Stel: u heeft een appartementje op het oog om te verhuren. Beetje navraag leert dat u voor het pand gemakkelijk een huurprijs van 800 euro zou kunnen vragen. Interessant, denkt u, dan kan u dat bedrag gebruiken om de lening die u voor het appartement wil aangaan, terug te betalen. Maar zo eenvoudig is het niet.
Als u een hypothecaire lening afsluit, zal de bank nagaan hoe u er financieel voor staat. Of u nu leent voor de aankoop van een eerste woning, een tweede verblijf of een investeringspand, u moet over voldoende inkomsten beschikken om uw lening elke maand netjes af te lossen. ‘Een lening voor de aankoop van een investeringspand wordt op dezelfde manier behandeld als een lening voor een gezinswoning’, weet Ruben De Winne, productmanager bij Belfius. ‘Al wordt er bij zo’n krediet wel meer aandacht besteed aan de omvang van de financiële reserves en de quotiteit - het percentage van het aankoopbedrag dat u leent.’
Nu zaterdag 23/11, gratis bij De Tijd
Welk vastgoed past bij u?
- Hoe zien de vastgoedexperts de prijzen evolueren in 2020?
- Welk vastgoed biedt vandaag en morgen het hoogste rendement?
- Hoe wordt uw vastgoedinvestering belast?
‘Het aanvraagproces zal op dezelfde manier gebeuren, maar de parameters verschillen wel’, bevestigt Tim Spellemans, productmanager bij BNP Paribas Fortis. ‘Zo zijn we bij de toekenning van een lening voor een investeringspand voorzichtiger, en verwachten we dat de klant een groter deel van zijn project zelf financiert.’ BNP Paribas Fortis mikt voor investeringsvastgoed op een quotiteit van maximaal 80 procent. Dat betekent dat de bank u 80 procent van de aankoopwaarde voorschiet (in de vorm van een lening) en dat u zelf 20 procent van de aankoopwaarde én de kosten draagt. Denk daarbij aan de registratierechten en de kosten voor de krediet- en de aankoopakte.
Ook Belfius zegt voorzichtiger te zijn bij een lening voor investeringsvastgoed, en verwijst naar de recente richtsnoeren van de Nationale Bank. ‘In de regel wordt een maximale quotiteit van 80 procent toegepast.’
Geen Airbnb
Leent u voor de aankoop van een tweede verblijf, dan zal de bank voor de beoordeling van uw kredietdossier - logischerwijs - geen rekening houden met de huurinkomsten. Dat doet ze wel wanneer u een pand koopt om te verhuren. Maar dan zal u moeten kunnen aantonen dat het om regelmatige huurinkomsten gaat. ‘Dat zal bij het ene type vastgoed wat gemakkelijker gaan dan bij het andere’, klinkt het bij BNP Paribas Fortis. Daarbij spelen de locatie, de prijs, de grootte en de staat van het pand een rol. Met occasionele inkomsten, zoals bijvoorbeeld het geval is bij het verhuurplatform Airbnb, wordt geen rekening gehouden.
Maar ook als u kan aantonen dat de inkomsten recurrent (zullen) zijn, tellen ze niet voor de volle 100 procent mee. ‘Voor panden die als doel hebben verhuurd te worden, houden we rekening met maximaal 80 procent van de recurrente huurinkomsten’, aldus Spellemans.
Het is niet onlogisch dat banken niet met het volledige bedrag rekening houden. ‘Sowieso zijn er uitgaven die ten laste vallen van de eigenaar/verhuurder. Denk aan de onroerende voorheffing, de jaarlijkse belasting op vastgoed’, aldus De Winne. Een pand kan soms ook een paar maanden leegstaan, waardoor u geen inkomsten heeft. En er kunnen onverwacht kosten opduiken, zoals een kapotte boiler of een lekkende kraan, waardoor u een deel van de huuropbrengsten aan herstellingswerken zult moeten spenderen.
De bank zal ook naar andere inkomsten vragen. Hoe haalbaar is met andere woorden uw dossier zonder huurinkomsten? ‘Wanneer die tijdelijk zouden wegvallen, moet de kredietnemer voldoende financiële capaciteit hebben om de lening nog altijd comfortabel terug te betalen’, aldus De Winne. Verdient u dus genoeg om de lening ook zo af te lossen? Of heeft u bijvoorbeeld nog andere kredieten lopen?
Welk krediet?
→ Klassieke hypothecaire lening
‘De overgrote meerderheid van de mensen die lenen voor de aankoop van een investeringspand sluiten een gewone hypothecaire lening af’, klinkt het bij BNP Paribas Fortis en Belfius. Doorgaans wordt daarbij voor vaste mensualiteiten gekozen. Dat betekent dat u elke maand hetzelfde bedrag aflost, met daarin een stukje kapitaal en een stukje intresten.
Maar u kan ook kiezen voor vaste kapitaalaflossingen. Daarbij betaalt u elke maand een vast bedrag aan kapitaal af, terwijl de intresten variëren naargelang van het restbedrag. Daardoor lost u elke maand een andere som af. ‘De klant krijgt op voorhand wel een aflossingstabel mee, zodat hij ziet hoeveel hij elke maand precies moet afbetalen. Het afbetalen zelf verloopt via een domiciliëring. In het begin zal dat wat meer zijn, omdat het kapitaal dat je moet terugbetalen nog hoog ligt en er dus meer rente verschuldigd is. Maar naarmate de looptijd vordert, heeft u meer kapitaal afgelost, en moet u dus minder rente betalen’, weet Pierre Marchand, kredietspecialist bij BNP Paribas Fortis.
→ Wederopname van kapitaal
Wie leent voor de aankoop van een investeringspand kan dat in principe ook doen via een heropname van kapitaal binnen een bestaande lening. Als uw krediet al grotendeels is afgelost, kan u het kapitaal dat u al terugbetaalde opnieuw ontlenen. Dat gebeurt dan tegen de rentetarieven die dan van kracht zijn. ‘Zo’n wederopname gebeurt frequent, maar vooral bij renovaties’, aldus Marchand.
Bij de toekenning van een lening voor een investeringspand zijn we voorzichtiger. We verwachten dat de klant een groter deel van zijn project zelf financiert.
Voordeel bij een wederopname is dat u niet naar de notaris moet om een nieuwe hypotheek te vestigen, en zo dus geld uitspaart. Een hypothecaire inschrijving geldt immers voor 30 jaar. Als u een krediet op 20 jaar afsloot voor uw gezinswoning en er daarvan al 15 jaar verstreken zijn, dan schieten er binnen de bestaande hypotheek dus nog 15 jaar over. ‘Besef wel dat als u voor de aankoop van een investeringspand een wederopname zou doen, de hypotheek op uw gezinswoning rust. En dat als er problemen zouden zijn, de gezinswoning wordt verkocht. Maar dit is echt wel het worstcasescenario. We gaan steeds op zoek naar een alternatieve oplossing’, aldus Spellemans.
Kan een hypotheek verlengd worden? ‘Dat kan altijd onder bepaalde voorwaarden, maar daar zijn we toch voorzichtig mee’, zeggen ze bij BNP Paribas Fortis. ‘Wie leent voor een investeringspand doet dat doorgaans op latere leeftijd.’ Hoe dichter u bij uw pensioen komt, hoe voorzichtiger banken zijn. Wie gepensioneerd is, moet het vaak met minder stellen, waardoor het moeilijker kan worden om nog een lening af te lossen.
→ Bulletkrediet
Nog een andere manier om de aankoop van uw investeringspand te financieren, is een bulletkrediet. Zo’n lening, waarbij u alleen intresten betaalt en pas op het einde van de looptijd het kapitaal aflost, is evenwel niet voor iedereen weggelegd. ‘Zo’n krediet veronderstelt dat je ergens al kapitaal hebt’, zegt Spellemans. ‘De klant moet aantonen dat er op het einde van de rit beschikbare fondsen zullen zijn om het kapitaal terug te betalen’, aldus De Winne.
Dat kan bijvoorbeeld een groepsverzekering zijn. Let wel: banken houden alleen rekening met het spaarpotje dat u via uw werkgever al bijeen spaarde - de verworven reserves - en niet met het toekomstige bedrag dat u zou krijgen als u met pensioen gaat. ‘Bovendien wordt niet het volledige bedrag van de verworven reserves in rekening gebracht, maar slechts een beperkt percentage’, aldus Marchand. Die groepsverzekering is dan ook de reden waarom het vaak mensen zijn die dicht bij hun pensioen staan die van het bulletkrediet gebruikmaken.’
U kan ook een beleggingsportefeuille in pand geven. De bank zal dan kijken hoe die portefeuille is opgebouwd. Zitten er bijvoorbeeld veel obligaties in, die over enkele jaren op vervaldag komen? Of bent u eerder een aandelenbelegger? ‘Afhankelijk van de beleggingsinstrumenten in uw portefeuille bepalen we de hoogte van het bedrag dat in het pand wordt opgenomen. Zo zal het bedrag van de portefeuille hoger moeten zijn naarmate er meer aandelen in zitten, om eventuele koersschommelingen op te vangen’, aldus De Winne.
Doorgaans wordt een bulletkrediet afgesloten voor vijf jaar. De rentetarieven voor dergelijke leningen liggen enkele tientallen basispunten hoger dan bij een klassieke hypothecaire lening. ‘U betaalt immers nog geen kapitaal af, waardoor het risico ook niet vermindert’, aldus De Winne.
Misschien heeft u voldoende spaargeld bij de bank staan om uw investeringspand te kopen. Vanuit fiscaal oogpunt is het evenwel interessant om te lenen. ‘U valt dan onder het federale fiscale systeem van de gewone intrestaftrek en het langetermijnsparen’, zegt Ruben De Winne van Belfius.
De betaalde intresten leveren in principe altijd een belastingvoordeel op: ze worden integraal afgetrokken van uw netto belastbaar onroerend inkomen. Of en hoeveel belastingvoordeel de kapitaalaflossingen en eventuele premies voor een schuldsaldoverzekering opleveren, hangt af van de vraag of u nog een lening hebt lopen voor uw gezinswoning en van het tijdstip waarop u die lening afsloot.
Belangrijk: zowel de lening als de eventuele schuldsaldoverzekering moet aan enkele voorwaarden voldoen als u recht wilt hebben op de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Zo moet de hypothecaire lening minstens 10 jaar lopen, gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving en afgesloten zijn voor een woning in de Europese Economische Ruimte (EER) en bij een bank in de EER.
Als u leent voor de aankoop en zelf maar een deel cash inbrengt, dan houdt u ook geld over om in andere projecten te investeren, die op hun beurt geld kunnen opbrengen. Zo creëert u een hefboomeffect. Het rendement op de eigen inbreng ligt dan hoger dan wanneer u alles zelf betaalt. Als u een goed profiel hebt, doet u er daarom goed aan zoveel mogelijk schulden aan te gaan. Dat vergroot wel het risico als de vastgoedprijzen dalen.
Banken strenger voor woonkredieten
Vanaf januari 2020 zullen de banken bij het toekennen van hypothecaire leningen zich moeten houden aan de richtsnoeren van de Nationale Bank. De financiële toezichthouder formuleerde eind oktober een aantal toezichtsverwachtingen omdat hij vindt dat banken nog altijd te gemakkelijk leningen toekennen. Leent u voor een huis waarin u zelf gaat wonen, dan zal u nog maximaal 90 procent van de aankoopwaarde van uw woning kunnen lenen, en dus een deel van de aankoopprijs (10 procent) én de kosten zelf moeten financieren. Voor beginnende kopers kunnen er soepelere voorwaarden gelden.
Bent u een vastgoedinvesteerder en leent u voor een pand dat u daarna wilt verhuren, dan zijn de toezichtsverwachtingen strenger en bedraagt de drempel 80 procent. U zal dan 20 procent van de aankoopprijs zelf moeten financieren, net als de kosten. De Nationale Bank hanteert wel een tolerantiemarge. Zo mag 10 procent van het leenvolume een hogere quotiteit hebben, maar die mag niet meer dan 90 bedragen.
