Als investeerder met een uitgesproken langetermijnvisie is de Vlaamse investeringsmaatschappij PMV de gedroomde partner voor zowel steden en gemeenten als voor private partners die oude en verlaten sites een nieuw leven willen geven. ‘Gebiedsontwikkeling is heel complex. Wij kunnen die complexiteit verminderen.’
Een groot terrein zoals een oude industriële site herontwikkelen, is voor lokale besturen een hele uitdaging. Wim Dries, voorzitter van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) en burgemeester van Genk, ziet een aantal evoluties die dergelijke reconversieprojecten voor lokale besturen zo mogelijk nog moeilijker maken.
‘Ten eerste wordt de complexiteit groter. Hoe ingewikkelder, hoe meer vergunningen eraan te pas komen, met procedures die lang kunnen aanslepen. Bovendien moeten dergelijke herontwikkelingsprojecten beantwoorden aan verschillende noden, met een gemengd programma. Alleen maar kantoren voorzien, bijvoorbeeld, is lang niet meer het juiste antwoord. Net zoals het van weinig visie getuigt om goed gelegen leegstaande bedrijfspanden zomaar over te laten aan de private markt om er appartementen van te maken.’
‘Vandaag denken we ook na over de invulling van de gemeenschappelijke buitenruimte en hoe we een site klimaatrobuust kunnen maken. Al die factoren maken de discussies scherper en de ontwikkeling complexer’, aldus Dries.
Evenwicht
Een tweede evolutie ervaart hij als burgemeester van Genk in de publiek-private samenwerkingen. ‘De rol van de private sector verandert. Vroeger waren de lasten vooral voor de overheid, de baten voor de vastgoedontwikkelaar. Die laatste moet steeds meer meebetalen voor bijvoorbeeld de buitenruimte rond een project. Let op, ontwikkelaars begrijpen dat vandaag ook beter.’
De lokale besturen hebben een duidelijke visie nodig: wat willen ze? En ze moeten de lat hoog durven te leggen. Er is een open debat nodig met de privésector en de burgers. De overheid moet daarbij de leiding nemen.
Tot slot ziet Dries ook dat er meer belangen in de weegschaal liggen. De omwonenden en toekomstige bewoners van dergelijke projecten zijn meer betrokken, de versterking van de natuur is belangrijker dan ooit, de lokale economie verdient ook ondersteuning. ‘De lokale besturen moeten proberen al die belangen in evenwicht te brengen’, legt hij de vinger op de wonde. ‘Die taak kunnen ze lang niet altijd alleen aan.’
De toegenomen complexiteit maakt dat vooral voor kleinere gemeentes een herontwikkelingsproject onbegonnen werk lijkt. Maarten Bettens, senior investeringsmanager bij de Vlaamse investeringsmaatschappij PMV, merkt dat zelfs grote steden worstelen met gebiedsontwikkeling.
‘Een dossier kan op veel manieren complex zijn: de grootte van het project, het programma, de financiering, de juridische structuur, de aanwezigheid van beschermd erfgoed of van een historische vervuiling… Stuk voor stuk vragen die aspecten specifieke kennis en ervaring.’
Net op het vlak waar lokale overheden die kennis ontberen, is de ervaring en de knowhow van PMV een meerwaarde. ‘Op stedenbouwkundig en bouwtechnisch vlak kunnen lokale overheden meestal wel hun mannetje staan, maar op het financieel-juridische vlak - het beheer van de financieringsportefeuille, de brownfield-wetgeving… - heeft PMV doorgaans veel meer ervaring. Ook om private partners te vinden die bereid zijn mee in het project te stappen, of om het overzicht te bewaren over het vaak grote aantal partijen die bij complexe projecten zijn betrokken, kijken lokale overheden nogal eens naar PMV.’
Open debat en cocreatie
Net de financieel-juridische knowhow en de brede marktkennis van PMV maken de Vlaamse investeringsmaatschappij een gedroomde partner bij publiek-private samenwerkingen. PMV kan er haar rol als bruggenbouwer ten volle spelen.
Bettens: ‘De verschillende betrokken partijen moeten elkaar leren kennen. We investeren daarom veel in dialoog. De private partners bieden een aantal voordelen. Ze beschikken bijvoorbeeld over technische kennis en knowhow die ontbreekt bij de overheid. Omgekeerd kan de overheid veel meer doen dan alleen vergunningen afleveren en subsidies verlenen.’
Als voorzitter van de VVSG heeft Dries een helder beeld voor ogen van de rol van steden en gemeenten. ‘Ze hebben een duidelijke visie nodig: wat willen ze? En ze moeten de lat hoog durven te leggen.’
Hij pleit voor een proces van cocreatie met de privésector en de burger. ‘Er is een open debat nodig over kosten, rendementen en het algemeen belang. De overheid moet daarbij de leiding nemen.’ Het resultaat van zo’n debat vertalen in meetbare doelstellingen, juridisch waterdichte afspraken en een haalbare financiële structuur, is pure PMV-expertise.
Met ons brede pallet aan financieringsmiddelen kunnen we flexibel inspelen op de financiële uitdagingen van een project.
De Vlaamse investeringsmaatschappij heeft bovendien een unieke positie tussen publiek en privaat: ze is gefinancierd met overheidsmiddelen, maar beslist als doe- en durfbedrijf autonoom over haar investeringen én werkt actief samen met private partijen. Ze is vertrouwd met politieke logica, kent de belangen van (lokale) overheden en diverse agentschappen maar weet ook wat er bij projecten nodig is om een marktconform rendement te behalen, en is dus vertrouwd met alle kanten van het verhaal.
Ford Genk
Dries is, eerst als schepen en nu als burgemeester van Genk, een ervaringsdeskundige op het vlak van gebiedsontwikkeling. In de Limburgse stad kregen de voormalige mijnsites succesvol een nieuw leven. Nog uitdagender was de reconversie van de gigantische terreinen waar tot 2012 de auto’s van de band rolden van het Amerikaanse Ford.
‘Alle overheden waren het er toen over eens dat we heel snel moesten schakelen’, vertelt Dries. ‘De grote uitdaging was het terrein te ontwikkelen en jobs aan te trekken met toegevoegde waarde, bij voorkeur in de maakindustrie. We hebben toen de handen in elkaar geslagen met onder meer het Agentschap Innoveren & Ondernemen (VLAIO), De Vlaamse Waterweg en PMV.’
Vandaag is de voormalige Ford-site, dankzij het aangestelde consortium Genk Green Logistics, een samenwerking tussen Groep Machiels, MG Real Estate, Intervest Warehouses & Offices en DEME enerzijds, de aangestelde concessionarissen Essers en de Haven Genk anderzijds, opnieuw een bloeiend terrein met heel wat logistieke activiteiten.
Wellicht de belangrijkste verklaring voor dat succes is het feit dat de overheid de grond in zijn geheel heeft overgenomen van Ford, denkt Bettens. ‘Zo voorkom je versnippering of vermijd je dat iemand alleen de interessante stukken neemt terwijl de overheid achterblijft met de meest vervuilde.’
PMV startte in 2016 met een marktbevraging om een private ontwikkelaar of eindgebruiker(s) te vinden voor een deel van het gigantische terrein, De Vlaamse Waterweg nam een ander deel voor haar rekening. De herontwikkeling door private partners - het daarvoor bestemde terrein is vandaag nagenoeg gevuld - zorgt opnieuw voor flink wat tewerkstelling.
PMV-aanpak
Het Ford-dossier toont niet alleen de expertise maar ook de rol van de Vlaamse investeringsmaatschappij. ‘Zie ons als procesarchitecten. Door duidelijke afspraken te maken met alle betrokken partijen ontstaat er rechtszekerheid bij de private partners waardoor die bereid zijn bij te dragen aan het door de overheid gewenste maatschappelijke rendement van zo’n site’, zegt Bettens.
‘Net het in evenwicht brengen van dat rendement met de commerciële doelstellingen van de private partijen, is onze sterkte. Zo’n uitdaging vergt niet zelden een financieel-juridische structuur op maat: PMV heeft die expertise. Ook het overzicht houden van het vaak grote geheel aan partners en afspraken - een taak die het petje van de lokale overheid meestal te boven gaat - hoort bij onze rol’, vat Marc Neirinckx, senior investeringsmanager bij PMV, zijn job samen.’
Steden en gemeenten aarzelen soms om een extra partner aan te trekken bij een gebiedsontwikkeling. Ervaring geeft echter aan dat de aanwezigheid van een derde onafhankelijke ervaren partij – zoals PMV, ten zeerste gewaardeerd wordt door lokale besturen.
Neirinckx is vandaag bezig eenzelfde puzzel te leggen voor verschillende terreinen in de regio van Vilvoorde en Machelen, ook al een gebied waar ooit de auto-industrie floreerde. ‘Het gaat om 240 hectare in totaal. Versnipperd en veelal zwaar vervuild, maar wel vlakbij de luchthaven en de hoofdstad van Europa. Wij willen die herontwikkeling mogelijk maken. De context is er helemaal anders dan in Genk: we kunnen er volop inzetten op een verstandige verweving van economie, wonen en diverse andere functies.’
Een cruciaal onderdeel van een succesvolle gebiedsontwikkeling is de financiering ervan. Het is immers niet altijd evident om van brownfields rendabele projecten te maken. PMV kan een breed scala aan middelen op tafel leggen om de financieringspuzzel op te lossen: van kapitaal om de terreinen aan te kopen samen met de betrokken gemeentes tot achtergestelde leningen aan private partners (die op die manier makkelijker bancaire financiering kunnen aantrekken).
Neirinckx: ‘We zijn natuurlijk in de eerste plaats investeerders. Toch hebben we een specifiek profiel. Met ons brede pallet aan financieringsmiddelen kunnen we flexibel inspelen op de financiële uitdagingen van een project. Bovendien zijn we een geduldige investeerder. Het maakt dat we zowel met overheden als met private partijen door dezelfde deur kunnen.’