Het model van Matexi voor sociaal wonen is niet het mijne

In oktober vorig jaar vond een huiszoeking plaats bij Matexi naar aanleiding van het dossier-Vitare. Die dochteronderneming van Matexi bleek op een blauwe maandag erkend te zijn als sociale huisvestingmaatschappij (SHM). Ook bij toenmalige bestuurders van Vitare - nu in vereffening - vonden huiszoekingen plaats.

Dit dossier sleept aan sinds 2017. De huiszoekingen illustreren dat de onderzoeksrechter ook na jaren onderzoek enkele zaken van naderbij wil bekijken. Over strafrechtelijke inbreuken zal de rechter eventueel oordelen. Maar dat dit dossier de wenkbrauwen doet fronsen staat buiten kijf. De afdeling Toezicht diende een strafklacht in, de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) een klacht met burgerlijke partijstelling, het Rekenhof plaatste vraagtekens, net als het Vlaams Parlement, hoewel Matexi opvallend genoeg niet vernoemd werd.

Vitare werd in 2008 opgericht door Matexi. Het werd echter niet officieel erkend als SHM, en stapte naar de rechtbank. Die oordeelde eind 2012 dat Vitare moet erkend worden. De partijen sloten een dading. Vitare werd vanaf dan zoals ‘andere SHM’s’ behandeld. Onmiddellijk daarna werd een enorm volume grond gekocht: ongeveer 50 hectare voor net geen 40 miljoen euro, gefinancierd met leningen van de VMSW.

Vitare had, met op zijn ‘top’ drie personeelsleden en nauwelijks inkomsten, niet de capaciteit om - in heel Vlaanderen - op die schaal gronden te ontwikkelen. De voorziene productie was ongeveer even groot als die van de hele sector in 2019.

Het gros van de gronden is aangekocht door Matexi. Het bestuur van de SHM Vitare, een dochteronderneming van Matexi en bestaand uit grotendeels Matexi-getrouwen, gaat dus met een capaciteit van drie personeelsleden en 0 euro inkomsten over tot de aankoop van grondposities van Matexi voor ongeveer 35 miljoen euro.

Nazareth

De gronden blijken bovendien moeilijk of niet ontwikkelbaar. Een sprekend voorbeeld is een enorme aankoop in Nazareth, meer dan 9 hectare, die door de gemeente sinds 2001 aangeduid werd als nooit ontwikkelbaar. De waardering - in vrije verkoop - bij de vereffening van Vitare bedraagt 27 procent van het aankoopbedrag.

Een ander sprekend dossier wordt gemeld door burgemeester van Mechelen en Vlaams Parlementslid Bart Somers (Open VLD) eind 2016. Een grote grondpositie, 6,6 hectare, is niet ontwikkelbaar voor sociale woningen (bestemmingen zijn urban villa’s, open bebouwing,…). Somers merkt op dat de gronden ‘ruim boven de marktwaarde te koop aangeboden’ worden. Matexi kende bij de verkoop natuurlijk die obstakels.

Zo zijn er tal van voorbeelden. Matexi heeft slechte grondposities aan heel interessante prijzen van de hand kunnen doen. Zijn dividend zal er wel bij hebben gevaren. De prijs wordt door de overheid betaald. Met dat geld hadden honderden sociale woningen gerealiseerd kunnen worden voor gezinnen op de wachtlijst.

Frappant is de reactie van Matexi dat ‘nog niemand beschuldigd is’. Dat is juridisch correct, maar daarom is het dossier niet minder laakbaar. Bovendien - een illustratie van de koppige overtuiging van het eigen grote gelijk en het gebrek aan inzicht in het eigen aandeel - is het allemaal de schuld van een ander - de hond heeft het huiswerk opgegeten. De gebeten hond is de overheid in dit geval.

Die zienswijze is ronduit aberrant. Matexi wist heel goed dat de verkochte gronden moeilijk ontwikkelbaar waren, voor henzelf, maar al helemaal voor sociaal wonen. Stellen dat de overheid bewust die projecten tegenwerkte, raakt kant noch wal. Vitare heeft van de Vlaamse overheid dezelfde mogelijkheden gekregen als elke andere SHM: leningen bij de VMSW aan interessante voorwaarden, lagere btw, lagere vennootschapsbelasting, ondersteuning…

Ook de lokale besturen staken geen stokken in de wielen. Onder meer in Puurs, Menen, Knokke-Heist en Lochristi werden projecten uitgewerkt en aanbesteed. Maar ook bij de aanbesteding blijkt de verwevenheid met de moederonderneming. Sibomat, een andere dochteronderneming van Matexi, kwam bij gunning steevast als eerste uit de bus, onder meer wegens de keuze van een bepaalde bouwtechniek. De gunningen waren echter een stuk hoger dan de financieringsplafonds, waardoor de VMSW op de rem moest staan. De CEO van Sibomat maakte deel uit van de raad van bestuur van Vitare.

De overheid, die volgens Matexi het ‘monopolie op sociale huisvesting’ niet wil delen, werkt voor sociaal wonen op grote schaal samen met private actoren in het kader van de CBO-procedure (waar overigens ook Sibomat aan participeert). Dat is goed voor 130 miljoen euro investeringen per jaar. Daarnaast wordt voor de sociale verhuurkantoren een gelijkaardig model uitgerold.

Dit zijn modellen waar lasten en lusten evenwichtig verdeeld worden. Matexi droomt blijkbaar van een ander model voor sociaal wonen. Een model waar de private partner alle lusten krijgt, het risico kan solidariseren, de winst kan maximaliseren en als het misloopt de schuld op de overheid kan afschuiven. Daar bedanken we voor. We hebben maar al te goed gezien tot wat dat leidt.

Björn Mallants

Directeur Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Schrijft in eigen naam.