Verzekeraars domineren vastgoedmarkt

Axa Belgium heeft met 3,1 miljard euro (+17 procent) de grootste private portefeuille met professioneel vastgoed in ons land. Dat blijkt uit de jaarlijkse Top 100 van de vastgoednieuwsbrief Expertise.

De verzekaar wordt op de hielen gezeten door AG Real Estate (+30 procent, het vroeger Fortis Real Estate), de vastgoedtak van verzekeraar AG Insurance. Die sterke groei gebeurde ondanks het Fortis-debacle in 2008.

Verzekeraars moet de premies die hun klanten storten, herbeleggen op lange termijn. Zeker nu obligaties zo weinig opbrengen, beleggen ze maar al te graag een deel van die cashmiddelen (8 à 10 procent) in vastgoed.

Axa telde 265 miljoen euro neer voor het complex Blok 2 aan het Zuid-Station. AG Real Estate kocht met de glimlach het certificaat van het Westland Shopping Center voor 80 miljoen euro en het administratief centrum van de Stad Antwerpen op de herontwikkeling van Den Bell in Antwerpen voor 110 miljoen euro.

De twee grote Belgische verzekeraars zijn Cofinimmo voorbijgestoken. De vastgoedportefeuille van Cofinimmo, ondanks de snelle diversificatie van kantoren naar rusthuizen, slonk zelfs met een procent. Befimmo groeide met slechts 5 procent. Enerzijds zijn bevaks verplicht minstens 80 procent van hun huurgelden uit te keren als dividend. Anderzijds is het vrijwel onmogelijk om bij de banken te lenen om te kunnen investeren in vastgoed, in het bijzonder in kantoren.

‘Vooral de laatste twee jaar hebben de verzekeraars zwaar geïnvesteerd. Hun totale vastgoedportefeuille steeg daarbij van 7,5 naar 9,1 miljard euro’, benadrukt Kurt Reviers, de hoofdredacteur van Expertise. Veel fondsen en bevaks klagen er over dat verzekeraars vandaag zeer loyale prijzen durven en kunnen betalen waar ze niet aankunnen.

Belfius

Belfius Verzekeringen heeft zo’n portefeuille van 450 miljoen euro aan vastgoed. Het kocht in 2011 onder meer het gebouw Kam aan het station van Brugge voor 124 miljoen euro en in 2012 het nieuwe justitiepaleis van Hasselt voor 80 miljoen euro.

In 2007 rapporteerde KBC nog 1,4 miljard euro voor KBC Banking & Insurance Group en 410 miljoen euro voor certificaten. In 2012 was er sprake van 595 miljoen euro voor KBC Real Estate en 301 miljoen euro voor de certificaten. Door de opgelegde afslanking heeft KBC haar vastgoedactiviteiten afgebouwd, onder meer door de verkoop van verzekeraar Fidea.

Ethias is uit het niets opgeklommen naar de 25ste plaats (381 miljoen euro). Ook Baloise Verzekeringen (gegroeid uit Mercator en Nateus) wordt een belangrijke speler. Intégrale zag de portefeuille meer dan verdubbelen tot 345 miljoen euro. Een andere nieuwkomer is Delta Lloyd.

Er zijn ook verzekeraars die vastgoed hebben afgebouwd, zoals Swiss Life (van 175 miljoen euro naar 55 miljoen euro) en P& V (van 530 naar 465 miljoen euro).

‘Er is de voorbije jaren massaal veel retail gekocht. Ook door verzekeraars. Het wordt als minder risicovol gezien. Het aandeel van kantoren daalde op vijf jaar van 61 procent naar 55 procent. Dat van retail nam toe van 21 procent naar 29 procent’, stelt Martijn Reviers, de retailexpert van Expertise.