5.000 nieuwe hotelkamers gepland in Gent, Antwerpen en Brussel

De Belgische horeca herademt. Sinds de cafés en restaurants hun terrassen mochten openen, schoven ook veel hotels hun gordijnen opzij. ‘Na 14 maanden mogen we eindelijk weer ons ontbijtbuffet openen’, zegt Filip Goorden, de uitbater van het Antwerpse Arras Hotel. ‘Sinds een paar weken zien we de vraag opnieuw stijgen. Maar mensen boeken nog meer last minute dan vroeger.’

Door de instorting van het toerisme kijken de Belgische hoteliers terug op een rampzalig jaar. De gemiddelde bezettingsgraad van (niet gesloten) hotels bedroeg in de grote steden 10 à 15 procent. Maar de sector rekent op betere tijden. Uit tellingen van De Tijd blijkt dat er in de steden Brussel, Antwerpen en Gent, die in 2019 samen 25.000 hotelkamers telden, vanaf dit jaar meer dan 5.000 kamers bijkomen, verdeeld over een 40-tal nieuwe hotels.

In het Brussels gewest, nu goed voor 200 hotels, staat een 20-tal projecten op stapel, goed voor bijna 3.000 kamers. Gent verwacht 10 hotels met 1.100 extra kamers, waardoor de capaciteit er met de helft stijgt. Antwerpen, waar tot voor kort amper nieuwe hotels verrezen, krijgt in sneltempo 1.400 extra kamers.

Zelfs tijdens de coronacrisis openden enkele hotels de deuren. In september, net voor de tweede lockdown, landden het vijfsterrenhotel Juliana aan het Brusselse Martelarenplein en het trendy hotel Moxy in de wijk Matonge. ‘Of een hotel open of gesloten is: het verschil in kostprijs is maar 10 à 20 procent’, zegt Jeroen Borremans, directeur van Moxy-uitbater HotelCo51. ‘Zodra het gebouwd is, lopen de kosten voor huur, onderhoud en beveiliging. Als je heropent, wil je die vaste kosten zo laag mogelijk houden. Bovendien is visibiliteit belangrijk. Sites als Booking en Expedia verliezen gesloten hotels uit het oog. En bij Google zak je weg van de eerste pagina.’

Optimist

Nochtans is het koffiedik kijken wanneer gasten opnieuw de weg naar het hotel zullen vinden. De wereldtoerismeorganisatie UNWTO verwacht dat de sector het precoronaniveau niet voor 2023 bereikt. Maar vastgoedontwikkelaars zijn optimistisch. ‘Er is een sterke vraag naar nieuwbouwhotels’, zegt Frederik Lesire van de ontwikkelaar BPI Real Estate, dat twee hotels in het centrum van Brussel plant. ‘Uitbaters kijken op de lange termijn en beschouwen de impact van corona als tijdelijk.’

Aangezien de ontwikkeling van een hotel makkelijk drie à vier jaar in beslag neemt, moeten ze tijdig investeren om klaar te staan voor een nieuwe toeristengolf. Zo kondigde de Britse keten The Hoxton onlangs aan dat ze in de zomer van 2022 een hotel met 200 kamers begint in de gerenoveerde Victoriatoren achter het Brusselse Noordstation. ‘Wanneer wij openen, zal iedereen gevaccineerd zijn’, zegt torenontwikkelaar Alexander Steyns van Downtown Real Estate.

Bovendien loopt de Belgische hotelsector enigszins achter. Hoewel de grote steden de voorbije jaren almaar meer toeristen aantrokken, verrezen weinig nieuwe hotels, zeker in Antwerpen. ‘Rond het Cultuurjaar Antwerpen ’93 was er een boom, maar daarna is dat stilgevallen’, zegt Christian Holthof, hotelexpert aan de AP Hogeschool. ‘De infrastructuur was verouderd en de bezetting vaak niet hoog. Dan hebben hotels te weinig cashflow om te investeren.’

Tegelijk willen hotelketens hun doelpubliek vergroten met allerlei trendy concepten. ‘Elke keten probeert zo veel mogelijk mensen van verschillende leeftijden en culturen aan te spreken’, zegt Jeroen Borremans van Moxy, dat ontstond uit een samenwerking tussen de meubelketen IKEA en de hotelreus Mariott. ‘Jongeren vanaf 18 jaar gaan ook op citytrip. Hotels spelen daarop in.’

In bepaalde segmenten, zoals trendy hotels en budgethotels, staan de Belgische steden voor een inhaalbeweging. ‘Drie à vier jaar geleden begonnen lowbudgethotels te boomen. Dat is hét concept van de laatste jaren’, vertelt Frank Tans, die in Gent en Antwerpen twee hotels ontwikkelt voor de Franse budgetketen B&B. ‘Ze hebben geen restaurant omdat ze mikken op het jongere cliënteel, dat elders ontbijt en ’s avonds uit eten gaat. Zij reizen niet zoals onze ouders, die twee weken in hetzelfde hotel bleven.’

Overaanbod

De toestroom van concurrenten boezemt de uitbaters van bestaande hotels schrik in. In meerdere steden klinkt de roep om een tijdelijke hotelstop, zoals het Brugse stadsbestuur invoerde in zijn historische centrum. ‘Wij hebben schrik voor een overaanbod’, zegt Goorden, die ook vicevoorzitter van de Antwerp Hotel Association (AHA) is. ‘Er moet sturing komen, zodat niet iedereen op elke straathoek een hotel kan openen.’

In Antwerpen is de helft van de projecten gepland rond het Centraal Station. ‘Op 500 meter zijn negen bijkomende hotels aanwezig’, schreef het schepencollege in 2019 in de (positieve) vergunningsbeslissing over een nieuw hotel van ontwikkelaar IRET. ‘Er bestaat al een zeer ruim aanbod aan hotelkamers binnen een zeer kleine perimeter. Als het project zijn doorgang vindt, komen er maar liefst 178 hotelkamers bij, zodat een overaanbod gecreëerd wordt.’

Ook in Gent, waar hotels door het beperkte aanbod jarenlang goed verdienden, bestaat die vrees. ‘Gent loopt veel te vol met hotelprojecten’, zegt Rudy De Wit, voorzitter van de vzw Gent Hotels. ‘Wij dringen aan op een hotelstop van minimum twee jaar.’ In tegenstelling tot Antwerpen overweegt het stadsbestuur in Gent wel maatregelen. ‘Bij het uitreiken van vergunningen noopt zeker de potentiële overdruk van hotelvoorzieningen in het historisch centrum tot een aandachtig beleid’, schreef schepen van Toerisme Bram Van Braeckevelt (Groen) in zijn beleidsnota. ‘Bij het begin van de legislatuur waren al vergunningen toegekend voor meer dan 1.000 extra kamers. Zeker door corona is er momenteel een overaanbod.’

De vraag is of alle vastgoedplannen in de hotelsector doorgaan. Experts wijzen erop dat gemiddeld de helft van de geplande projecten het levenslicht ziet. Onder invloed van de coronacrisis drukken meerdere spelers de pauzeknop in. ‘Er zullen zeker projecten onder de loep genomen worden’, zegt Jurrian Dompeling, hotelexpert bij de makelaar JLL. ‘Is dit nog haalbaar? Kunnen we er niet meer uithalen met woningen of kantoren? In Europa zijn meerdere hotelprojecten uitgesteld. Veel ontwikkelaars zetten een stap terug en wachten met de opening tot de vraag terugkeert. Bovendien is het voor hotels lastiger financiering te vinden dan voor woningen of kantoren omdat de markt risicovoller is.’

De Zweedse hoteluitbater Pandox stopte zijn vergunde uitbreidingsplannen voor de Crown Plaza in Brussel in de koelkast. ‘De komende drie jaar komt er een structureel overaanbod van hotels aan door de weggevallen vraag’, zegt directeur Aldert Schaaphok. ‘Brussel is afhankelijk van internationale zakenlui. Alle specialisten zeggen dat zij als laatste terugkomen. Eerst komen de binnenlandse toeristen, dan de binnenlandse zakenlui en dan het drivetoerisme: zakenlui en toeristen die met de auto naar hun bestemming rijden. De komende vijf jaar is er in Brussel geen nood aan extra hotelkamers.’

Bovendien rijst de vraag of alle bestaande hotels de crisis overleven. Het vijfsterrenhotel Steigenberger aan de Louizalaan kondigde een forse ontslagronde aan. De Waalse familie Cayman, die 15 hotels in ons land bezit, vroeg in april gerechtelijke bescherming tegen haar schuldeisers aan.