Hoge kosten en lokaal verzet duwen vergunde flats naar dieptepunt

Na een stevige terugval in 2022 is de nieuwbouwsector in ons land vorig jaar nog verder weggezakt. Zowel het aantal aangevraagde als het aantal toegekende vergunningen lag ver onder het niveau van de voorbije jaren, leert een analyse op basis van gegevens van het statistiekbureau Statbel.

Het totale aantal vergunde nieuwbouwwoningen in ons land lag met 47.804 vorig jaar 15,5 procent lager dan het gemiddelde van de vijf jaar daarvoor. Uitgedrukt in vergunde wooneenheden gaat het om het laagste niveau sinds 2015, naar vergunde vierkante meters gaat het om het laagste peil ooit gemeten.

Vooral de verdere neergang van het aantal appartementen - met 25.211 goed voor meer dan de helft van het vergunde nieuwbouwtotaal - valt op. Voor het vijfde jaar op rij is er een daling. Het is al van 2012 geleden dat zo weinig nieuwe appartementen werden goedgekeurd. Ook het vergunningstempo voor gezinswoningen, dat tot voor kort goed standhield, zakt nu fors.

De Vlaamse terugval is het meest uitgesproken. Afhankelijk van de provincie wordt de kloof met de jongste jaren nog groter. In West-Vlaanderen bleef het aantal nieuwbouwvergunningen bijna 20 procent onder het gemiddelde van 2018 tot en met 2022. Voor appartementen gaat het om een terugval met 29 procent. In Vlaams-Brabant is het verschil voor gezinswoningen het meest uitgesproken.

Kostencocktail

De belangrijkste verklaring ligt in de snel gestegen kosten. Een combinatie van een hogere rente, prijzige bouwmaterialen, een forse loonindexering en grondschaarste in Vlaanderen maakte nieuwbouw voor promotoren en projectontwikkelaars de voorbije twee jaar in sneltempo duurder. Ook de langdurige onzekerheid over het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor sloop- en heropbouw woog.

'De woningbouw heeft onmiskenbaar een forse klap gekregen', zegt Niko Demeester, de CEO van de bouwsectororganisatie Embuild. 'De activiteit lag 7 procent lager en ook 2024 blijft moeilijk. Een correctie na boomende jaren hadden we enigszins ingecalculeerd, maar de terugval was groter en duurt langer dan gedacht. We zien wel dat de orderboekjes opnieuw wat gevuld raken, al moet de bouw het nu vooral hebben van renovaties en infrastructuurwerken.'

'Nieuwbouwprojecten die twee jaar geleden perfect rendabel waren, zijn dat vandaag niet meer', zegt Rikkert Leeman, de CEO van de ontwikkelaar Alides en nationaal vicevoorzitter van de beroepsvereniging BVS-UPSI. 'Dat de kosten fors en snel stegen, en dat de investeringscapaciteit van kopers onder druk kwam, is zeker een deel van de verklaring. Ook zijn banken strenger geworden in hun financieringsbeleid. Dat is logisch, maar ook dat weegt op ontwikkelaars, groot en klein.'

'Appartementen hebben negatieve bijklank'

Maar er speelt meer dan alleen het financiële aspect. Steeds vaker botsen projecten op een muur van regelgeving en verzet. 'Appartementen hebben bij velen een negatieve bijklank gekregen', zegt Lorenzo Van Tornhaut, architect en projectontwikkelaar bij Volus. 'Een gemeentelijke stop op appartementen en strengere voorschriften duiken vaker op. Verbloemd, maar ook expliciet, zoals in Vosselaar.' Dat gemeentebestuur neemt sinds vorige zomer één woning per perceel als uitgangspunt.

Alides-topman Leeman bestempelt het vergunningenbeleid als dramatisch. 'Er zijn lange doorlooptijden en juridische onzekerheden, dossiers worden complexer, en de administratie en het vooronderzoek worden almaar duurder. Dat komt door een lasagne aan federale, regionale, provinciale en lokale beleidslijnen die te vaak met elkaar botsen. De hogere overheid pleit voor verstandige kernverdichting, maar op lokaal niveau hoor je veelal: 'Ja, maar niet bij ons'. Daar houdt men vast aan het klassieke, provinciale karakter, al helemaal in verkiezingstijd.'

Daarnaast haalt volgens de sector protest van omwonenden de ontwikkelingsmogelijkheden steeds meer onderuit. 'Naar mijn gevoel is het aantal beroepsprocedures gigantisch toegenomen', zegt Leeman. 'Al te vaak gaat het om roekeloze zaken die het verloop blokkeren en de kosten nog omhoogjagen.'

'De gemiddelde doorlooptijd, zonder voortraject, is in Vlaanderen in drie jaar weer negen maanden langer geworden. Hij bedraagt nu tot bijna 4,5 jaar', zegt Kristoff De Winne, de woordvoerder van de buurtontwikkelaar Matexi. 'Wij hebben uitschieters die al sinds 2017 in procedures zitten, ondanks meerdere goedkeuringen door zowel de gemeente als de provincie. Terwijl honderden geïnteresseerde gezinnen op die huizen en appartementen wachten, zowel om te kopen als voor sociale huurwoningen.'

Politieke moed

De dalende trend in de bouw van appartementen wringt met de verdichtingsdoelstellingen uit de bouwshift, die bepaalt dat tegen 2040 geen extra open ruimte meer mag sneuvelen. Daarnaast dreigt de woon- en huurkrapte nog te versterken, terwijl een bevolking die vergrijst en steeds vaker alleen woont net op zoek is naar aangepaste, kleinere woningen. 'Hoe beperkter het nieuwe aanbod, hoe prangender de situatie. Het aantal beschikbare woningen per gezin - zonder studentenkoten of tweede verblijven - krimpt al jaren', zegt Van Tornhaut. 'Het is die schaarste, die we zelf verder creëren, die mee tot stijgende prijzen leidt.'

Ook Leeman wijst op de mismatch tussen wat er is en wat nodig is. 'Maar zolang lokale besturen hun kleinburgerlijke beleid voortzetten, zit alles onder een stolp. De bouwkosten zie ik niet meteen zakken, de loonkosten kleven ook, en de rente blijft op een hoger plateau. Zonder politieke moed in de vorm van een breed plan voor betaalbare huisvesting zie ik niet meteen een oplossing.'

'De meeste politici die ik spreek, kennen het verhaal en weten waar het naartoe moet. Maar bij de hoe-vraag schieten de antwoorden alle richtingen uit', zegt Van Tornhaut. 'Sommige politieke partijen zetten met een woonplan in op meer nieuw aanbod, maar ik merk daar toch te weinig ambitie. Meer bouwen is hoe dan ook cruciaal. En daarvoor gaan we meer moeten toelaten dan vandaag.'