffen, maar de locatie hier – vlakbij het water, het spoor en de stad – blijft natuurlijk uitstekend.’
Blue Gate Antwerp is een klimaatneutraal bedrijventerrein in wording op de Petroleum Zuid-site. Ooit was dit het kloppend hart van de Antwerpse petroleumindustrie. Vandaag worden de terreinen – goed voor 113 hectare - gesaneerd en gefaseerd herontwikkeld tot een volledig duurzaam bedrijventerrein.
‘We vormen hier een oude, industriële petroleumhaven om tot een eco-effectief, watergebonden bedrijventerrein’, vult Maarten Bettens aan. ‘We zullen maximaal gebruikmaken van het water als transportweg. Daarnaast moeten alle bedrijven hier zich engageren om hun grondstoffenverbruik maximaal te reduceren. Daarbij mikken we zowel op nieuwe gebruikers als op bedrijven die hier vaak al decennialang aanwezig zijn en die we nu willen meenemen in dit duurzame verhaal.’
- Herontwikkeling van een bestaand bedrijventerrein: maximale verankering van het bestaande economisch weefsel met transitie naar meer duurzame bedrijvigheid.
- Nieuwe invulling van het strategisch belang van de site als energiehaven met alternatieve en hernieuwbare energie.
- Verduurzaming van aanwezige watergebondenheid door restauratie en verlenging van de pier, met eerbied voor erfgoedelementen.
- Geïntegreerde sanering- en infrastructuurwerken van zowel het openbaar domein, de bedrijfsgronden als de waterbouwkundige infrastructuur.
- Aansluiting op zuidelijke deel (fase 1) van Blue Gate Antwerp.