Inclusio trekt met steun ziekenfondsen naar beurs

Na de beursintroductie volgt Marc Brisack (rechts) begin volgend jaar Xavier Mertens op als CEO van Inclusio. ©Kristof Vadino

26 november 2020 08:36

Beleggers kunnen vanaf vandaag tegen 21,40 euro per aandeel intekenen op aandelen van Inclusio, de eerste vastgoedgroep die zich toelegt op sociale huurwoningen. Enkele ziekenfondsen ondersteunen de beursgang.

Inclusio wil maximaal 2,8 miljoen nieuwe aandelen uitgeven. Als dat lukt, levert dat tegen de intekenprijs van 21,40 euro per aandeel bruto ongeveer 60 miljoen euro op.

Minstens een kwart van de aangeboden aandelen wordt voorbehouden voor private beleggers, waarvan minstens 10 procent voor de Belgische markt. De intekenperiode loopt tot 8 december, al kan ze vervroegd worden afgesloten. Als de vraag groter is dan het aanbod, krijgen de intekenaars bij Belfius en Bank Degroof Petercam, die de operatie begeleiden, een voorkeursbehandeling.

Advertentie

Het is van Xior in 2015 geleden dat beleggers op Euronext Brussel nog eens kunnen intekenen op een nieuwkomer in het vastgoedsegment.

De eerste notering van Inclusio is voorzien voor 10 december, blijkt uit de informatiebundel voor beleggers (prospectus). Inclusio is na Hyloris, Nyxoah en Unifiedpost de vierde beursintroductie op Euronext Brussel dit jaar.

Het is sinds Xior in 2015 geleden dat beleggers op Euronext Brussel nog eens kunnen intekenen op een nieuwkomer in het vastgoedsegment. Inclusio is een buitenbeentje. Het wil betaalbaar wonen voor kwetsbare groepen combineren met een redelijk rendement en een laag risico.

TIP

Begin uw dag goed geïnformeerd.

Ontvang nu De Tijd Vandaag.

Elke dag via e-mail - Uitschrijven in één klik

Integrale

Inclusio's belangrijkste aandeelhouders zijn de verzekeringsmaatschappij Integrale (24,6%) en het Fonds voor Spoorweginfrastructuur (14,3%), een volle dochter van de federale investeringsmaatschappij FPIM. Zij schrijven niet in op de kapitaalverhoging, waardoor hun belang, in het geval van een volledige plaatsing, daalt naar respectievelijk 14,8 procent en 8,6 procent.

Het prospectus geeft nog mee dat Integrale wegens de versteviging van zijn financiële basis, waarvoor de Nationale Bank ijvert, de komende maanden volledig uit Inclusio stapt (zie beeld hieronder). De lockdownperiode van 180 dagen - waarin de bestaande aandeelhouders niet mogen verkopen - moet hoe dan ook in acht worden genomen.

Advertentie

Belfius Insurance, met 6,6 procent de derde grootste aandeelhouder, volgt de kapitaalverhoging in verhouding tot zijn participatie, waardoor zijn participatie niet verwatert.

Belfius Insurance is een van de grote investeerders die zich hebben geëngageerd om samen onvoorwaardelijk voor 10,5 miljoen euro in te schrijven. Ook de ontwikkelaars Re-Vive, Kois en Imofig (Degroof Petercam), die de projecten voor Inclusio zullen uitbouwen, verwerven een kleine participatie. Dat is een vergoeding voor de herinkoop, deels in aandelen, van hun maatschappij ReKoDe door Inclusio.

Die 10,5 miljoen euro moet garanderen dat Inclusio niet in de problemen komt als de beursintroductie geheel of gedeeltelijk mislukt. Waarnemers menen dat - zeker in het vastgoedvriendelijke beursklimaat - de beursgang van de Triodos van de vastgoedsector vrij vlot zal verlopen.

Ziekenfondsen

Een consortium van enkele ziekenfondsen werkt aan de operatie mee. MC Assure, Nationaal Hulpfonds-Fonds National d'Entraide en Maatschappij van Onderlinge Bijstand Verzekeringen CM-Vlaanderen leggen samen 5 miljoen euro op tafel. Dat is goed voor een participatie van 3,25 procent in het beursgenoteerde Inclusio.

De kostprijs van de beursgang wordt geraamd op 3,3 miljoen euro. Na een aantal bijkomende kosten schiet maximaal 55 miljoen euro over voor de verdere uitbouw van Inclusio.

Profiel Inclusio

Inclusio ontwikkelt zijn vastgoedportefeuille volgens drie pijlers. De eerste is betaalbare huurwoningen voor sociale verhuurkantoren (SVK’s), gemeenten, en OCMW’s. De tweede pijler is infrastructuur die aangepast is aan personen met een handicap. Ten slotte is er de sociale infrastructuur, zoals scholen, kinderdagverblijven en opvangcentra voor asielzoekers.

Het gemiddelde brutohuurrendement op de portefeuille bedraagt 4,2 procent. Dat is niet aan de hoge kant. Maar het is een vastgoedinvestering met een zeer laag risicoprofiel. Met de SVK’s sluit Inclusio langetermijnovereenkomsten. Die kunnen rekenen op de steun van de overheid, die zo een nijpend tekort aan betaalbare huurwoningen vult. De kans op huurverlies door leegstand is zeer klein.

Eind augustus bedroeg de reële waarde van de vastgoedportefeuille 141 miljoen euro, waarvan 123 miljoen euro aan operationele activa. Op basis van de al ondertekende contracten zal de operationele portefeuille toenemen tot ongeveer 230 miljoen euro tegen 2023.

Advertentie

Inclusio verhuurt 898 woningen verspreid over 49 locaties in elk van de drie gewesten.

Het management mikt voor het boekjaar 2021 op een dividendrendement van 2 procent.