Stormloop op Vlaamse huurmarkt

Terwijl de koopmarkt voor huizen en appartementen eind 2022 afkoelde, zowel de prijzen als het aantal transacties, is op de Vlaamse huurmarkt een omgekeerde beweging aan de gang. Uit de jaarlijkse huurbarometer van de vastgoedgroep Dewaele - gebaseerd op zo’n 13.500 verhuurcontracten afgesloten tussen 2020 en 2022 - blijkt een sterke toename van het aantal kandidaat-huurders.

Gemiddeld komen voor elk huurpand in Vlaanderen 16 aanvragen binnen van solvabele kandidaat-huurders. Een jaar eerder waren dat er gemiddeld twaalf. ‘Vooral sinds april is het aantal kandidaat-huurders merkelijk toegenomen. Op dat moment begon ook de verkoop van vastgoed te vertragen’, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep. ‘De kalmering op de koopmarkt heeft een dubbel effect. Bestaande huurders blijven langer huren en een nieuwe groep huurders dient zich aan.’

Voor een op de tien verhuurpanden waren er zelfs meer dan 30 bezoekaanvragen, met uitschieters boven 80. ‘Zeker in de centrumsteden is het niet evident een betaalbare woning te kopen, maar op de huurmarkt is de concurrentie onder de kandidaat-bewoners nog een pak heviger. We zien voor een huurwoning tot zes keer meer solvabele gegadigden dan voor een koopwoning’, zegt Dewaele. ‘Door de aantrekkende rente en de onzekere tijden verwachten we dat dat verschil alleen maar groter wordt.’

Huurprijzen stijgen niet navenant

De stormloop op de Vlaamse huurmarkt vertaalt zich evenwel niet in fel stijgende prijzen. ‘Het is niet omdat er meer kandidaten zijn dat die ook over een hoger budget beschikken’, zegt Dewaele.

Het afgelopen jaar steeg de gemiddelde maandhuur voor een woning die bij Dewaele werd aangeboden naar 887 euro, 1,8 procent of net geen 16 euro meer dan in 2021. Voor appartementen is de gemiddelde huur feller gestegen: met 4,5 procent of 32 euro naar gemiddeld 753 euro.

Door de coronacrisis waren ook huurders op zoek naar ruimte, zowel binnen als buiten. ‘De rush op ruimte heeft plaatsgemaakt voor een rush op betaalbaarheid. Dat verklaart waarom de gemiddelde huur voor een appartement feller gestegen is dan die voor een huis. Een appartement huren is nu eenmaal goedkoper. We zien ook dat de huurprijzen voor kleinere appartementen feller stijgen dan die voor grotere appartementen met meerdere slaapkamers’, zegt Dewaele.

‘Almaar meer tweeverdieners laten de koopmarkt liggen en belanden op de huurmarkt. Ook voor wie de financiële mogelijkheden heeft, wordt het moeilijker een huurwoning te vinden’, zegt Dewaele. ‘Vooral alleenstaanden krijgen het door de almaar hogere huurprijzen en hogere leefkosten ook op de huurmarkt almaar moeilijker om een woning te vinden. Helaas zijn er door de krappe vastgoedmarkt weinig alternatieven voor hen.’

Goed nieuws voor de huurders is dat de energiezuinigheid van huurpanden verbetert. Het aantal panden met een label A is sinds 2018 bijna verviervoudigd van 6,5 naar 23 procent. Die betere energiescore is vooral te danken aan investeerders in nieuwbouw.

Fiscaliteit

Volgens Dewaele heeft de overheid een belangrijke taak te vervullen. Die moet meer inzetten op sociale huisvesting. Daarnaast moet een beter investeringsklimaat verhuren aantrekkelijker maken.

Maar de fiscale stimuli voor verhuurders worden afgebouwd. Zo verhoogde Vlaanderen de registratierechten bij de aankoop en schaft de federale overheid vanaf 2024 het belastingvoordeel voor leningen voor investeringspanden af.

‘Maak het voor particuliere investeerders interessanter om een huurwoning aan te bieden als ze het structurele tekort aan huurwoningen helpen aan te pakken’, zegt Dewaele. ‘Het beleid moet een verschil maken tussen wie een tweede verblijf aankoopt als vakantiewoning en wie een aankoop doet om die permanent te verhuren en dus een maatschappelijk doel dient. Nu is dat verschil er niet.’