Bij de financiering van vastgoedprojecten stellen de banken steeds strengere eisen voor het eigen vermogen. Crowdlending biedt leningen aan tegen competitieve rentevoeten met de bedoeling het eigen vermogen van de bouwpromotoren te versterken. Bovendien gaat alles zeer snel, zegt François Jacquet bij Look&Fin. Crowdlending wordt dan ook een nieuwe pijler binnen de sector.
‘Onlangs nog vertelde een promotor mij hoe moeilijk het was om een vastgoedproject tot een goed einde te brengen’, vertelt François Jacquet, Head of Real Estate Business Development bij Look&Fin. ‘Door de gezondheidscrisis herbekijken banken het globale beheer van hun kredietportefeuille en hebben ze het vastgoedgedeelte afgebouwd. Sommige banken trekken zich zelfs terug uit projecten die al in uitvoering zijn, terwijl andere met minder gunstige voorwaarden op de proppen komen. De bank die de promotor in kwestie had begeleid voor de bouwgrond, wilde hem niet meer volgen voor de bouwfase. Als de promotor erin slaagt een andere bank te overtuigen, zal die wellicht een groter eigen vermogen eisen. En dat ligt uiteraard niet zomaar voor het rapen.’
‘Mezzanine’ financieringen
Een crowdlendingoperator zoals Look&Fin kan zulke situaties opnieuw vlot trekken. Het bedrijf biedt zogenaamde ‘mezzanine’ en ‘junior’ financieringen aan die aanvullend zijn op de financieringen van de banken. De tussenkomst van een ‘derde financierder’ kan een financiële instelling over de streep trekken om toch aan de operatie deel te nemen.
‘Door de toekomstige marges te prefinancieren, maken wij het toekomstig eigen vermogen liquide’
‘Er zijn twee mogelijkheden’, vervolgt de specialist. ‘Ofwel komen we rechtstreeks tussen in de financiering van een project als aanvulling op de bank, met een hypotheek in eerste of tweede rang als waarborg. Ofwel handelen we rechtstreeks op het niveau van de onderneming, in ‘corporate finance’. In dat tweede geval financieren we een werkkapitaal. Daarbij gaan we op zoek naar een hypotheek in eerste rang binnen de portefeuille met goederen van de promotor. We trachten voor elk specifiek geval een oplossing te vinden die aansluit bij de noden van de promotor, uiteraard wel met het akkoord van de bank en mits het eerbiedigen van haar voorwaarden.’
Door een beroep te doen op die waarborgen, kan Look&Fin bijzonder interessante rentevoeten aanbieden.
‘Voor de Cores-groep zaten we in juli op een rentevoet van 2,5 procent en voor Maçonnerie de Hesbaye (MDH) op 3 procent’, zegt François Jacquet met trots. Voor de hypotheken in tweede rang blijven de rentevoeten concurrentieel. Met een rentevoet van circa 6 procent ligt deze in lijn met de risicograad van het dossier en de rentevoeten die beleggers verwachten. En dat alles wordt geregeld in amper drie weken.
In enkele seconden fondsen inzamelen
De beleggers zijn erg trouw en de meeste fondsenwervingen nemen slechts enkele seconden in beslag. ‘Voor Cores gebeurde dat in exact zeven seconden!’, glimlacht François Jacquet. ‘En in minder dan 24 uur tijd werd voor MDH een miljoen euro ingezameld. En dat op het moment dat de gezondheidscrisis al had toegeslagen.’
‘Bij de start van onze activiteit in 2012 waren we vooral bekend voor het cofinacieren van het eigen vermogen”, zegt de voormalige bankier. “Intussen prefinancieren we steeds meer de toekomstige marge door op producten in te grijpen op het einde van de cyclus. Zo kan de bank uit de operatie stappen terwijl wij de loten prefinancieren waarop de promotor zijn marge realiseert. Door dat te doen, maken we het toekomstig eigen vermogen onmiddellijk liquide.’
‘Bij Look&Fin werken we met een aantal ex-bankiers. Onze loan-to-value benadering is conservatief waarbij de bank en wijzelf een maximumratio van 70 procent garanderen. Want zelfs bij een sterke daling van de verkoopprijs moeten beleggers beschermd worden.’
Voor industriële en kantoorprojecten die maar een beperkt aandeel uitmaken van de activiteiten van Look&Fin is de impact van de gezondheidscrisis nog moeilijk in te schatten. ‘Residentieel vastgoed herstelde zich wel na het dieptepunt in april/mei’, stelt François Jacquet vast. ‘De positieve structurele factoren zijn niet gewijzigd: de laagste rentevoeten ooit, fiscale stimuli en een gunstige demografie.’