De verkoopprijs, de notariskosten en de registratierechten of de btw ophoesten, die kosten zijn bij de verkoop van vastgoed ten laste van de koper. Maar welke kosten moet de verkoper dragen? Hij is verplicht bepaalde informatie te verschaffen en (administratieve) handelingen te stellen. Die brengen ook kosten met zich mee. Wij hebben ze voor u opgesomd.
1. Advertentie
Beslist u zonder makelaar uw huis of appartement te verkopen, dan hangt u allicht een affiche uit. Maar dan nog kunt u niet zonder een vastgoedzoekertje. Dat is onmisbaar om uw pand zichtbaarheid te geven. Een zoekertje op Immoweb kost 69,89 euro per maand in het basispakket, 94,79 euro voor het Classic Pack of 119,68 euro voor een premiumpakket. Het tarief daalt in functie van de duur van de publicatie. Het verschil in prijs zit vooral in hoe uw zoekertje in de markt wordt gezet.
2. Schatting van de prijs
Werkt u met een vastgoedagent, dan helpt die u om de prijs van uw pand te bepalen. Beslist u de verkoop zelf in handen te nemen, dan kunt u een expertise vragen om de waarde van uw pand te bepalen. Die dienst wordt soms gratis aangeboden. ‘Voor een neutrale expertise moet u rekenen op zo’n 250 euro’, zegt Immoweb.
3. Vastgoedkantoor...
Richt u zich tot een vastgoedkantoor, dan moet u de makelaar een commissie betalen. Maar alleen als de verkoop doorgaat. Voor die commissie bestaat geen wettelijk barema. Ze is meestal gelijk aan een percentage van de verkoopprijs. Een forfait is ook mogelijk. De commissie bedraagt meestal 3,63 procent (inclusief btw).
Sommige vastgoedkantoren werken met een exclusief contract. Andere bieden een niet-exclusief contract aan. In dat geval is de vastgoedagent misschien wel minder gemotiveerd. Want hij is niet zeker dat zijn werk vergoed zal worden. Bij een niet-exclusief contract kunt u meerdere vastgoedkantoren inschakelen.
…of notaris.
Een onderhandse verkoop kan ook via een notaris. In dat geval zijn de erelonen onderhandelbaar. Maar ze mogen niet meer dan 2 procent van de verkoopprijs bedragen (boven op de terugbetaling van de kosten en uitgaven). Een openbare verkoop is goedkoper. De verkoper betaalt 3.500 tot 4.000 euro kosten, maar de notaris neemt het volledige proces in handen: publiciteit, plaatsbezoeken door een afgevaardigde van de notaris, huur van de verkoopzaal, enzovoort.
4. Het energieprestatiecertificaat (epc)
Dat geeft de kandidaat-koper een idee van de energieprestaties van het pand. Het onderzoek moet gebeuren door een erkend certificeerder. De prijs verschilt aanzienlijk naargelang het gewest, het type vastgoed, de oppervlakte, en het aantal gevels. Gemiddeld mag u rekenen op 100 euro voor een studio tot 450 euro voor een villa.
5. Elektrische keuring
Om veiligheidsredenen moet de elektrische installatie in uw woning aan strenge regels voldoen. Om aan te tonen dat uw installatie al dan niet conform is, moet u de koper een keuringsverslag overhandigen. Installaties van na 1 oktober 1981 beschikken in principe al over zo’n attest. Heeft u er geen of is het verslag ouder dan 25 jaar, dan moet u een nieuwe keuring aanvragen. Reken daarvoor op 125 euro. Bij een negatief verslag kan de verkoop doorgaan, en zal de koper de elektrische installatie in orde moeten brengen.
6. Bodemattest
Het verplichte attest informeert over de kwaliteit en de mogelijke vervuiling van de bodem. Het wordt in Vlaanderen afgeleverd door de afvalstoffenmaatschappij OVAM. De prijs: 52 euro. In Brussel bedraagt het basistarief 38 euro.
7. Keuringscertificaat stookolietank
Nieuwe stookolietanks moeten voor de ingebruikname worden gecontroleerd. Ondergrondse tanks moet u ook daarna nog laten controleren. Voor tanks tot 6.000 liter moet dat om de vijf jaar. Voor dezelfde bovengrondse tanks zijn periodieke controles niet nodig. Trek 100 à 150 euro uit.
8. Belasting op eventuele meerwaarde
Wie zijn onroerend goed binnen vijf jaar na de aankoop weer verkoopt, moet de meerwaarde in zijn belastingaangifte aangeven. De meerwaarde wordt belast tegen 16,5 procent, ongeacht de aangegeven inkomsten. De meerwaarde is het verschil tussen de aankoopwaarde (+ notariskosten, werken uitgevoerd door erkende aannemers en 5 procent jaarlijkse meerwaarde) en de verkoopprijs. De datum van de notariële akte bepaalt de termijn tussen de twee operaties.
De maatregel geldt niet voor woningen die de verkoper bewoont, noch voor panden afkomstig van een erfenis. Een meerwaarde als gevolg van speculatie wordt belast tegen 33 procent.
9. Vervroegde terugbetaling van uw lening
Beslist u een pand te verkopen en de hypothecaire lening ervoor af te kopen, dan moet u behalve het verschuldigde kapitaal een wederbeleggingsvergoeding betalen. Die is gelijk aan drie maanden interest en dient als compensatie voor de bank voor het interestverlies dat ze lijdt.
10. Lichten van hypotheek
Vastgoedleningen zijn 30 jaar gewaarborgd door een hypotheek. Bij een herverkoop binnen 30 jaar, zelfs als uw lening is terugbetaald, moet u de hypotheek lichten. De notaris moet dan een akte van handlichting ondertekenen, waardoor de bank afziet van haar waarborg. Het is een verplichte formaliteit die doorhalingskosten met zich meebrengt. Die zijn afhankelijk van het oorspronkelijk geleende bedrag en bedragen zo’n 0,7 procent ervan.
Als u gelijktijdig verkoopt en weer aankoopt, kunt u een hypotheekoverdracht aanvragen. Daardoor vermijdt u registratierechten op de lening.
